Проблемы совместного домовладения через призму Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист .

Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее ― Указ № 538) появился в свое время как реакция государства на выявленные жизнью и правоприменительной практикой проблемы в отношениях совместного домовладения.

 

Проблемы эти были разного плана, они заключались не только в несовершенстве Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», действие которого тогда еще распространялось на жилищный сектор, но и в иных нюансах.

В первую очередь среди них следует отметить изначальную природную неэффективность совместного домовладения, беспощадно критикуемого в последнее время специалистами в области менеджмента недвижимости. Невзирая на это, Беларусь, к сожалению, находится в мировых лидерах, где доля совместного домовладения в жилищном фонде достигает 90%, в то время, когда, к примеру, в США или Норвегии 10%,  в странах Старой Европы от 15 до 25%.  

Немаловажное негативное значение в этом вопросе играла и продолжает играть непросвещенность граждан и неспособность в силу этого к самоуправлению. Многие становились и становятся участниками совместного домовладения, не имея о таковом ни малейшего представления, и в последующем искренне полагают, что все проблемы, связанные с их жильем, являющимся, по сути, частной собственностью, должно решать государство. Отсюда многочисленные жалобы в государственные органы, вплоть до призывов к ликвидации товариществ собственников (ТС) как формы управления общим имуществом. Такими жалобами, кстати, и обосновывалось в свое время появления Указа № 538.

Нельзя среди этих проблем не отметить и отсутствие благоприятных условий, необходимых для возникновения и развития отечественного бизнеса в области ЖКХ, а также рынка менеджмента недвижимости. Мировая практика такова, что недвижимостью управляют профессионалы в лице специализированных компаний (организаций), у нас же все отдали в руки дилетантов участников совместного домовладения, как уже отмечалось выше, чаще всего не имеющих ни малейшего представление даже о самом совместном домовладении, не говоря уже о менеджменте недвижимости как таковом.

Однако Указ № 538 все проблемы совместного домовладения, очевидно, предполагал разрешить только посредством установления строгого государственного контроля над деятельностью ТС и организаций застройщиков (жилищных потребительских кооперативов, ЖПК), «огосударствления» данной сферы общественных отношений, которая, подчеркнем еще раз, все-таки основана на частной собственности. Этот курс государственного регулирования был продолжен и в последующем, когда в Указ № 538 вносились изменения и дополнения указами Главы государства, среди которых в ракурсе интересующей нас проблемы имеют значение:

  • Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (далее Указ № 461);
  • Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь» (далее Указ № 536).

Последним часть Указа № 538, регулирующая вопросы совместного домовладения (п. 1), фактически была изложена в новой редакции, которая и действует в настоящее время.

При этом нельзя не отметить, что если нормы Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее ― ЖК), касающиеся вопросов совместного домовладения (раздел V), разрабатывались и основывались на нормах Указа № 538, то указы № 461 и № 536 в последующем на столько принципиально изменили положение вещей, что сегодня многие нормы ЖК уже противоречат нормам Указа № 538. Все это в связке с другими проблемными моментами создает вокруг совместного домовладения сплошную неразбериху, а в некоторых случаях даже делает невозможным применение действующих норм законодательства.

Итак, в преамбуле Указа № 538 говорится, что принят он в целях совершенствования управления общим имуществом жилых домов, упорядочения деятельности ТС и ЖПК. При этом Указом № 536 был введен новый термин: управление общим имуществом ― это деятельность, направленная на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, решение вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством.

Что касается такого термина, как «общее имущество», то он для целей Указа № 538 используется в значении, определенном в п. 33 ст. 1 ЖК – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Остановимся подробно на нормах Указа № 538 и попытаемся проанализировать, насколько он за 6 лет усовершенствовал управление общим имуществом и как упорядочил деятельность ТС и ЖПК.

 

Способы управления общим имуществом

Указом № 538 определено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:

  • непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников находится не более 10 объектов недвижимого имущества;
  • товариществом собственников или организацией застройщиков;
  • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (далее ― уполномоченное лицо), назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом (далее ― исполком).

При этом указывается, что для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, ТС и ЖПК могут в установленном порядке привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие ЖКУ.

Приведенный выше перечень способов управления общим имуществом был определен еще Указом № 461. Только до вступления в силу Указа № 536 (13.07.2016) первый способ мог применяться, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находилось не более пяти объектов. Теперь в домах, которые включают не более 10 квартир (и других объектов), можно не создавать ТС. Однако напомним, что в соответствии со ст. 173 ЖК в этом случае между собственниками  должен заключаться договор о совместном домовладении, типовая форма которого утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155.

Отметим первую, на наш взгляд, некорректную норму Указа № 538: здесь правильнее было бы ставить условие о наличии более 10 собственников, а не более 10 объектов недвижимого имущества, поскольку количество собственников не всегда может совпадать с количеством квартир и других объектов в доме. В свою очередь, согласно п. 53 ст. 1 ЖК совместное домовладение ― это правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников. Поэтому логичнее исходить все-таки из количества участников совместного домовладения. Теоретически возможна ситуация, когда в доме, например, 11 квартир, но принадлежат они двум юридическим лицам. Зачем в таком случае создавать ТС? А, исходя из действующей нормы Указа № 538, получается, что это обязательно.

 

Выбора нет

Указом № 536 в Указ № 538 была внесена действующая сегодня норма, согласно которой решение по вопросу выбора способа управления общим имуществом считается принятым, если за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения от общего количества всех участников (п. 1.2).

Ранее данный вопрос был урегулирован ст. 177 ЖК. В частности, было установлено, что общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников. При этом было установлено, что каждый участник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество. А решение о выборе способа управления общим имуществом могло приниматься большинством голосов присутствующих на собрании.

Однако напомним, что ЖК, как и Указ № 538, изначально допускали еще один способ управления общим имуществом ― организацией, управляющей общим имуществом. Таким образом, участники совместного домовладения в многоквартирном жилом доме действительно ранее имели выбор: либо создавать ТС, либо в соответствии со ст. 176 ЖК заключать договор с организацией, управляющей общим имуществом.

Но такой способ управления общим имуществом был упразднен еще Указом № 461, и после этого у участников совместного домовладения уже не осталось другого выбора, кроме как создать ТС. Ввиду того что уполномоченное лицо назначается исполкомом по инициативе самого исполкома, такая инициатива от участников совместного домовладения исходить не может (об этом будет сказано далее).

Можно, конечно, предположить, что выбор есть у участников совместного домовладения, которое объединяет не более 10 объектов, ― либо создавать ТС, либо заключать договор о совместном домовладении. Но в данном случае как раз не следовало бы им давать такого выбора, поскольку ТС здесь и не нужно, оно будет экономически нежизнеспособным образованием.

Очевидно, что законодатель, несколько раз меняя нормы, регулирующие вопросы управление общим имуществом, запутался сам. Разработчики Указа № 536 допустили наличие приведенной выше бессмысленной нормы, поскольку в свете действующего законодательства говорить о выборе способа управления общим имуществом вообще не приходится. Выбора нет.

Таким образом, возвращаясь к вопросу о способах управления общим имуществом, в данной ситуации было бы правильным просто определить, что в случае, если совместное домовладение объединяет не более 10 участников, заключается договор о совместном домовладении, если же участников совместного домовладения больше 10 ― создается ТС.

Такой нормы было бы вполне достаточно, и такая норма полностью отвечала бы сегодняшнему положению вещей. Вопрос о том, отвечает ли такое положение вещей целесообразности или же мировой практике, лежит уже в другой плоскости, и мы этого еще коснемся ниже.

 

Принятие решений по общему имуществу

В ст. 180 ЖК был определен следующий порядок управления общим имуществом. При управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или ТС к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:

  • об отчуждении общего имущества ― с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
  • об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, ― с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества ― с согласия всех участников совместного домовладения.

Иные решения общего собрания участников совместного домовладения согласно ст. 180 ЖК могли приниматься с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.

Но с принятием Указа № 536 данный порядок претерпел значительные изменения, на наш взгляд, абсолютно необоснованные.

Так, теперь в ч. 2 подп. 1.2 п. 1 Указа № 538 определено, что решения по вопросам, касающимся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТС или ЖПК, иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы членов ТС или ЖПК и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами ЖПК, считаются принятыми, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали более двух третей членов ТС или ЖПК и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами ЖПК, от их общего количества.

Во-первых, как уже говорилось, вопрос о выборе способа управления общим имуществом законодатель предрешил, не оставив участникам совместного домовладения никакого выбора, поэтому приведенная выше громоздкая конструкция могла бы быть несколько короче. Во-вторых, очевидно, в данной норме более правильным было бы вести речь об отчуждении либо передаче во владение и пользование части общего имущества, но никак не об отчуждении общего имущества как такового, поскольку без него невозможно нормальное функционирование жилых помещений.

В то же время определено, что по вопросу уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки решение считается принятым, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС или ЖПК и собственники объектов недвижимого имущества, не являющиеся членами ЖПК.

Данная норма выглядит более чем странно.

Во-первых, очень сложно представить, каким образом уменьшается размер общего имущества в процессе реконструкции путем надстройки или пристройки. По логике приставки над- и при- к слову «стройка», как ни крути, будут давать значение прибавки, то есть в процессе надстройки и пристройки общее имущество должно увеличиваться. Каким образом можно что-то уменьшить, что-то при этом пристраивая, остается загадкой.  

Во-вторых, обратимся к норме ст. 180 ЖК, в которой речь шла об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта путем надстройки и (или) пристройки. То есть все выглядело вполне логично. В то же время Указ № 536 о порядке принятия решения об увеличении размера общего имущества вообще «промолчал». Очевидно, что и здесь разработчики Указа № 536 что-то напутали, перевернули норму ЖК с ног на голову.

Ну и в-третьих, выглядит странно, что для принятия решения об отчуждении общего имущества установлен порог ниже, чем для принятия решения об его уменьшении. Хотя повторимся, что решение об отчуждении никак не может быть принято по отношению ко всему общему имуществу, а только лишь к какой-то его части. А между понятиями «отчуждение части общего имущества» и «уменьшение общего имущества» следует поставить знак равенства. Тогда зачем эта путаница?

В связи с этим полагаем, что приведенные нормы Указа № 538 о порядке принятия решений при определении судьбы общего имущества вообще не жизнеспособны, поскольку не регулируют ровным счетом ничего.

Как нам представляется, было бы правильнее определить, что:

  • решение об уменьшении общего имущества может быть принято только единогласно всеми участниками совместного домовладения;
  • решение о передаче общего имущества во владение и пользование (например, по договору аренды) ― двумя третями голосов от их общего количества;
  • решение об увеличении общего имущества ― простым большинством голосов.

И этого было бы достаточно.

 

Ликвидация и реорганизация 

Еще более странно выглядит норма Указа № 538 о том, что решение по вопросу реорганизации и ликвидации ТС или ЖПК, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов считается принятым, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС или ЖПК.

Во-первых, ликвидация ТС по решению участников совместного домовладения в силу действующего законодательства невозможна. Статьей 218 ЖК установлено, что ТС может быть реорганизовано или ликвидировано по решению общего собрания его членов при условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества. А поскольку, как мы уже отмечали выше, никакого выбора способа управления общим имуществом у участников нет, они не могут принять решение о ликвидации ТС. Иными словами, если у 11 собственников имеется общее имущество, то должно существовать ТС, и никуда от этого не денешься. Можно предположить, что этой нормой могут теперь «воспользоваться» дома, где не более 10 квартир, ликвидировав ТС и заключив между собой договор о совместном домовладении. Но сколько у нас таких, есть ли они вообще?..

Во-вторых, по сегодняшний день остается неразрешенным вопрос о реорганизации путем разделения так называемых «многодомных» ТС. До принятия действующего ЖК вроде как ничто не запрещало объединять в одно ТС несколько домов, хотя логике это противоречило, поскольку у владельцев квартир, находящихся в разных домах, не может быть общей собственности, а, следовательно, не может быть и отношений совместного домовладения.

Да и не только с логикой там были проблемы — с законом тоже не все вязалось, поэтому выносились даже судебные решения в пользу того, что у жителей разных домов, входящих в одно ТС, нет общего имущества. У таких «многодомных» ТС, кстати, вообще возникали проблемы с определением размера общего имущества и доли в праве общей собственности на общее имущество каждого участника совместного домовладения. Именно эти проблемы и вызывали судебные споры.

Более того, некоторые застройщики умудрились включить дома, возведенные ими в разных районах города, в одно ТС! От этого сильно страдают люди — вчерашние дольщики, а нынешние участники совместного домовладения, не понимающие, чем и с кем они совместно владеют. Попытки решить такие проблемы через суд, насколько нам известно, ничем не заканчивались. Главная проблема — нет механизма разъединения таких «монстров». Например, если из четырнадцати домов, входящих в ТС, один дом захотел отделиться и создать собственное ТС, остальные тринадцать при установленном порядке принятия решения (единогласно всеми членами ТС) могут пресечь такую инициативу, что называется, на корню. Таким образом, проблема, когда собственники квартир в отдельном доме не могут стать хозяевами реально принадлежащего им общего имущества, остается по сей день неразрешенной.

Проблема эта, однако, является куда более серьезной, чем может кому-то показаться на первый взгляд. Так, согласно ч. 4 ст. 215 ЖК на общем собрании каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных — количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТС. А поскольку в «многодомных» ТС доли в праве общей собственности на общее имущество определить невозможно, то невозможно определить и количество голосов, принадлежащих каждому члену ТС. Таким образом, исходя из приведенной выше нормы ЖК, получается, что любое решение общего собрания, если оно принято не единогласно, можно признавать незаконным, так как нарушен порядок голосования и подсчета голосов, да и вообще невозможно установить, сколько голосов за такое решение было отдано. Кстати, по этой причине и решение о реорганизации ТС путем разделения тоже не может быть принято, кроме как единогласно.  

Выглядит более чем странным, что даже после вступления в силу действующего ЖК, который, повторимся, не позволяет создавать одно ТС на базе нескольких жилых домов, государственные органы в лице исполкомов позволяют это делать по сей день, порождая все большее количество ТС, в которых не могут по определению приниматься законные решения общих собраний участников совместного домовладения. Таким образом под каждое такое ТС закладывается мина замедленного действия, которая рано или поздно сработает. Данную проблему необходимо решать и как можно скорее.

  

Решения по иным вопросам

Из всего порядка принятия участниками совместного домовладения решений, определенного в подп. 1.2 п. 1 Указа № 538, не вызывают никаких споров только части 5 и 6 указанного подпункта.

Так, частью 5 определено, что решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов ТС или ЖПК, считаются принятыми, если на общем собрании, на котором присутствуют члены ТС или ЖПК, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за их принятие проголосовали члены ТС или ЖПК, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.

В свою очередь, часть 6 говорит о том, что решения по вопросам, отнесенным законодательством к компетенции собрания уполномоченных, считаются принятыми, если на собрании уполномоченных, на котором присутствуют уполномоченные, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества, за их принятие проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.

Окончание см. здесь.