Земля по наследству: у них и у нас

Автор: Ксения КОБАСА, адвокат Минской областной юридической консультации № 2 вкл. .

Наследование — одна из форм смены владельцев земли, которая является одним из элементов земельного рынка. В Республике Беларусь после появления частной собственности на землю у граждан появилась возможность передавать землю по наследству, как и любое другое имущество.

Однако,  учитывая тот факт, что право собственности на землю в нашей стране было введено только 20 лет назад, нельзя утверждать, что сама процедура наследования земельных участков имеет свои традиции и некую уникальность. Безусловно, правовая база наследования земельных участков в Беларуси формировалась на основе действующего гражданского права, с учетом особенностей объекта — земли, а также принципа свободы завещания. При этом, изучая традиции зарубежных стран, можно найти как общие черты, так и существенные отличия.

Цель нашей статьи — дать сравнительный анализ некоторым аспектам наследования земельных участков в зарубежных странах и в Республике  Беларусь с тем, чтобы граждане сами смогли понять и оценить преимущества белорусского законодательства об использовании и охране земель.

Главное — целостность

Сама по себе юридическая процедура наследования насчитывает несколько тысячелетий, а в европейской культуре — много столетий. Наследование — один из наиболее распространенных правовых и хозяйственных актов, и поэтому на принципы наследования наложили свой отпечаток и традиции отдельных стран, и школы права, хозяйственная целесообразность, государственная политика и много других факторов.         

Поскольку земельные участки отличаются от всех других видов имущества и составляют особую ценность для каждого государства,  своя земля — это одна из составляющих независимости и суверенитета, для каждого государства важно сохранять землю в собственности своих граждан и использовать ее с наибольшей отдачей. Ситуация в мире и в отдельных государствах постоянно изменяется, а значит и принципы наследования земель претерпевают изменения в соответствии с реалиями дня сегодняшнего.

Не существует единой теоретической правовой базы для института наследования земли, единой юридической, экономической, административной практики. Подходы к наследованию земельных участков в разных странах различаются в зависимости от принадлежности государства к той или иной системе права. При этом можно выделить общие тенденции — воспрепятствование дроблению земельных участков, стремление к целостности.

Зарубежный опыт

С учетом принадлежности к определенной правовой традиции можно выделить три группы государств, поставив особняком Японию.

К первой группе следует отнести те государства, на правовую систему которых оказало влияние германское право, они ориентированы на германский гражданский кодекс и на немецкую юридическую практику. Речь идет о Германии, Австрии, Швейцарии, Греции. Довольно близки к ним  правовые системы Скандинавских стран, а именно Швеции, Норвегии, Дании, Финляндии.

Традиция указанных стран в области наследования земли такова, что завещатель не в праве произвольно завещать свое земельное имущество, и оно, как правило, должно переходить лишь к одному из наследников, а все остальные получают соответствующие денежные компенсации. Так, например, в северных землях Германии после установления факта смерти завещателя земля, а также вся недвижимость и сельскохозяйственный инвентарь передаются лишь одному из наследников, обычно либо старшему в семье, либо в наибольшей степени связанному с ведением хозяйства. В случае споров такой наследник определяется судом.

В Норвегии земля и хозяйство переходят к старшему из детей — сыну или дочери. Закон является обязательным и не позволяет завещателю поступить иным образом.

В странах, где наследственное право и гражданское право в целом сформировалось на основе римского права (Франция, Бельгия, Люксембург, Нидерланды, Италия, Испания, Португалия) всегда действовал принцип равенства прав, который распространялся и на наследование. Это означает, что все наследники имеют равные права на получение наследства. Принятие этого принципа имело серьезные последствия в виде последовательного дробления земельных наделов. Такое дробление побудило каждую страну этой группы принимать специальные законы, чтобы решить эту проблему.

Во Франции был принят принцип «преференциального наследника», который применяется в том случае, если ферма подлежит разделу между несколькими наследниками. Исходя из этого принципа, местный суд определяет наиболее квалифицированного кандидата во владельцы фермы. Ему передается все хозяйство, а он, в свою очередь, должен возместить другим наследникам стоимость наследства в течение 10 лет.

В третьей группе стран, где господствует англосаксонское право (Великобритания, США, Ирландия, Канада, Австралия, Новая Зеландия), вопрос о наследовании земли стоит принципиально по-иному. Завещатель не связан никакими обязательствами по передаче земли. Он может ее оставить кому угодно, чаще одному из наследников.

В Японии регулирование наследования в большей мере отдается  в руки семьи наследодателя. Порядок наследования определяется  совместным решением всех наследников, свободных в выборе метода деления наследства, но, как правило, не ставится под сомнение целостность сельскохозяйственного предприятия, в особенности с учетом крайне мелких земельных наделов в стране.

Если подытожить наш краткий обзор, то, очевидно, что, во всех государствах действует один принцип — недопущение дробления земельных участков и хозяйств.

Мы пошли другим путем

Законодательством Республики Беларусь предусмотрены равные права для всех наследников.

Так, согласно ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных КоЗ, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Поскольку законодательством допускается долевое право собственности на земельный участок, очень часто в практике возникают случаи, когда собственниками земельного участка и расположенной на нем недвижимости в результате наследования становится несколько человек. Унаследовать земельный участок можно как по завещанию, так и по закону. При этом каждый из наследников получит правоудостоверяющие документы (свидетельство о государственной регистрации) на долю в праве собственности на земельный участок.

Если говорить о преимуществах такого принципа наследования, то, безусловно, к ним следует отнести и свободу завещания, и равные права для всех наследников. Однако у долевого права собственности, которое возникает в результате такого множественного наследования, есть ряд недостатков.

 Наследники хотят иметь обособленное недвижимое имущество и предпринимают попытки к разделу наследственного участка, что в большинстве случаев запрещено законодательством. Так, не подлежат разделу земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома, а также земельные участки, не отвечающие требованиям о делимости (нарушение градостроительных, санитарных норм и т.д.) Если раздел на два и более самостоятельных земельных  участка невозможен, наследники могут  продать свои доли кому-то одному, либо посторонним лицам (в случае отказа от покупки доли со стороны сособственников), либо определить порядок пользования земельным участком. При таком определении порядка пользования долевая собственность на земельный участок все равно не прекратит свое существование, что ставит всех наследников — сособственников — в определенную зависимость друг от друга.

В соответствии со ст. 52 КоЗ наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства (6 месяцев), но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства. Этот срок может быть продлен судом по заявлению наследника, но не более чем на 6 месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности на земельный участок (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина).

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенные на этом земельном участке жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследниками жилого дома, квартиры, дачи либо садового домика этим лицам выплачивается в соответствии с постановлением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства.

Следует упомянуть, что действующий КоЗ разрешил наследовать земельные участки иностранным гражданам и лицам без гражданства, что ранее не допускалось. Так, в соответствии со ст. 12 КоЗ земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами.

Таким образом, можно сделать вывод, что в Республике Беларусь за всеми наследниками признается равное право унаследовать земельный участок или долю в праве на такой участок. Если между наследниками есть согласие, то, скорее всего, им удастся сохранить родительскую землю и родственные отношения, если же такого согласия нет, то зачастую точку в таких отношениях может поставить только суд.

"Личный юрист", № 7/2011

Онлайн консультация врача Хотите задать вопрос врачу?