Проблемы совместного домовладения через призму Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Окончание. Начало см. здесь.

 

Уполномоченное лицо

Указ № 536 установил, что уполномоченным лицом является государственный заказчик в сфере ЖКХ (подп. 1.3 п. 1 Указа №  538). При этом определено, что для целей этого нормативного акта под госзаказчиком в сфере ЖКХ понимается юрлицо, создаваемое по решению облисполкома или Минского горисполкома в целях организации работ по обеспечению потребителей ЖКУ основными и дополнительными ЖКУ на основании договоров, за исключением услуг горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электро- и теплоснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.

Согласно Указу № 536 исполкомы назначают уполномоченное лицо в следующих случаях:

1) если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого строительства на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций, гражданами, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании ТС, — по истечении одного месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;

2) если в жилом доме, построенном организациями в целях продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, — по истечении одного месяца со дня возникновения совместного домовладения;

3) если кандидатура председателя правления ТС или ЖПК, срок действия полномочий которого истек, не переизбрана в установленном законодательством порядке;

4) если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе ТНПА, надлежащая работа органов управления ТС или ЖПК или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, а также в случаях невыполнения председателем правления требования о необходимости прохождения согласования, отказа исполкома в согласовании и (или) неоднократного (два и более раза в течение одного календарного года) нарушения председателем установленных законодательством обязанностей, — в течение одного месяца со дня выявления указанных фактов.

При этом в первых двух случаях уполномоченное лицо является единственным органом управления до принятия участниками совместного домовладения в установленном порядке решения о выборе способа управления общим имуществом, то есть, до принятия решения о создании ТС.

А вот относительно последних двух случаев определено, что полномочия председателя правления прекращаются со дня назначения исполкомом уполномоченного лица. Непонятно, правда, что происходит с самим правлением. Однако Указом № 538 установлено, что уполномоченное лицо в течение одного месяца со дня принятия исполкомом решения о назначении уполномоченного лица вносит на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС или ЖПК по предложению исполкома кандидатуру (кандидатуры) на должность председателя правления. В случае если на общем собрании (собрании уполномоченных) членов ТС или ЖПК не принято решение об избрании председателя правления либо общее собрание (собрание уполномоченных) членов ТС или ЖПК не состоялось, управление общим имуществом осуществляется уполномоченным лицом до принятия общим собранием (собранием уполномоченных) членов ТС или ЖПК решения об избрании председателя.

Таким образом, как видим из приведенных норм, уполномоченное лицо — это своего рода временный антикризисный управляющий, назначаемый исполкомом в случаях, когда возникает угроза общему имуществу участников совместного домовладения, а по сути — угроза какой-то части жилищного фонда. Такой государственный подход представляется вполне оправданным.

Законодательство обязывает участников совместного домовладения заключать с уполномоченных лицом договор управления общим имуществом. Это прямо следует из ст. 176 ЖК, которая также говорит о том, что при отказе заключить договор управления общим имуществом уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор. Типовой договор управления общим имуществом утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011 № 469 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538».

Однако хотелось бы отдельно обратить внимание на следующую проблему. Ситуация, когда вместо неэффективно работающего председателя правления назначено и управляет общим имуществом уполномоченное лицо, может тянуться долго. На практике именно так и происходит, поскольку такое положение чаще всего вызвано кризисом взаимоотношений участников совместного домовладения, а в силу этого они не могут договориться между собой и выбрать нового председателя правления.

Так вот, законодательством никак не урегулированы вопросы функционирования самого ТС или ЖПК в этот период как юридического лица ― фактически, с назначением уполномоченного лица и прекращения полномочий председателя такое юридическое лицо остается без руководителя, что порождает целый ряд вопросов. Положением об уполномоченном лице по управлению общим имуществом, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 (последняя редакция от 01.07.2016 № 521), данные проблемы никак не урегулированы. Согласно всей действующей нормативной базе уполномоченное лицо уполномочивается управлять общим имуществом совместного домовладения, но не ТС или ЖПК как юридическим лицом, к данному юридическому лицу оно никакого отношения не имеет. При этом такие юридические лица с назначением уполномоченного лица не прекращают свое существование, уполномоченное лицо, еще раз подчеркнем, ― это временный антикризисный управляющий, задача которого ― навести порядок, стабилизировать ситуацию и после этого устраниться от дел.

Данные юридический вакуум необходимо устранить, поскольку нам известны ситуации, когда при назначении уполномоченного лица даже исполкомы не могут разъяснить участникам совместного домовладения, что им делать с ТС и ЖПК. А между тем они как любое юридическое лицо все это время обязаны вести бухучет, уплачивать налоги, подавать налоговые декларации, которые непонятно, кто должен подписывать, и пр.

Возвращаясь же к вопросу о выборе способа управления общим имуществом, считаем важным еще раз подчеркнуть, что сами участники совместного домовладения, исходя из норм Указа № 538, не могут выбрать такой способ управления общим имуществом как уполномоченным лицом, инициировать назначение уполномоченного лица может только исполком (администрация района).

 

Председатель правления

Подпунктом 1.4 п. 1 Указа № 538 определено, что председателем правления может быть гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и освоивший содержание образовательной программы обучающих курсов (лекториев, тематических семинаров, практикумов, тренингов и иных видов обучающих курсов) по вопросам управления общим имуществом, кандидатура которого согласована исполком. Установлено, что исполком может отказать в согласовании кандидатуры на должность председателя в случаях, если:

  • не представлены документы, перечень которых устанавливается исполкомом;
  • из представленных документов установлено, что кандидат не соответствует указанным выше требованиям;
  • кандидат ранее совершил умышленное преступление, судимость за которое не снята и не погашена.

Порядок, установленный Указом № 538, делает процедуру согласования и избрания председателя, на наш взгляд, неоправданно сложной.

Так, определено, что согласование кандидатуры председателя правления осуществляется путем принятия соответствующего решения исполкомом в течение 15 рабочих дней со дня представления документов, перечень которых устанавливается исполкомом. При этом кандидатура, согласованная исполкомом, должна быть представлена для избрания на должность председателя общему собранию (собранию уполномоченных) членов ТС или ЖПК только в течение 1 месяца со дня ее согласования.

В случае же выявления фактов осуществления полномочий председателя правления гражданином, кандидатура которого не согласована исполкомом в установленном порядке, исполком в 5-дневный срок со дня установления данного факта направляет такому председателю предписание о необходимости прохождения согласования в 3-месячный срок со дня получения этого предписания. Невыполнение требования, изложенного в предписании, либо отказ исполкома в согласовании будет основанием для досрочного прекращения полномочий председателя и назначения исполкомом  уполномоченного лица по управлению общим имуществом в указанном выше порядке.

Также определено, что председатель правления в случае, если по его кандидатуре исполком в установленном порядке принял решение об отказе в согласовании, а также в случае, если исполкомом принято решение о назначении уполномоченного лица, не имеет права осуществлять полномочия, в том числе финансовые операции по текущему (расчетному) банковскому счету ТС или ЖПК, от своего имени и (или) от имени ТС или ЖПК со дня получения им уведомления о принятии соответствующего решения либо передачи ему под роспись копии данного решения. При этом уведомление о принятии соответствующего решения направляется председателю заказным письмом с обратным уведомлением не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения.

Согласно подп. 1.7 п. 1 Указа № 538 председатель правления дополнительно к обязанностям, установленным ЖК, обязан обеспечивать:

  • надлежащее управление общим имуществом;
  • заключение участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техобслуживанию, текущему ремонту, капремонту, санитарному содержанию вспомогательных помещений жилого дома, обращению с твердыми коммунальными отходами, техобслуживанию лифтов по типовым формам, утвержденным Правительством, а также применение при осуществлении расчетов за основные ЖКУ тарифов, установленных в соответствии с законодательством;
  • предоставление дополнительных ЖКУ на основании отдельного договора на оказание дополнительной ЖКУ;
  • надлежащие эксплуатацию объектов недвижимого имущества и обслуживание придомовой территории (в случае наличия огражденной придомовой территории, предоставленной для строительства и (или) обслуживания многоквартирного жилого дома), в том числе путем заключения на конкурсной основе соответствующих договоров;
  • принятие мер по устранению повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в результате актов вандального характера, а также по устранению надписей и (или) изображений непристойного характера и приведению вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями ТНПА, в том числе посредством проведения текущего ремонта;
  • информирование ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, членов ТС или ЖПК о финансово-хозяйственной деятельности ТС или ЖПК;
  • представление по требованию исполкома информации о финансово-хозяйственной деятельности ТС или ЖПК, выполняемых работах (оказываемых услугах) по эксплуатации общего имущества;
  • начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилыми помещениями с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением, в том числе через уполномоченные местными исполнительными и распорядительными органами организации, осуществляющие учет, расчет и начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением (это дополнение внесено Указом Президента Республики Беларусь от 29.08.2016 № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий»).

Также определено, что председатель правления в случае, если срок действия его полномочий истек и его кандидатура на должность председателя не переизбрана на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, а также в случаях отказа исполкома в согласовании либо принятия исполкомом решения о назначении уполномоченного лица в течение одного месяца со дня прекращения полномочий обязан передать по акту назначенному уполномоченному лицу либо вновь избранному председателю печать и документы ТС или ЖПК.

Однако, как уже отмечалось выше, все последствия «обезглавливания» ТС или ЖПК как юридического лица ни Указом № 538, ни другими нормативными актами не учтены.

 

Финансово-хозяйственные вопросы

Относительно непосредственно финансово-хозяйственной деятельности ТС и ЖПК Указ № 538 содержит лишь одну норму, а именно подп. 1.10 п. 1, который позволяет этим организациям по решению общего собрания их членов (собрания уполномоченных) размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома. Эта норма была введена в Указ № 538 еще Указом № 461.

 

Некоторые выводы

Таким образом, исходя из всех упомянутых выше слабых мест проанализированного нами документа, можно сделать вывод о том, что Указ № 538 в том виде, в котором он действует сегодня, не совершенствует управление общим имуществом жилых домов и не упорядочивает деятельность ТС и ЖПК, как сказано в его преамбуле, а делает эту деятельность еще более сложной, создавая перед участниками данных общественных отношений неразрешимые задачи. Похоже, что эти задачи не в силах разрешить не только исполкомы, которым предписано осуществление координации деятельности ТС и ЖПК и контроля за этой деятельностью (ст. ст. 206, 220 ЖК), но государственные органы власти более высокого уровня.

Так, в частности, в свое время Указом № 461 Правительству предписывалось в шестимесячный срок обеспечить приведение его решений в соответствие с этим Указом и внесение в установленном порядке в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь проекта закона Республики Беларусь, предусматривающего приведение ЖК в соответствие с этим Указом. Однако данное поручение относительно ЖК 2 года оставалось невыполненным, и, как показала жизнь, не зря, потому что Указом № 536, как уже говорилось выше, нормы Указа № 538, касающиеся вопросов совместного домовладения, почти полностью были изложены в новой редакции. Пунктом 2 Указа № 536 Правительству было дано аналогичное поручение, которое оно должно было исполнить в тот же шестимесячный срок, но по сегодняшний день нормы ЖК упорно противоречат нормам Указа № 538. И это несмотря на то, что План подготовки законопроектов на 2016 год, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 530, содержит, в том числе, законопроект о внесении изменений и дополнений в ЖК.

В законодательстве о совместном домовладении, основанном на жилищном фонде, сегодня больше вопросов, чем ответов, при этом вопросов, на которые не могут ответить органы государственной власти, в чьей компетенции находится данная сфера.

Чтобы разрешить хоть какую-то часть этих вопросов, необходимо:

1) Устранить те противоречия в Указе № 538, на которые мы обратили внимание выше в части порядка принятия решений по вопросам распоряжения общим имуществом;

2) Решить проблему реорганизации посредством разделения «многодомных» ТС, поскольку решения общих собраний таких ТС могут признаваться незаконными ввиду невозможности правильного подсчета голосов;

3) Упростить процедуру согласования председателя правления ТС (ЖПК);

4) Устранить пробел в законодательстве, который парализует деятельность ТС и ЖПК как юридического лица в случае назначения исполкомом уполномоченного лица по управлению общим имуществом.

Самым же главным, представляется необходимость возвращения возможности управления общим имуществом специализированной организацией, что практиковалось до появления Указа № 461. Сделать это следует как можно скорее, пока не внесены изменения в ЖК, поскольку все равно рано или поздно мы к этому вернемся, это ― мировой опыт, от которого нам никуда не деться.

Недвижимость, в том числе и жилая, представляет собой огромный сектор экономики, и как любой иной сектор он нуждается в профессиональном управлении. Указ № 461 фактически поставил крест на управлении общим имуществом специализированными организациями — профессионалами, отдав все в руки дилетантов — самих участников совместного домовладения. Говоря о требованиях к образованию председателя правления, о необходимости прохождения им каких-то курсов, мы может говорить лишь о повышении уровня самоуправления участниками совместного домовладения, но никак не о профессиональном управлении общим имуществом. Никогда никакой председатель не будет в одном лице экономистом, юристом, инженером, энергетиком, психологом или специалистом в области конфликтологии и еще много кем, чьи навыки и знания необходимы для эффективного управления жилым домом (тем более ТС не может держать такой штат). Это под силу только специализированной компании. И это будет эффективным только в условиях конкуренции.

Легализация на рынке управления общим имуществом специализированных организаций позволит разрешить множество иных проблем совместного домовладения, в том числе:

1) Проблему управления общим имуществом в «расприватизированных» старых многоэтажных жилых домах, которыми на сегодняшний день управляют государственные организации ЖКХ фактически просто «по исторической традиции»;

2) Проблему упомянутых не единожды выше «многодомных» ТС. Ведь объединяются несколько домов в одно ТС, не подозревая о «подводных камнях» этого объединения, для большей экономической эффективности. А при наличии такого способа управления общим имуществом как специализированной организацией можно будет принять решение о ликвидации ТС и управлении общим имуществом этой организацией. Каждый дом сможет решать вопросы, связанные с управлением своим общим имуществом на своем «общедомовом» собрании, четко зная долю в праве общей собственности на общее имущество каждого участника совместного домовладения;

3) Проблему создания при возведении новых жилых домов новых юридических лиц в форме ТС как экономически неэффективных некоммерческих организаций – участники совместного домовладения вместо создания ТС смогут избирать такой способ управления общим имуществом как специализированной организацией. Это значительно сократит количество различных административных процедур, в том числе регистрационных, количество налоговых агентов и т.п.;

4) Проблему дороговизны обслуживания общего имущества посредством ТС или ЖПК – услуги специализированной организации в любом случае будут обходиться дешевле, чем содержание собственного, даже небольшого, штата ТС, ведение бухгалтерии и пр.

Не говоря уже о том, что наличие на рынке таких коммерческих организаций – это рабочие места, это налоги в бюджет. В России в значительной степени устранили имеющиеся в работе таких специализированных компаний недостатки введением лицензирования данного вида деятельности, что можно было бы сделать и у нас. Но у нас этот сектор экономики просто поставили вне закона. Это неправильно.

Вообще же, анализируя поднятую в данном материале проблему, нужно исходить из того, что с точки зрения менеджмента недвижимости совместное домовладение это самый неэффективный способ управления недвижимостью, о чем вскользь было сказано вначале статьи. Самый хороший вариант, когда у дома один хозяин. Поэтому государству нужно думать о том, как в будущем хотя бы не наращивать данный сектор, отдавая предпочтение другим способам решения жилищной проблемы, например, строительству арендного жилья.

Что же касается Указа № 538, то самым эффективным упорядочением деятельности ТС и ЖПК сегодня была бы полная отмена этого документа и возвращение к нормам действующего ЖК с последующим их совершенствование, поскольку, повторимся, эти нормы ЖК основывались в свое время именно на изначальных нормах Указа № 538.