Признание утратившим право пользования жилым помещением

Автор: Олег БАНДЫК, юрист.

На практике нередко возникают ситуации, когда гражданин выбывает из жилого помещения в связи с переездом в другое место жительства, однако при этом запись о регистрации по месту жительства данного гражданина остается прежней. Это создает значительные трудности и препятствия для осуществления прав граждан, которые продолжают проживать в жилом помещении (право на приватизацию жилого помещения, отчуждение, постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и пр.).

Для защиты прав и законных интересов добросовестных владельцев жилых помещений применяется институт признания утратившим право владения и пользования жилым помещением. Данный вопрос на законодательном уровне регулируется, в первую очередь, такими нормативными актами как:

  • Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК);
  • Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее — ГПК).
  • постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее — постановление № 11).

 

Субъекты правоотношений

На основе анализа положений ЖК можно выделить следующие категории граждан, которые могут быть признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением:

  • наниматель и (или) члены его семьи в случае выезда на место жительства в другое жилое помещение (п. 5 ст. 57 ЖК);
  • бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение (п. 5, 6 ст. 157 ЖК),
  • наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в случае выезда на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте (п. 6 ст. 120 ЖК),
  • члены, бывшие члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков и не являющегося собственником жилого помещения, в случае их выезда на место жительства в другое жилое помещение (п. 4, 11 ст. 200 ЖК).

Признание утратившим право владения и пользования жилым помещением осуществляется исключительно в судебном порядке, поскольку в данном случае затрагивается конституционное право каждого на жилище (ст. 48 Конституции Республики Беларусь).

Системное толкование норм ЖК позволяет определить круг лиц, которые вправе предъявить требование о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением:

  • местный исполнительный и распорядительный орган (уполномоченная им организация) — в отношении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда;
  • наниматели жилых помещений государственного жилфонда — в отношении бывших членов семьи нанимателя (аналогично — члены семьи в отношении выбывшего нанимателя);
  • организация, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится общежитие, — в отношении нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии;
  • собственник жилого помещения, член организации застройщиков — в отношении членов (бывших членов) их семей.

 

Выезд в другое жилое помещение

Самые распространенные в судебной практике дела — дела о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи на основании п. 5 ст. 57 ЖК.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ЖК при выезде нанимателя жилого помещения государственного жилфонда и проживающих совместно с ним членов семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда. Как указано в п. 13 постановления № 11, при разрешении спора об утрате ответчиком права владения и пользования жилым помещением государственного жилфонда доказыванию и исследованию подлежат 3 факта:

  • факт выезда ответчика из жилого помещения, о котором возник спор;
  • факт выбытия ответчика на постоянное место проживания в другое жилое помещение;
  • добровольность выбытия ответчика из жилого помещения.

Наиболее распространенные в судебном практике доказательства, подтверждающие факт выезда ответчика из жилого помещения, — это:

  • акты осмотра жилого помещения представителями коммунальных организаций и другими заинтересованными службами;
  • документы, подтверждающие техническое состояние спорного жилого помещения;
  • показания свидетелей (прежде всего, соседей ответчика), показания самого ответчика;
  • сведения о задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, земельного налога, страховых взносов и прочих платежей, связанных с использованием жилого помещения (жилого дома);
  • сведения из органов внутренних дел о непроживании ответчика в спорном жилом помещении (рапорты, ответы на запросы).

Доказательствами выбытия ответчика на место жительства в другое жилое помещение могут быть:

  • сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем;
  • сведения об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальными услугами;
  • сведения о снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор;
  • сведения о регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении;
  • сведения об увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства в другом населенном пункте (п. 14 постановления № 11).

Следует отметить, что приведенный перечень доказательств не является исчерпывающим. В каждом конкретном деле суд может принять в качестве доказательства любые иные документы и сведения (например, справки миграционных служб иностранных государств, сведения из налоговых органов об осуществлении предпринимательской деятельности на определенной территории, решения (постановления) судов в отношении ответчика, которые содержат информацию о месте его фактического проживания, и пр.).

Выбытие ответчика из спорного жилого помещения должно быть добровольным. Наличие препятствий для ответчика во владении и пользовании жилым помещением является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Пример 1

Судом Бобруйского района и г. Бобруйска было отказано в иске В. о признании С. утратившим право владения и пользования жилым помещением, поскольку истцом не был доказан факт наличия места жительства ответчика в другом жилом помещении. Суд признал, что выезд ответчика не являлся добровольным в связи с чинимыми истцом препятствиями в пользовании спорным жильем.

Жилое помещение, в которое выбыл ответчик должно являться постоянным местом его жительства, быть пригодным для проживания и соответствовать типовым потребительским качествам.

В период временного отсутствия (в том числе в связи с выбытием по месту пребывания в другое жилое помещение) у нанимателя, членов, бывших членов его семьи сохраняются все права на жилое помещение в соответствии с договором найма жилого помещения (ст. 58 ЖК). Временное выбытие гражданина, в том числе с его регистрацией по месту пребывания, для учебы, работы, лечения, отдыха, туризма либо по иным подобным основаниям не влечет утрату права владения и пользования жилым помещением, как и выбытие в помещения, не входящие в состав жилищного фонда (дачные и садовые дома, санатории, профилактории, дома отдыха, гостиницы, помещения исправительных учреждений и др.).

Требования о соответствии жилого помещения для проживания вытекают как из природы выбытия ответчика именно с этой целью, так и системного толкования с учетом норм о выселении из жилого помещения государственного жилфонда (ст. 86 ЖК).

Для подтверждения соответствия жилого помещения условиям для проживания могут быть представлены технический паспорт жилого помещения, акты обследования, заключение комиссии местного исполнительного и распорядительного органа и др.

Из судебной практики следует, что выезд ответчика в жилое помещение государственного жилфонда в общежитии и приобретение права владения и пользования им с учетом конкретных обстоятельств дела не исключает удовлетворения судом иска об утрате права владения и пользования прежним жилым помещением.

Пример 2

Решением суда Логойского района Д. был признан утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом на место жительства в другое жилое помещение, находящееся в общежитии. Решение было мотивировано тем, что ответчик более 10 лет не проживал и не пользовался спорным жилым помещением, не нес расходов по его содержанию.

В постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28.06.2007 № 8 «О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении», которое в настоящее время признано утратившим силу, было указано, что несовершеннолетние члены семьи нанимателя, собственника жилого помещения могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением при наличии доказательств, что имеются условия для их проживания по новому месту жительства. Хотя действующее постановление № 11 и не содержит аналогичного положения, суды обязательно выясняют данный факт с привлечением органов опеки и попечительства, которые дают соответствующее заключение. При этом изучаются не только жилищные условия, в которых проживает несовершеннолетний, но и возможности для его обучения и воспитания (наличие в населенном пункте учреждений образования, здравоохранения, проживание вместе с родителями).

Кроме того, одним из обстоятельств, которое должно быть установлено для признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением, является наличие у него каких-либо прав на жилое помещение, в которое он выбыл. Это может быть право собственности (в том числе долевой), право постоянного пользования (например, возникшее на основании завещательного отказа), право проживания в жилом помещении, если собственником (нанимателем) является близкий родственник ответчика.

Если ответчик проживает в другом населенном пункте, но не имеет там постоянного места жительства (является лицом без определенного места жительства, арендует различные жилые помещения, проживает в жилых помещениях, которые принадлежат лицам, не являющимся близкими родственниками ответчика), то суд отказывает в признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением.

На основе анализа судебной практики можно сделать вывод, что для признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением необходимо, чтобы у данного гражданина имелась юридически обеспеченная возможность зарегистрироваться по месту жительства в другом жилом помещении.

При отсутствии такой возможности суды чаще всего отказывают в удовлетворении требований, несмотря на то, что ответчик фактически постоянно проживает в определенном жилом помещении.

 

Общежития

Согласно п. 6 ст. 120 ЖК в случае выезда нанимателя жилого помещения государственного жилфонда в общежитии на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте члены, бывшие члены его семьи, за исключением лиц, указанных в ч. 2 п. 3 ст. 93 ЖК, утрачивают право владения и пользования жилым помещением государственного жилфонда в общежитии. Указанная норма ЖК не дает ответ на вопрос о том, необходимо ли, чтобы у нанимателя жилого помещения государственного жилфонда в общежитии в другом населенном пункте было другое место жительства. Или же достаточно самого факта выезда нанимателя в другой населенный пункт. И должно ли новое место жительство быть для нанимателя постоянным. К сожалению, постановление № 11 также не содержит ответов на данные вопросы.

Жилые помещения в общежитии предоставляются гражданам на период их работы (службы), учебы (ст. 119 ЖК). При прекращении соответствующих оснований у гражданина прекращается и право пользования и владения жилым помещением в общежитии.

На наш взгляд, при выезде нанимателя из жилого помещения в общежитии необходимо определить, прекратились ли основания для его проживания в данном помещении. Если основания прекратились, то независимо от того, куда выбыл наниматель, он утрачивает право владения и пользования жилым помещением в общежитии. В противном случае суд, по всей видимости, будет применять по аналогии п. 5 ст. 57 ЖК и выяснять все обстоятельства, которые определены данной нормой, в том числе установление постоянного места жительства ответчика.

 

Процессуальные особенности

Заявление о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением рассматривается по правилам искового производства. Соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 5 ст. 61 ЖК) не требуется, поскольку инициатива выезда и тем самым расторжения договора найма исходит не от наймодателя, а от нанимателя (выбывшего члена его семьи). Тем не менее, направление досудебной претензии иногда приводит к самостоятельному снятию граждан с регистрационного учета или погашению задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (вывод следует из практики автора).

В исковом заявлении, помимо сведений, которые указаны в ст. 243 ГПК, должно обязательно содержаться следующее:

  • сведения обо всех лицах, которые признаются утратившими право владения и пользования жилым помещением, в том числе несовершеннолетних и (или) недееспособных;
  • сведения о лицах, которые являются собственниками (иными законными владельцами) жилого помещения, в которое выбыл ответчик (собственник (наниматель) жилого помещения, организация, на балансе которой находится общежитие, и др.);
  • точный адрес жилого помещения, в которое выбыл ответчик.

Если истец не укажет в иске сведения о лицах, которые являются собственниками (иными законными владельцами) жилого помещения, то суд оставит исковое заявление без движения и предложит исправить данную «оплошность» (подтверждено личной практикой автора). Причем данные лица будут выступать в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, с соответствующим процессуальным статусом.

В ходе подготовки жилищных дел к судебному разбирательству судьи не всегда привлекают к участию в деле наймодателей, когда те не являются стороной в споре. Указанное обстоятельство может послужить основанием для отмены решения суда.

Пример 1

Решение суда Октябрьского района г. Минска об удовлетворении иска К. к В. о признании утратившим право пользования квартирой было постановлено в отсутствие наймодателя как стороны договора найма спорного жилого помещения. Суд вышестоящей инстанции указал, что решение суда в данном случае может затронуть интересы наймодателя, поэтому судья в ходе подготовки дела к судебному разбирательству должен был привлечь его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Решение суда было отменено, дело было направлено на новое рассмотрение.

 

Пример 2

Решение суда Молодечненского района об удовлетворении иска Г. к П. о признании утратившим право владения и пользования жилым помещением было постановлено без привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, правообладателя (собственника, нанимателя) жилого помещения, в которое выехал ответчик, не участвовавший в судебном заседании. По мнению суда кассационной инстанции, без привлечения к участию в деле правообладателя жилого помещения факт выезда ответчика на место жительства в другое жилое помещение не может быть достоверно установлен. Решение первой инстанции было отменено, дело было направлено на новое рассмотрение.

В соответствии с п. 37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413 (далее — Положение), основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства является в том числе решение суда о признании гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением. Поэтому по делам о признании утратившим право пользования жилым помещением привлечение к участию в деле органа регистрации граждан по месту жительства не требуется.

В заключительной части искового заявления необходимо просить суд признать гражданина утратившим право владения и пользования конкретным жилым помещением. Дополнительное требование о снятии ответчика с регистрационного учета заявлять не требуется, поскольку такое снятие является прямым следствием признания гражданина утратившим право владения и пользования жилым помещением (п. 37 Положения).

К исковому заявлению обычно прилагаются:

  • копия договора найма;
  • справка с места жительства и о составе семьи;
  • копия лицевого счета на жилое помещение;
  • копия актов обследования жилого помещения и другие документы (их копии).

Суды рассматривают данный вид споров только при участии всех заинтересованных лиц и крайне неохотно выносят заочные решения. Это связано с тем, что суду важно (иногда просто необходимо), чтобы ответчик лично подтвердил, что он выбыл и куда он выбыл. В противном случае в удовлетворении заявленных требований очень часто отказывают.

Действующий ЖК и постановление № 11, безусловно, развили институт признания утратившим право владения и пользования жилым помещением, но все еще оставили немало нерешенных вопросов, которые будут разрешаться уже в рамках конкретных гражданских дел.