Приобретение права на земельный участок в результате длительного владения

Автор: Ксения КОБАСА, адвокат Минской областной юридической консультации № 2 .

С принятием в 2008 году Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) в законодательстве об охране и использовании земель нашей страны появился новый способ возникновения прав на земельные участки — приобретение прав на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени.

В силу ст. 44 КоЗ граждане Республики Беларусь, у которых отсутствует документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение 15 и более лет, имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере. При этом нужно помнить, что предельные размеры земельных участков закреплены в ст. 36 КоЗ. Они зависят от целей, для которых испрашивается и предоставляется земельный участок.

Появление в КоЗ ст. 44 было воспринято землепользователями весьма оптимистично. Не разобравшись в содержании статьи и в механизме ее действия, многие граждане посчитали, что смогут получить в установленном порядке права на землю, которой они пользовались самовольно, да еще самостоятельно выбрать вид права. Как следствие, появились заявления в исполнительные комитеты, отказы в удовлетворении таких заявлений, а в результате — и судебные споры, заканчивающиеся не в пользу граждан.

Между тем для достижения желаемого результата землепользователю стоило бы не только изучить интересующую его норму законодательства, но и уметь правильно интерпретировать эту норму, понять, как она действует. Надеемся, что как раз в этом наша статья и поможет читателям.

Случаи беститульного владения земельным участком

Для возникновения права на земельный участок по законодательству Республики Беларусь требуются и решение о его предоставлении, и правоудостоверяющие документы. Однако законодательством предусмотрены случаи, когда само решение о предоставлении является единственным документом, подтверждающим обоснованность владения. Так, право временного пользования земельным участком, предоставленным для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовой территории, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка, принятого государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, без выдачи документа, удостоверяющего право временного пользования земельным участком.

Норма ст. 44 КоЗ предусматривает 3 варианта беститульного владения.

В первом речь идет о ситуации, когда право на земельный участок не возникло в силу того, что земельный участок не был предоставлен лицу в установленном законодательством порядке решением местного исполнительного комитета, то есть у лица отсутствует первоначальное основание для возникновения права на землю. Если не говорить о самозахвате земельного участка, о котором не идет речь в данной статье, то на практике такая ситуация возможна, например, если за гражданином (обычно в сельской местности) числится домовладение, но решения о предоставлении земельного участка для его обслуживания не принималось. В похозяйственных книгах, которые велись в сельских исполнительных комитетах, могут содержаться сведения о том, что за гражданином числится это домовладение (указываются также хозяйственные постройки) и определенное количество земли, которой гражданин пользуется. Владение землей в этой ситуации, конечно, будет беститульным, но противоправным оно не является.

Во втором случае право на земельный участок не возникло либо не перешло в силу отсутствия свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выдаваемого организацией по государственной регистрации документа, удостоверяющего права на земельные участки, выдаваемого в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 г. То есть в этом случае гражданин просто не обратился за государственной регистрацией возникновения, перехода своего права, вследствие чего оно и не возникло (не перешло). Также в рассматриваемом случае на практике встречаются ситуации, когда у гражданина есть только решение о предоставлении земельного участка, но земельный участок не создан в установленном законодательством порядке, не имеет границ, не зарегистрирован.

Вместе с тем, если есть решение о предоставлении земельного участка, но возникновение права не зарегистрировано, владение нельзя считать в полной мере беститульным, по крайней мере его нельзя считать самовольным захватом земельного участка, так как ранее не существовало пресекательных сроков для обращения за государственной регистрацией. Более того, граждане в сельской местности полагали, что решение исполнительного комитета само по себе является документом, удостоверяющим их право.

В третьем случае речь идет о ситуации, когда у гражданина имеется решение о предоставлении земельного участка либо иной предусмотренный законодательством документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство), имеются документы, удостоверяющие права на земельный участок, но в силу определенных причин гражданин пользуется территорией, находящейся за пределами установленных в соответствии с законодательством границ принадлежащего ему земельного участка. В данном случае беститульность владения действительно имеет место, но не в отношении всего участка, а в отношении части.

Если внимательно вчитаться в ст. 44 КоЗ, то увидим, что ее норма ограничивает возможность приобретения права на земельный участок по давности владения конкретными случаями,а именно:

  • отсутствие документа о предоставлении земельного участка;
  • отсутствие документа, удостоверяющего право на земельный участок;
  • использование земельного участка, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок.

При этом владеть вожделенным участком необходимо:

длительно — не менее 15 лет;

  • открыто;
  • добросовестно;
  • непрерывно.

В целях недопущения возникновения прав на самовольно занятые земельные участки норма ч. 2 ст. 44 КоЗ указывает на конкретные документальные доказательства, которыми подтверждается добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком: сведения, внесенные в земельно-кадастровую документацию, строительный паспорт и (или) паспорт домовладения и (или) документы об уплате земельного налога.

Что значит владеть добросовестно?

Владение всегда признается добросовестным, если владелец не знал и не должен был знать, что он приобретает владение незаконно, не имел правового титула. Однако тот, кто претендует на приобретение имущества в собственность в силу приобретательной давности в момент вступления во владения, зачастую знает, что он не имеет на это правового основания (титула). Понятие добросовестности, прежде всего, соединено с таким признаком, как отсутствие знания владельца о незаконности своего владения. В противном случае владелец будет лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Полагаем, что говорить о добросовестности завладения недвижимым имуществом (в том числе и земельным участком) можно лишь в случаях, когда владелец предполагает, что имеющиеся у него правоустанавливающие документы имеют юридическую силу и закрепляют право собственности на недвижимость.

Во всех рассмотренных ситуациях беститульного владения земельным участком, на которые указывается в ст. 44 КоЗ, гражданин предполагает, что пользуется земельным участком на законных основаниях. Ведь правосознание и правопонимание простых землепользователей, к сожалению, не идет в ногу с развитием законодательства об охране и использовании земель. Ввиду этого граждане, например, полагают, что наличие записей в земельно-кадастровых книгах, похозяйственных книгах сельских исполкомов, решений о предоставлении (выделении) земельных участков, техпаспортов на дома, квитанций об оплате земельного налога действительно достаточно для закрепления их прав на недвижимость.

Между тем ст. 44 КоЗ содержит исчерпывающий перечень доказательств добросовестности, открытости и непрерывности владения земельным участком: сведения, внесенные в земельно-кадастровую документацию, либо строительный паспорт и (или) паспорт домовладения и (или) документы об уплате земельного налога.

Однако в случае умышленного захвата гражданин не сможет предоставить документы, подтверждающие добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком, так как завладел им в результате противоправных действий, пускай даже во время не пресеченных со стороны соответствующих органов. Самовольно занятый земельный участок возвращается по принадлежности независимо от срока владения им.

Добросовестность может иметь место и тогда, когда гражданин пользуется территорией сверх размера, предоставленного земельного участка, в силу несоответствия фактических границ земельного участка юридическим. Следствием этого является пользование землями, которые не были предоставлены в установленном порядке. Такое пользование может иметь место при ошибках, допущенных при выполнении работ по установлению границ земельных участков, которые привели к тому, что часть земель в пределах установленных законодательством размеров земельного участка, которыми гражданин пользовался, не включены в юридические границы земельного участка, отраженные в документах о государственной регистрации. Гражданин может и не знать, что часть земельного участка, которым он фактически пользуется, включена в состав земельного участка соседа либо не включена в состав его земельного участка, так как не был ознакомлен с установленными границами земельных участков на местности.

Владение имуществом как своим собственным, в том числе земельным участком — еще один обязательный признак приобретения права на землю по давности владения. Применительно к земельному участку, на наш взгляд, владелец должен выполнять все обязанности, установленные в ст. 70 КоЗ, например, использовать земельный участок по целевому назначению, осуществлять мероприятия по охране земель и т.д. Полагаем, что владеть земельным участком как своим собственным, стало возможным для граждан только с 1993 года, а именно с момента вступления в силу Закона Республики Беларусь от 16.06.1993 № 2417-XII «О праве собственности на землю».

Таким образом, об исчислении 15-летнего срока можно вести речь только с 1 сентября 1993 г.

Возможно ли возникновение права собственности в силу ст. 44 КоЗ на участок, находящийся на праве частной собственности или на ином праве у другого гражданина?

Если гражданин сознательно начал осваивать чужой земельный участок, то речь идет о самозахвате, следовательно, будет отсутствовать признак добросовестности. Но допустим, что земельный участок брошен прежним землепользователем (собственником). В этом случае нельзя предоставить участок новому землепользователю, предварительно не прекратив право прежнего землепользователя. После прекращения такого права местный исполнительный комитет будет принимать решение о судьбе земельного участка исходя из норм действующего законодательства, в том числе рассматривать заявление о предоставлении его фактическому пользователю. Представляется сомнительным, что гражданин будет иметь строительный паспорт, паспорт домовладения в данном случае, либо оплачивать земельный налог. Получение указанных документов без ведома государственных органов невозможно. А если последние знают о том, что участок брошен и на нем ведет деятельность иное лицо, то должны быть приняты меры по прекращению права лица, бросившего участок, после чего участок можно предоставить фактическому владельцу в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Открытость и непрерывность

Открытость владения предполагает, что лицо не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами, владеет, не таясь. Все, кто соприкасался с владельцем и его имуществом, имели возможность наблюдать владение данным имуществом.

В то же время непрерывным будет считаться владение, если оно не прерывалось в течение всего срока. Непрерывность владения означает, что к владельцу не предъявлялся иск собственника об отобрании у него имущества и что он не признавал права собственности на данное имущество другого лица. Очевидно, что владелец, претендующий на земельный участок по давности владения, не должен совершать действий, свидетельствующих об его устранении от владения и пользования земельным участком.

Об открытости владения может говорить ограждение земельного участка, наличие на нем насаждений и т.д. Открытое владение земельным участком может быть как постоянным, так и сезонным (например, на период посадки, выращивания и сбора урожая). Сезонность не лишает его признака непрерывности.

Беститульное, добросовестное, открытое, непрерывное владение земельным участком как своим собственным должно иметь место в течение 15 лет. Исходя из положений ч. 3 ст. 98 КоЗ при исчислении срока владения земельным участком учитывается и период, когда добросовестное и открытое владение земельным участком началось до 1 января 2009 г. и продолжилось после вступления в силу действующего КоЗ.

Вид права, на котором фактический владелец сможет приобрести земельный участок, зависит не только от его собственного желания, но также от местного исполнительного органа, который будет рассматривать заявление гражданина, а значит, и отказать в предоставлении земельного участка на запрашиваемом праве, предложив, например, аренду вместо права пожизненного наследуемого владения и т.п.

Свои особенности имеет порядок возникновения права на земельный участок в силу ст. 44 КоЗ, которая не содержит порядка приобретения земельного участка на перечисленных правах, а лишь указывает на то, что граждане имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок. Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.12.2011 № 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» установлено, что граждане Республики Беларусь, претендующие на приобретение земельного участка в частную собственность, в пожизненное наследуемое владение, аренду на основании ст. 44 КоЗ, приобретают это право по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа. Решение исполнительного и распорядительного органа по данному вопросу может быть обжаловано в суд. Следовательно, гражданин должен обращаться с соответствующим заявлением в местный исполнительный орган, наделенный полномочиями по предоставлению земельных участков, предоставить документы (выписки из них), указанные в ст. 44 КоЗ, а в случае отказа обжаловать его в судебном порядке. Суд рассматривает жалобы на отказ в предоставлении земельного участка, проверяя этот отказ на соответствие законодательству.

Таким образом, претендуя на получение земельного участка по давности владения, гражданину необходимо:

  • честно ответить самому себе на вопрос о том, не является ли земля, на которую он претендует, самовольно захваченной;
  • проверить, совпадают ли обстоятельства, в силу которых он владеет земельным участком без правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов с обстоятельствами, описанными в ст. 44 КоЗ и нашей статье;
  • проверить, имеются ли документы, которыми в силу закона подтверждается добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком.

Если ответ на первый вопрос будет отрицательный, а на последующие два — положительные, можно смело обращаться в исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка с заявлением о его предоставлении. Правовые основания для приобретения земли по давности владения у вас в таком случае имеются.

"Личный юрист", № 5/2012