О собственниках имущества и хозяевах положения

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Одной из причин возникновения шумихи вокруг Указа Президента от 31.12.2015 № 535 "О предоставлении жилищно-коммунальных услуг" стали его нормы о том, что оплата за некоторые ЖКУ должна начисляться пропорционально доле в праве собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего гражданину жилого помещения. Несмотря на то, что этот принцип был закреплен еще три года назад в действующем Жилищном кодексе (далее – ЖК), для многих граждан это стало полным открытием, как и то, что они являются собственниками некого общего имущества, которое находится вообще за пределами их квартиры.

 

Подчеркнем, для многих, но не для всех. Члены товариществ собственников (ТС) и жилищных потребительских кооперативов (ЖПК) в подавляющем большинстве своем давно уже привыкли к тому, что каждый из них обязан нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 166 ЖК). Как и привыкли эти товарищи к тому, что доля каждого из них в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих им квартир в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома (ст. 169 ЖК). И уж точно каждому давно известно, что от размера доли в праве общей собственности на общее имущество зависит количество голосов собственника при решении тех или иных вопросов на общем собрании: поднятая при голосовании рука собственника «трешки» куда более весомая, чем рука его соседа с однокомнатной квартиры.

Однако, по официальным данным в Беларуси насчитывается около 82 тыс. многоквартирных жилых домов, тогда как в стране созданы и действуют только около 10 тысяч ЖПК и ТС – организаций по управлению общим имуществом. Таким образом, на сегодняшний день в стране более 70 тыс. «неопределившихся» многоквартирных жилых домов, то есть, домов, где не определен способ управления общим имуществом.

Речь идет о старых «многоэтажках», где квартиры перешли в собственность граждан  в процессе приватизации, который, как известно, начался еще в начале 90-х годов прошлого века и должен завершиться до 1 июля текущего года. На сегодняшний день, по официальным данным, от государственного жилфонда осталось неприватизированным около 8% жилья, а к июлю, можно полагать, останется и того меньше. А это значит не только то, что почти все «многоэтажное» жилье сегодня находится в частной собственности, но и то, что фактически все оно основано на совместном домовладении – правоотношениях собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников (п. 53 ст. 1 ЖК). И в «расприватизированных» многоэтажных домах фактически имеют место точно такие же отношения совместного домовладения, как и в домах, на базе которых образованы ТС и ЖПК, и регулироваться эти отношения должны теми же нормами ЖК о совместном домовладении, как и в случае с ТС и ЖПК. 

 

ЖЭСам в вечное владение

Общее имущество – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения). Такое определение этому термину дает п. 33 ст. 1 ныне действующего ЖК.

Именно наличие общего имущества и порождает отношения совместного домовладения, которое в силу ст. 166 ЖК возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (участников совместного домовладения). ЖК обязывает участников совместного домовладения не только нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально площади принадлежащих им помещений, но и надлежаще управлять своим общим имуществом, для чего изначально необходимо определиться со способом управления им.

Это сегодня. А до вступления в силу действующего ЖК был Закон от 8.01.1998 № 153-З «О совместном домовладении», который регулировал лишь вопросы создания и деятельности ТС в новостройках. Продолжительное время государственные организации ЖКХ управляли старым многоэтажным жильем просто по накатанной, потому, что так исторически сложилось. Указом Президента от 6.10.2006 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Указ № 604) облисполкомам и Мингорисполкому было предписано до 1 января 2009 г. в установленном порядке назначить уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию без создания ТС и определения собственниками жилых помещений способа управления этим имуществом. Фактически, на сегодняшний день это единственное юридическое основание для управления ЖЭСами общим имуществом в старых многоэтажках.

Но за десять лет много что изменилось. Появился действующий ЖК, в ст. 171 которого  была заложена норма о том, что участники совместного домовладения в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) до вступления в силу ЖК многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны были не позднее шести месяцев со дня вступления в силу ЖК выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных законодательством.

В самих способах управления общим имуществом тоже произошли значительные изменения. Так, в свое время они были определены ст. 170 ЖК, их насчитывалось четыре. Позже Указом Президента от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (далее – Указ № 461) один из них – управление организацией, управляющей общим имуществом был упразднен. И в настоящее время согласно Указу Президента от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь» управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:

  • непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;
  • ТС или ЖПК;
  • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом.

При этом из смысла последующих норм Указа № 536 следует, что уполномоченное лицо по управлению общим имуществом – это своего рода антикризисный управляющий, его назначает исполком в случаях, закрытый перечень которых там же и приводится. По большому счету, это случаи, когда члены ТС сами не справляются с управлением общим имуществом (или не хотят справляться). Однако эта антикризисная мера является временной, задача уполномоченного лица – наладить работу ТС, и после того, как это будет сделано, устраниться. А вот в случае со старыми многоэтажками, где управлять общим имуществом назначены государственные организации ЖКХ на основании Указа № 604, все выглядит так, что такой порядок закреплен навечно. Следует также заметить, что Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом, утв. постановлением Совмина от 30.03.2005 № 342, очень сильно устарело и не отвечает ни нормам действующего законодательства, ни веяниям нового времени.

В виду всех перечисленных выше обстоятельств Указ № 604 представляется очень неубедительным юридическим основанием для того, чтобы в старых многоквартирных домах государственные организации ЖКХ  управляли общим имуществом участников совместного домовладения как своим собственным без никаких перспектив для реальных собственников взять дела по управлению этим общим имуществом в свои руки.

Даже если бы сегодня законодательство позволяло такой способ управления общим имуществом как организацией, управляющей общим имуществом, было бы несколько проще: проводится собрание, на котором принимается решение о том, что участники совместного домовладения поручают управление общим имуществом государственной организации ЖКХ. Во всяком случае, здесь была бы воля собственников, это было бы их решение. Но, как видим, еще разработчики Указа № 461, «наводя порядок» в ТС и ЖПК, что называется, «выплеснули вместе с водой ребенка» не оставили для собственников квартир в старых многоэтажках никаких вариантов, которые позволяли бы им самим решать вопросы управления своим общим имуществом. Теоретически имеется возможность проведения собрания участников совместного домовладения, на котором может быть принято решение о создании того же ТС, но практически при действующем законодательстве, а главное – общем государственном подходе к данной проблеме, осуществить это нереально.

 

Цена вопроса

Между тем, поднятая проблема не так маловажна, как кому-то может показаться. На то, что в процессе эксплуатации старых многоэтажек грубо нарушаются права собственников, обращал внимание уже и Комитет Государственного Контроля Республики Беларусь («Минский курьер» от 7.04.2015).

Если обратимся к приведенному нами вначале статьи определению общего имущества, то увидим, что крыши, лифты, подвалы, колясочные – все это общее имущество, доля в праве на которое каждого участника пропорциональна площади его квартиры. Только участники совместного домовладения (собственники) путем принятия решения на общем собрании вправе распоряжаться этим имуществом. Но кто у них спрашивает, когда, например, размещают в лифтах рекламу или пускают в подвал арендатора? А ведь именно собственники должны решать эти вопросы, а не организация ЖКХ, обслуживающая дом, равно как и прибыль от той же рекламы или аренды нежилого помещения должна идти пускай и не напрямую в карман собственникам, но исключительно на содержание их общего имущества.

Что касается качества управления общим имуществом, то это вообще отдельный разговор.

Однако все это и порождает главную проблему – проблему отношения участников совместного домовладения к тому самому общему имуществу. Можно, конечно, довести им норму ЖК о том, что они являются собственниками лифтов, крыш, подвалов, лестничных площадок и пр. Но при этом они прекрасно будут понимать, что реальным хозяином положения все равно является ЖЭС, которому особо не укажешь,  сколько жалоб на него не пиши, в отличие, например, от того же ТС, где имеются реальные рычаги воздействия на председателя, если он не справляется со своими обязанностями. И в этой ситуации, как ни парадоксально это звучит, но собственники общего имущества никогда не будут относиться к этому имуществу как к своему собственному.

Полагаем, вместо того, чтобы заниматься популизмом в сфере ЖКХ, государство должно было бы сконцентрировать свое внимание на решении именно этой проблемы, которая, напомним, касается 90% жилищного фонда.