Парадак рэгістрацыі нерухомай маёмасці зменіцца

Автор: Сяргей ЕЛІСЕЕЎ, юрыст, магістр права - .

Законам Рэспублікі Беларусь ад 08.01.2018 № 96-З (далей – Закон № 96-З) унесены змяненні і дапаўненні ў Закон Рэспублікі Беларусь ад 22.07.2002 № 133-З «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй» (далей – Закон № 133-З). Закон № 96-З прадугледжвае некаторыя новаўвядзенні, якія адлюстроўваюць агульныя тэндэнцыі ў беларускім заканадаўстве – гэта і інфармацыйныя тэхналогіі, і дэбюракратызацыя, і развіццё прадпрымальніцкай ініцыятывы. Акрамя гэтага, сістэматызуюцца і ўдакладняюцца існуючыя палажэнні Закона № 133-З.

 

Тэрміналогія

У Закон № 133-З ўводзіцца такое паняцце як электронная копія дакумента на папяровым носьбіце – гэта электроннае адлюстраванне дакумента на папяровым носьбіце, якое адпавядае арыгіналу і падпісанае электронным лічбавым подпісам асобы, якая зрабіла такое электроннае адлюстраванне.

Змяніліся таксама вызначэнні некаторых паняццяў, што былі ў Законе № 133-З раней. Напрыклад, цяпер пад змяненнем межаў зямельных участкаў будзе разумецца змяненне даўжынь ліній, колькасці паваротных кропак ці вуглоў паварота мяжы зямельнага ўчастка, пры якім кадастравы нумар і прызначэнне зямельнага ўчастка застаюцца нязменнымі.

Некаторыя змены адбыліся і ў вызначэнні тэрміна «абмежаванне (абцяжаранне) правоў».

 

Дзяржаўная рэгістрацыя

У п. 1 арт. 6 Закона № 133-З устанаўліваецца, што паўнамоцтвы на атрыманне пасведчання аб дзяржаўнай рэгістрацыі якое выдаецца па выніках дзяржаўнай рэгістрацыі і (або) іншых дакументаў, звязаных з гэтай дзяржаўнай рэгістрацыяй, могуць быць пацверджаны адпаведнай заявай аб дзяржаўнай рэгістрацыі, падпісанай грамадзянінам або індывідуальным прадпрымальнікам (ІП).

Мяркуем, такая інфармацыя будзе ўносіцца ў раздзел V «Дадатковыя звесткі» заявы аб дзяржаўнай рэгістрацыі (дадаткі 1 і 2 да Інструкцыі аб парадку запаўнення і падпісання заявы аб дзяржаўнай рэгістрацыі, зацверджанай пастановай Камітэта па зямельных рэсурсах, геадэзіі і картаграфіі пры Савеце Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 23.04.2004 № 17).

Удакладняецца паслядоўнасць ажыцяўлення рэгістрацыйных дзеянняў (арт. 10 Закона № 133-З). Так, устанаўліваецца, што дзяржаўная рэгістрацыя ўзнікнення права, абмежавання (абцяжарання) права на капітальную пабудову (будынак, збудаванне) не можа ажыццяўляцца раней дзяржаўнай рэгістрацыі ўзнікнення права, абмежавання (абцяжарання) права на зямельны ўчастак, на якім яна размешчана. Выкажам меркаванне, што гэтая норма ўводзіцца ў Закон № 133-З з мэтай не дапусціць магчымыя злоўжыванні з боку некаторых суб'ектаў, а таксама прадухілення судовых спрэчак, якія будуць з’яўляюцца вынікам такіх злоўжыванняў.

Законам № 96-З сістэматызаваны парадак прызнання дзяржаўнай рэгістрацыі несапраўднай. Раней гэтыя нормы былі ў розных артыкулах Закона № 133-З (арт. 7, 8, 9), цяпер прызнанне несапраўднай дзяржаўнай рэгістрацыі будзе рэгулявацца адным артыкулам Закона № 133-З – арт. 101.

Сам парадак прызнання дзяржаўнай рэгістрацыі несапраўднай не зменены. Як і раней, дзяржаўная рэгістрацыя стварэння, змянення, спынення існавання нерухомай маёмасці, узнікнення, перахода, спынення правоў, абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў на нерухомую маёмасць, дзяржаўная рэгістрацыя здзелкі з нерухомай маёмасцю могуць быць прызнаны несапраўднымі толькі ў судовым парадку. У той жа час, цяпер у арт. 101 Закона № 133-З падрабязна распісваюцца наступствы прызнання дзяржаўнай рэгістрацыі несапраўднай. Напрыклад, у выпадку прызнання несапраўднай дзяржаўнай рэгістрацыі стварэння нерухомай маёмасці, несапраўднай з'яўляецца таксама дзяржаўная рэгістрацыя правоў, абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў на яе і зарэгістраваных здзелак з ёй.

 

Паўнамоцтвы дзяржаўных органаў

Законам № 96-З удакладненыя і пашыраныя паўнамоцтвы Дзяржаўнага камітэта па маёмасці Рэспублікі Беларусь, Нацыянальнага кадастравага агенцтва і рэгістратараў.

Так, Дзяржаўны камітэт по маёмасці Рэспублікі Беларусь, у прыватнасці, будзе:

  • зацвярджаць правілы прафесійнай этыкі рэгістратара (зараз такія правілы адсутнічаюць; мяркуем, адпаведную пастанову трэба чакаць у бліжэйшыя месяцы);
  • зацвярджаць парадак накіравання ў арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі апавяшчэнняў аб намеры ажыццяўляць дзейнасць у якасці аўтарызаванага пасрэдніка, электронных дакументаў, электронных копій дакументаў на папяровым носьбіце, прадстаўленых для ажыццяўлення дзяржаўнай рэгістрацыі (такі парадак, таксама як і правіла прафесійнай этыкі рэгістратара, пакуль заканадаўча не ўрэгуляваны).

У адпаведнасці з новай рэдакцыяй арт. 281 Закона № 133-З за рэгістратарам замацавана выключнае права рабіць ануляванне запісаў, унесеных у рэгістрацыйную кнігу. Таксама рэгістратары надзяляюцца наступнымі правамі:

  • сведчыць дакументы, якія з'яўляюцца падставай для дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі з нерухомай маёмасцю, з якіх вынікае волевыяўленне грамадзяніна або індывідуальнага прадпрымальніка;
  • сведчыць вернасць копіі, вырабленай з копіі дакумента, якая змяшчаецца ў рэгістрацыйнай справе;
  • сведчыць форму знешняга прадстаўлення электроннага дакумента на папяровым носьбіце.

Дарэчы, Законам № 96-З таксама дапаўняецца Закон Рэспублікі Беларусь ад 28.12.2009 № 113-З «Аб электронным дакуменце і электронным лічбавым подпісе» (далей – Закон № 113-З). У сувязі з паўнамоцтвам рэгістратара сведчыць формы знешняга прадстаўлення электроннага дакумента на папяровым носьбіце, адпаведнае дапаўненне ўнесена ў спіс суб'ектаў, якія сведчаць формы знешняга прадстаўлення электроннага дакумента на папяровым носьбіце у Законе № 113-З (арт. 2). Акрамя рэгістратараў, такім правам валодаюць натарыусы і іншыя службовыя асобы, якія могуць здяйсняць натарыяльныя дзеянні, а таксама арганізацыі і ІП, якія маюць права на ажыццяўленне дзейнасці па сведчанні формы знешняга прадстаўлення электроннага дакумента на папяровым носьбіце на падставе спецыяльнага дазволу (ліцэнзіі) (ч. 3. арт. 20 Закона № 113-З).

Закон № 96-З устанаўлівае, што дзяржаўныя органы, іншыя дзяржаўныя арганізацыі, па агульным правіле, будуць абавязаны прадстаўляць па запыце арганізацый па дзяржаўнай рэгістрацыі або рэгістратараў звесткі і дакументы, неабходныя для ажыццяўлення арганізацыямі па дзяржаўнай рэгістрацыі дзейнасці ў галіне дзяржаўнай рэгістрацыі, у тэрмін, які не перавышае 5 рабочых дзён з дня атрымання такога запыту. Зараз такі тэрмін складае 7 дзён. На першы погляд можа падацца, што тэрмін скараціўся. Але на самой справе, цяпер у Законе № 133-З ідзе размова пра 7 каляндарных дзён, а Закон № 96-З устанаўлівае тэрмін у 5 рабочых дзён. Такім чынам, з улікам дзён, якія лічацца выходнымі ці дзяржаўнымі святамі, тэрмін можа нават падоўжыцца.

 

Аўтарызаваныя пасрэднікі

У Закон № 133-З ўводзіцца інстытут аўтарызаваных пасрэднікаў. Аўтарызаваны пасрэднік – гэта суб'ект, які аказвае грамадзянам, ІП і юрыдычным асобам паслугі, звязаныя з дзяржаўнай рэгістрацыяй нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй, унясеннем выпраўленняў, унясеннем адзнак у рэгістрацыйную кнігу, прадстаўленнем звестак і дакументаў з адзінага дзяржаўнага рэгістра нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй (далей – Рэгістр), пры дапамозе электроннага ўзаемадзеяння з арганізацыямі па дзяржаўнай рэгістрацыі, і які апавясціў рэспубліканскую арганізацыю па дзяржаўнай рэгістрацыі ў парадку, усталяваным Дзяржаўным камітэтам по маёмасці Рэспублікі Беларусь. Дарэчы, пакуль што парадак такога апавяшчэння не рэгламентаваны, але да ўступлення гэтых норм у сілу застаецца яшчэ некалькі месяцаў, час яшчэ ёсць.

Рэгістрацыйныя дзеянні па ранейшаму будуць ажыццяўляць толькі рэгістратары арганізацый па дзяржаўнай рэгістрацыі. Аднак, цяпер заяўнік можа звярнуцца толькі да аднаго суб'екта (аўтарызаванага пасрэдніка). Не трэба будзе абіваць парогі арганізацый па дзяржаўнай рэгістрацыі або пераадольваць значныя адлегласці каб звярнуцца за дзяржаўнай рэгістрацыяй. Для заяўнікаў гэта адназначны плюс, дадатковыя магчымасці. Плюс гэта і для аўтарызаваных пасрэднікаў і арганізацый па дзяржаўнай рэгістрацыі: для першых гэта магчымасць дадатковага заробку (не за бясплатна ж яны гэта будуць рабіць), для другіх – магчымасць зняць з сябе нагрузку, некаторыя пытанні.

Вызначана, што аўтарызаваным пасрэднікам могуць быць:

  • адвакаты;
  • рыэлтарскія арганізацыі;
  • юрыдычныя асобы, упаўнаважаныя службовыя асобы якіх падпісалі дакумент, які з'яўляецца падставай для дзяржаўнай рэгістрацыі (напрыклад, выканаўчыя камітэты, забудоўшчыкі)
  • натарыусы;
  • другія службовыя асобы, якія маюць права учыняць натарыяльныя дзеянні. У населеных пунктах, у якіх адсутнічаюць натарыяльныя канторы або натарыяльныя бюро, натарыяльныя дзеянні афармляюць упаўнаважаныя службовыя асобы. Па рашэнні мясцовага выканаўчага камітэта ўчыненне натарыяльных дзеянняў ускладаецца на старшыню, яго намесніка або члена выканаўчага камітэта (арт. 11 Закона Рэспублікі Беларусь ад 18.07.2004 № 305-З «Аб натарыяце і натарыяльнай дзейнасці» (далей – Закон № 305-З).

Прыведзены вышэй спіс суб'ектаў, якія могуць быць аўтарызаванымі пасрэднікамі, выглядае цалкам лагічна: па пытаннях, звязаных з нерухомай маёмасцю заяўнікі звяртаюцца і будуць звяртацца менавіта да гэтых суб'ектаў.

Устаноўлена, што аўтарызаваныя пасрэднікі маюць права:

  • складаць заяву аб дзяржаўнай рэгістрацыі,
  • складаць заяву аб унясенні выпраўленняў у дакументы Рэгістра;
  • складаць заяву аб унясенні адзнак у рэгістрацыйную кнігу;
  • складаць заяву аб прадстаўленні звестак і дакументаў з Рэгістра;
  • атрымліваць ад заяўнікаў дакументы, якія прадстаўляюцца для ажыццяўлення дзяржаўнай рэгістрацыі, унясення выпраўленняў, унясення адзнак у рэгістрацыйную кнігу, прадстаўлення звестак і дакументаў з Рэгістра, для іх далейшага накіравання ў арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі;
  • ствараць электронныя копіі прадстаўленых яму дакументаў на папяровым носьбіце;
  • накіроўваць электронныя дакументы, электронныя копіі дакументаў на папяровым носьбіце ў арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі.

 

Унясенне выпраўленняў і ануляванне запісу

Змяняецца парадак унясення выпраўленняў у дакументы Рэгістра. Згодна з дапаўненнямі, што ўносяцца ў арт. 28 Закона № 133-З, унясенне выпраўленняў у дакументы Рэгістра, звязаныя з памылкай нетэхнічнага характару, таксама можа быць здзейснена па ініцыятыве рэгістратара. Але звяртаем увагу, што выпраўленне памылак нетэхнічнага характару па ініцыятыве рэгістратара дапускаецца толькі ў выпадках, калі такія памылкі былі дапушчаны пры фарміраванні дакументаў Рэгістра, гэта значыць, пры пераносе запісаў, звестак і дакументаў ад дзяржазных арганізацый, якія ажыццяўлялі дзяржаўную рэгістрацыю нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёю на момант прыняцця Закона № 133-З.

Адзначым гэтаксама асаблівасці пры ўнясенні выпраўленняў у дакументы Рэгістра, якія ўсталёўваюцца Законам:

  • калі ўнясенне выпраўленняў звязана з унясеннем выпраўленняў у дакумент, які з'яўляўся падставай для дзяржаўнай рэгістрацыі, такі дакумент на папяровым носьбіце з унесенымі ў яго суб’ектам (дзяржаўным органам, іншай арганізацыяй) выпраўленнямі, які склаў (выдаў) дакумент, і (або) электронная копія гэтага дакумента на папяровым носьбіце, павінны быць унесены ў рэгістрацыйную справу;
  • не дапускаецца ўнясенне выпраўленняў у копіі дакументаў, якія змяшчаюцца ў рэгістрацыйнай справе.

У новай рэдакцыі выкладзены і арт. 281 Закона № 133-З “Ануляванне запісу, унесенага ў рэгістрацыйную кнігу”. Уводзіцца дыферэнцыяцыя запісаў, унесеных у рэгістрацыйную кнігу. Так, запісы ўнесеныя ў рэгістрацыйную кнігу для мэт іх анулявання дзеляцца на:

1) запісы, унесеныя ў рэгістрацыйную кнігу пры дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак з ёй, а таксама пры першапачатковым фарміраванні дакументаў Рэгістра;

2) запісы, унесеныя ў рэгістрацыйную кнігу пры ўнясенні выпраўленняў у дакументы Рэгістра.

Падставы для анулявання такіх запісаў розныя. Першыя з прызначанай класіфікацыі анулююцца толькі на падставе судовай пастановы аб прызнанні несапраўднай дзяржаўнай рэгістрацыі (як і ў адпаведнасці з дзеючай рэдакцыяй арт. 281 Закона № 133-З, якая дапускае ануляванне запісаў, унесеных у рэгістрацыйную кнігу, толькі на падставе судовай пастановы). У сваю чаргу, запісы, унесеныя ў рэгістрацыйную кнігу пры ўнясенні выпраўленняў, анулююцца на падставе судовай пастановы або на падставе рашэння рэспубліканскай арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі (за выключэннем запісаў, унесеных на падставе судовых пастаноў).

Як бачым, кампетэнцыя рэспубліканскай арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі дапоўнена паўнамоцтвам на прыняцце рашэнняў аб ануляванні запісаў, унесеных у рэгістрацыйную кнігу пры ўнясенні выпраўленняў у дакументы Рэгістр.

 

Экстэрытарыяльнасць

Яшчэ адзін важны момант: з уступленнем у сілу Закона № 96-З сведчыць дакументы, якія з'яўляюцца падставамі для дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі з нерухомай маёмасцю, можна будзе ў любой арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомай маёмасці, правоў на яе і здзелак с ёй незалежна ад месца знаходжання нерухомай маёмасці. Аднак, дзяржаўную рэгістрацыю нерухомай маёмасці па-ранейшаму можа ажыццяўляць толькі рэгістратар арганізацыі па дзяржаўнай рэгістрацыі, на тэрыторыі рэгістрацыйнай акругі якой знаходзіцца нерухомая маёмасць (п. 12 арт. 1 Закона).

Прывядзем прыклад. Фізічныя асобы, якія пражываюць у горадзе Мінску (прадавец і пакупнік), сведчаць дагавор куплі-продажу капітальнай пабудовы, размешчанай ў горадзе Верхнядзвінск (Віцебская вобласць), у РУП «Мінскае гарадское агенцтва па дзяржаўнай рэгістрацыі і зямельным кадастры». Гэта зручна: волевыяўленне фізічных асоб зафіксавана, застаецца толькі перадаць дамову для дзяржаўнай рэгістрацыі па месцы знаходжання нерухомай маёмасці (Верхнядзвінскае бюро Полацкго філіяла РУП «Віцебскае агенцтва па дзяржаўнай рэгістрацыі і зямельнаму кадастру»). Па дзейнічаючаму заканадаўству дамову куплі-продажу трэба было засведчыць па месцы знаходжання нерухомай маёмасці.

 

Пячатка – не абавязкова

З патрабаванняў да дакументаў, якія з'яўляюцца падставай для дзяржаўнай рэгістрацыі здзелкі з нерухомай маёмасцю, з якіх вынікае волевыяўленне юрыдычных асоб, ІП і дзяржаўных органаў, выключаецца патрабаванне аб неабходнасці на іх пячаткі. Мяркуем, такія змяненні можна растлумачыць нормамі Дэкрэта Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 23.11.2017 № 7 «Аб развіцці прадпрымальніцтва», згодна падп.3.11 п. 3 якога суб'екты гаспадарання маюць права не выкарыстоўваць пячаткі.

 

Іншыя змены

Закон № 96-З удакладняе патрабаванні да складзеных за межамі Рэспублікі Беларусь дакументаў, якія прадстаўляюцца для ажыццяўлення дзяржаўнай рэгістрацыі (п. 4 арт. 32 Закона № 133-З): такія дакументы павінны быць не толькі легалізаваныя (па агульнаму правілу), але і перакладзены на беларускую або рускую мову. Дакладнасць такога перакладу або сапраўднасць подпісу перакладчыка сведчыць натарыус.

Змяняецца тэрмін ажыццяўлення рэгістрацыйнага дзеяння. Паводле агульнага правіла рэгістрацыйнае дзеянне будзе ажыццяўлцца на працягу 5 працоўых дзён з дня прыёму дакументаў (у адпаведнасці з дзеючым заканадаўствам – на працягу 7 працоўных дзён з дня падачы дакументаў).

Уводзіцца норма, згодна якой, па заяве асобы, якая жадае звярнуцца ў суд для аспрэчвання здзелкі, права або абмежавання (абцяжарання) правоў, рэгістрацыйнае дзеянне можна будзе прыпыніць толькі адзін раз (п. 4 арт. 35 Закона № 133-З). Рэгістрацыйнае дзеянне пры паступленні такой заявы павінна быць прыпынена на тэрмін напісаны ў заяве, але не болей чым на адзін месяц.

Удакладняецца парадак ажыццяўлення пераносу актуальных правоў пры падзеле і зліцці нерухомай маёмасці.

Так, пры падзеле актуальныя правы і абмежаванні (абцяжаранні) правоў у дачыненні да аб'екта нерухомай маёмасці, які падзяляецца, пераносяцца на створаныя аб'екты нерухомай маёмасці. Перанос актуальных правоў і абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў ажыццяўляецца праз дзяржаўную рэгістрацыю спынення правоў на аб'ект нерухомай маёмасці, які падзяляецца, і дзяржаўную рэгістрацыю іх узнікнення на створаныя аб'екты нерухомай маёмасці.

У сваю чаргу, пры зліцці нерухомай маёмасці актуальныя правы і абмежаванні (абцяжаранні) правоў у дачыненні аб'ектаў нерухомай маёмасці, якія аб'ядноўваюцца, пераносяцца на створаны аб'ект нерухомай маёмасці. Перанос актуальных правоў і абмежаванняў (абцяжаранняў) правоў ажыццяўляецца праз дзяржаўную рэгістрацыю спынення правоў на аб'екты нерухомай маёмасці, якія аб'ядноўваюцца, і дзяржаўнай рэгістрацыі іх узнікнення на створаны аб'ект нерухомай маёмасці.

На заканчэнне застаецца дадаць, што Закон № 96-З ўступае ў сілу з 22 ліпеня 2018 г.