Покупка недвижимости с участием риэлтерской организации: право или обязанность?

Автор: Administrator.

В связи с поступающими вопросами граждан о возможности покупки предлагаемого риэлтерской организацией к продаже объекта недвижимости без оформления договорных отношений потенциального покупателя с риэлтерской организацией Министерство юстиции Республики Беларусь обращает внимание на следующее.

В соответствии с пунктом 20 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Правила осуществления риэлтерской деятельности), риэлтерская организация вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг.

Таким образом, рекламирование риэлтерской организацией объекта недвижимости в целях его продажи предполагает наличие договора на оказание риэлтерских услуг по содействию в продаже этого объекта, заключенного между риэлтерской организацией и продавцом.

В рамках указанного договора риэлтерская организация выполняет принятые на себя перед продавцом обязательства по организации поиска покупателя объекта недвижимости, осмотров объекта потенциальными покупателями, переговоров между продавцом и покупателем, по согласованию условий предстоящей сделки с объектом недвижимости между ними и т.д.

Риэлтерская организация должна принимать все меры к качественному выполнению своих обязательств, предлагая объект недвижимости всем без исключения заинтересованным, а не искать только тех покупателей, которые готовы заключить договор с риэлтерской организацией. Только в таком случае потребитель-продавец получит защиту своих интересов.

Однако в настоящее время имеют место факты, когда риэлтерские организации не принимают должных мер к выполнению принятых на себя обязательств по содействию в продаже объектов недвижимости.

В частности, когда потенциальные покупатели отзываются на размещенную от имени риэлтерской организации рекламу предлагаемого к продаже объекта недвижимости, работники риэлтерских организаций сообщают покупателю, что объект будет показан, и сделка состоится только в случае заключения им договора на оказание риэлтерских услуг. В противном случае возможная сделка умышленно срывается: потенциальный покупатель либо вообще не допускается к осмотру объекта, либо же после его осмотра, но отказа заключить договор с риэлтерской организацией, такому покупателю сообщается о невозможности приобретения им данного объекта. Решение о продаже своей недвижимости тому или иному лицу должен принимать продавец, а не риэлтерская организация. Однако зачастую потенциальный покупатель просто не имеет возможности встретиться с продавцом. При этом имеют место факты, когда риэлтерская организация в обоснование отказа в организации осмотра объекта либо во встрече потенциального покупателя и продавца ссылается на якобы собственное решение продавца, однако в ходе проверки выясняется, что продавец не знал о наличии потенциального покупателя его квартиры.

Своими действиями по подбору только такого покупателя, который согласится заключить договор на оказание риэлтерских услуг в целях получения денежного вознаграждения сразу с обеих сторон: и с продавца, и с покупателя, риэлтерские организации тем самым нарушают интересы своего клиента – продавца.

В данной ситуации можно говорить о ненадлежащем исполнении риэлтерской организацией условий договора на оказание риэлтерских услуг, заключенного с продавцом, в котором определено, какие услуги обязуется оказать одна сторона (исполнитель) по заданию другой стороны (заказчика), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Продавец, заключая договор с риэлтерской организацией и обязуясь оплатить оказанные ему услуги, не ставит задачу найти только такого покупателя, который готов вступить в договорные отношения с риэлтерской организацией. Ему важно получить указанные в договоре услуги и продать объект недвижимости.

Риэлтерские организации должны иметь ввиду, что согласно Правилам осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация должна осуществлять риэлтерскую деятельность в соответствии с требованиями законодательства и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг, способствовать реализации прав и законных интересов потребителя в рамках заключенного договора.

Предлагая обратившимся в риэлтерские организации покупателям объекты, размещенные в собственной базе данных объектов недвижимости либо в глобальной компьютерной сети Интернет в качестве предложения для заинтересованных в рамках договорных отношений с продавцами, риэлтерские организации тем самым принимают меры к исполнению уже принятых на себя обязательств по содействию в продаже этих объектов недвижимости.

Неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора влечет ответственность, что предусматривается в том числе самим договором на оказание риэлтерских услуг.

В свою очередь потребителям следует иметь ввиду, что согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Таким образом, потребитель вправе самостоятельно решать вопрос о необходимости заключения договора с риэлтерской организацией.

Безусловно, договор на оказание риэлтерских услуг является договором возмездного оказания услуг и предполагает их оплату потребителем.

Однако риэлтерская организация вправе требовать оплату риэлтерских услуг только на основании заключенного договора с потребителем.

С целью защиты собственных интересов потребителям рекомендуется внимательно знакомиться с содержанием договора на оказание риэлтерских услуг, а также тарифами на риэлтерские услуги.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с частью второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости с включением в такую оплату затрат по риэлтерским услугам, указанным в абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15. Оплата этих риэлтерских услуг осуществляется продавцом объекта недвижимости в соответствии с договором на оказание риэлтерских услуг.

У покупателя, заинтересовавшегося объектом недвижимости, предлагаемым риэлтерской организацией к продаже в рамках вышеназванных договорных отношений с продавцом, отсутствует обязанность вступать в договорные отношения с этой риэлтерской организацией в целях приобретения предлагаемого объекта.

При возникновении проблемных ситуаций следует обращаться к руководителю риэлтерской организации, обязанностью которого является обеспечение соблюдения законодательства и надлежащей работы сотрудников организации. Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения его к ответственности.

За защитой нарушенных прав в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения риэлтерской организацией условий договора гражданин вправе обращаться в Министерство юстиции и главные управления юстиции облисполкомов (Минского горисполкома).

minjust.gov.by