Резолюция II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов

Автор: Administrator.

29 июня 2017 года состоялась II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов. Целью Республиканской конференции являлось обсуждение проблем, тенденций и перспектив развития товариществ собственников и организаций застройщиков в Республике Беларусь, а также выработка предложений Союза для совершенствования управления частного жилищного фонда с помощью ТС, ЖСПК и их объединений (ассоциаций).

В ходе конференции были рассмотрены следующие вопросы:

  • роль Союза в совершенствовании и развитии управления частного жилищного фонда;
  • основные подходы в реформировании системы ЖКХ в Беларуси;
  • принципы работы с населением по учёту, расчёту и начислению ЖКУ в системе АИС «Расчёт-ЖКУ» через РСЦ ассоциации г. Мозырь;
  • основные направления деятельности Ассоциации «Дом, в котором мы живём» г. Бобруйск. Анализ взаимодействия ассоциации, председателей правления ПЖСК и ТС                 г. Бобруйска с органами исполнительной власти;
  • роль жилищных ассоциаций Беларуси в работе с населением, органами местной власти. Основные показатели работы ассоциаций на этапе реформирования системы ЖКХ. Тенденции развития ассоциаций в условиях преобразования сферы ЖКХ;
  • развитие деятельности Ассоциации «Полесские собственники» г. Пинск. Правовой статус   уполномоченного лица ассоциаций Беларуси в рамках действующего законодательства;
  • системные ошибки при работе с собственниками жилья и их объединениями. Возможности для исправления существующих проблем;
  • практика применения жилищного законодательства. Возможности для исправления проблем;
  • практика внедрения образовательных программ и обучающих курсов на современном этапе. Влияние системы образования на повышение уровня профессионализма управляющего жилой недвижимостью. Взаимодействие БТГУ и Союза в формировании образовательных программ;
  • механизм взаимодействия жилищных ассоциаций, товариществ собственников и организаций застройщиков с НКФО в рамках договоров. АИС «Расчёт-ЖКУ» как совокупность программных и технических средств предназначенных для оказания услуг по учёту, расчёту и начислению ЖКУ. Анализ работы системы за 2016-2017гг.;
  • управляющий или уполномоченное лицо в управлении жилой недвижимостью. Требования к управляющим жилой недвижимостью на законодательном уровне. Практика деятельности уполномоченного лица
  • практика оказания услуг по техническому обслуживанию жилищного фонда частными и некоммерческими организациями в части снижения затрат;
  • взаимодействие ТС, организаций застройщиков с РСЦ. Регистрация граждан по месту жительства и месту пребывания на условиях договора оказания услуг через РСЦ или штатная единица ТС.
  • устойчивое развитие Ассоциации «Светлогорский собственник». Практика внедрения инновационного процесса по учёту, расчёту и начислению ЖКУ в АИС «Расчёт-ЖКУ»;
  • взаимодействие органов местной власти с ТС, организациями застройщиков по управлению жилой недвижимостью.

В очном обсуждении проблем конференции приняли участие более 150 представителей жилищных организаций ( ТС, ЖПК, организации застройщиков), а также 6 жилищных ассоциаций в лице председателей правления, в состав которых входит более 400 МЖД, представитель МАМН, депутаты городского и районного Советов, представители БГТУ, юристы, представители  частного бизнеса в сфере ЖКХ и др.

            Конференция проходила в режиме пленарного заседания. Информационная поддержка осуществлялась средствами массовой информации.

            Участники II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов отмечают возросшее количество проблемных вопросов в части управления общим имуществом совместного домовладения.

В результате заслушанных в ходе II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов выступлений, предложений и их обсуждений участники конференции обращаются со следующими предложениями в адрес:

Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь (постоянная комиссия по жилищной политике и строительству),

 

Администрации Президента Республики Беларусь,

 

Совета Министров Республики Беларусь,

 

Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь:

 

  1. 1. Необходимо обеспечить равенство всех граждан, имеющих в собственности жилые помещения в жилых домах, по несению расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества, включая право на дотирование части таких расходов, вне зависимости от способа управления общим имуществом в соответствии с принципами, заложенными в Указе Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг».

Члены товариществ собственников и организаций застройщиков в отличие от иных собственников жилых помещений в жилых домах, где не созданы такие организации, вынуждены компенсировать большую часть расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества. Такое неравноправие имеет место по причине того, что товарищества собственников и организации застройщиков с 2016 года фактически лишились дотаций на возмещение убытков, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества, тогда как государственные эксплуатационные организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства сохранили право на их получение. Кроме того, часть расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества в жилых домах товариществ собственников и организаций застройщиков, подлежащих финансированию за счет бюджетных средств, государственные эксплуатационные организации всеми правдами и неправдами возлагают на эти товарищества собственников и организации застройщиков. В конечном итоге указанные убытки и расходы компенсируются за счет собственных средств членов товариществ собственников и организаций застройщиков.

В результате члены товариществ собственников и организаций застройщиков несут дополнительные расходы, не связанные с их участием (членством) в товариществах собственников и организациях застройщиков. Это создает дополнительную напряженность внутри этих организаций, влечет разочарование в таких формах управления общим имуществом, порождает иждивенческие настроения (желание выйти из них и сесть на шею государства как в прежние времена).

  1. 2. В сфере услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением необходимо устранить фактическую монополию организаций государственной формы собственности, предоставляющих такие услуги, а также издать правила по оказанию этих услуг

В настоящее время начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением осуществляется через организации, специально уполномоченные на оказание этих услуг местными исполнительными и распорядительными органами. При этом сфера услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги в настоящее время фактически оказалась вне правового регулирования. Это привело к тому, что фактическими монополистами в этой сфере оказались организации государственной формы собственности, тарифы на их услуги необоснованно завышены, исполнители услуг не отвечают за качество оказанных услуг, привлечь их к ответственности за ненадлежащее качество услуг практически невозможно.

С целью устранения фактической монополии исполнителей услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги государственной формы собственности в нормативном правовом акте следует предусмотреть, что правом на оказание этих услуг обладают некоммерческие организации, созданные с целью управления общим имуществом (товарищества собственников, ЖСПК, ЖПК), а также ассоциации (союзы) товариществ собственников и организаций застройщиков – в отношении своих членов (товарищества собственников, ЖСПК, ЖПК). Право ассоциаций (союзов) на оказание услуг по управлению общим имуществом своим членам вытекает из положений ГК Республики Беларусь: некоммерческие организации могут создаваться, в том числе, для достижения управленческих целей (пункт 3 статьи 46), член ассоциации (союза) вправе безвозмездно пользоваться ее услугами (пункт 1 статьи 123).

В правилах по оказанию услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями, утвержденных нормативным правовым актом, необходимо, в том числе, предусмотреть:

- круг лиц, имеющих право оказывать услуги,

- права и обязанности обеих сторон договора,

- максимальную стоимость услуг (либо принципы ее определения) исходя из предельно допустимой финансовой нагрузки на одного собственника (владельца, пользователя) жилого помещения, включая членов товарищества собственников (организации застройщиков),

- размер ответственности исполнителя услуг в случае оказания услуг ненадлежащего качества.

  1. 3. С целью совершенствования законодательства, регулирующего статус, деятельность и досрочное прекращение полномочий председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков), необходимо:
  2. 3.1. устранить несоответствие между объемом обязанностей и объемом прав председателя правления,
  3. 3.2. документально оформлять процедуру отстранения председателя правления от должности до истечения срока его полномочий,
  4. 3.3. установить процедуру досрочного прекращения полномочий председателя правления, с которым заключен трудовой договор (контракт), в соответствии с требованиями законодательства о труде,
  5. 3.4. исключить из Жилищного кодекса Республики Беларусь положения, согласно которым с председателем правления, являющимся членом товарищества собственников (организации застройщиков), трудовой договор (контракт) может не заключаться,
  6. 3.5. увеличить срок полномочий председателя правления организации застройщиков до 5 лет (по аналогии со сроком полномочий председателя правления товарищества собственников).
  7. 1. В настоящее время компетенция председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков), установленная законодательными актами, содержит большой объем обязанностей при минимальном объеме прав. Такое несоответствие затрудняет выполнение задачи по обеспечению надлежащего управления общим имуществом. Выход видится во включении в Жилищный кодекс Республики Беларусь отдельной нормы, определяющей права председателя правления (по аналогии с нормой об установлении обязанностей).

В число прав председателя правления необходимо включить право на отказ от исполнения функций, не предусмотренных законодательством и связанных с управлением общим имуществом. Это относится прежде всего к требованиям, поручениям и т.п. обращениям со стороны государственных органов и организаций, местных органов управления.

Необходимо также предоставить председателю правления право на отказ от исполнения решений органов управления (общего собрания, собрания уполномоченных, правления), противоречащих законодательству. В случае возникновения такой ситуации следует предусмотреть обязанность председателя правления по инициированию повторного рассмотрения вопроса, по которому принято незаконное решение.

  1. 2. В настоящее время законодательно установленные основания для досрочного прекращения полномочий председателя правления позволяют руководителям местных исполнительных и распорядительных органов применять их по собственному субъективному усмотрению. На практике имеют место случаи, когда председатель правления не знает о том, за что он отстранен от должности, а иногда и о том, что он вообще отстранен. Действиями чиновников нарушается главный принцип привлечения к ответственности: председатель правления вынужден доказывать свою невиновность вместо того, чтобы ему доказывали его виновность.

Для исключения субъективного подхода в законодательном акте следует предусмотреть, что основания для досрочного прекращения полномочий председателя правления должны иметь документальное подтверждение в виде, например, письменного предупреждения (одного или нескольких) со стороны местного исполнительного и распорядительного органа о нарушении законодательства, судебного решения или приговора, постановления о привлечении к административной ответственности. Письменное предупреждение должно содержать указание на нарушение, правовое обоснование такого нарушения, срок для его устранения либо обжалования в установленном порядке в вышестоящий орган или суд.

  1. 3. В настоящее время законодательно установленная процедура прекращения полномочий председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков), с которым заключен трудовой договор (контракт), в связи с назначением уполномоченного лица по управлению общим имуществом (подп. 1.3 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков») не соответствует порядку досрочного расторжения трудового договора (контракта), предусмотренному Трудовым кодексом Республики Беларусь.

В результате этого нарушаются трудовые права председателя правления, гарантированные Конституцией Республики Беларусь. Для устранения данного правового пробела в законодательном акте необходимо четко определить основание и порядок досрочного прекращения трудового договора (контракта), заключенного с председателем правления.

3.4. Положениями пункта 1 статьи 191 и пункта 4 статьи 216 действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь предусматривается необходимость заключения трудового договора (контракта) товариществом собственников (организацией застройщиков) с председателем правления только в случае, если он не является членом товарищества собственников (организации застройщиков). Из этого следует, что с председателем правления, являющегося членом товарищества собственников (организации застройщиков), трудовой договор (контракт) заключать не обязательно.

Однако отношения между председателем правления и товариществом собственников (организацией застройщиков) вне зависимости от факта членства по своей сущности носят характер трудовых отношений. Из положений пункта 1 статьи 6 Трудового кодекса Республики Беларусь вытекает, что названные отношения не входят в перечень отношений, не подпадающих под действие этого Кодекса. Из этого следует, что трудовой договор (контракт) должен заключаться с председателем правления вне зависимости от факта его членства в товариществе собственников (организации застройщиков).

  1. 5. Трехгодичный срок полномочий на практике является недостаточным для эффективной реализации действующим председателем правления организации застройщиков своих навыков и умений по управлению общим имуществом. В этой связи пятилетний срок полномочий, предусмотренный для председателя правления товарищества собственников, представляется более обоснованным.
  1. 4. С целью повышения эффективности деятельности общего собрания и собрания уполномоченных членов товарищества собственников (организации застройщиков) необходимо:
  2. 4.1. установить баланс между порядком определения кворума и порядком принятия решений,
  3. 4.2. изменить подход к принятию решений повторным общим собранием,
  4. 4.3. предусмотреть право товарищества собственников и организации застройщиков избирать уполномоченных, в том числе, путем письменного опроса их членов,
  5. 4.4. уменьшить кворум голосования, проводимого путем письменного опроса,
  6. 4.5. установить отдельной нормой компетенцию собрания уполномоченных членов товарищества собственников.
  7. 1. В настоящее время на практике возникают ситуации, при которых общее собрание при наличии кворума не в состоянии принять решения по вопросам повестки дня в силу недостаточности голосов членов товарищества собственников (организации застройщиков), присутствующих на заседании. Для исключения такого рода патовых ситуаций следует, во-первых, привести порядок определения кворума и порядок принятия решений к единой базе расчета – подсчету количества голосов (без привязки к количеству участников собрания).

Во-вторых, кворум приравнять к минимальному числу голосов, необходимому для принятия решения по конкретному вопросу повестки дня. Учитывая, что для принятия решения по разным вопросам повестки дня требуется разное количество голосов, кворум должен определяться по каждому такому вопросу. Такой подход позволит признавать собрание полномочным не вообще в целом, а в части принятия решения по одному, нескольким или всем вопросам повестки дня.

  1. 2. Согласно действующему Жилищному кодексу Республики Беларусь повторное общее собрание правомочно при наличии членов товарищества собственников (организации застройщиков), обладающих не менее чем 25% голосов от их общего количества. При этом для принятия решения общим собранием требуется, чтобы за него проголосовали члены товарищества собственников (организации застройщиков), обладающие, как минимум, 50% голосов от их общего количества. Это означает, что правомочное повторное общее собрание может быть не способно принять решения ни по одному вопросу повестки дня.

С целью недопущения возникновения такой ситуации представляется целесообразным определять количество голосов, необходимое для принятия решения, не от их общего количества, а от количества голосов присутствующих на повторном общем собрании членов товарищества собственников (организации застройщиков).

При этом для исключения возможности принятия повторным собранием решений, ущемляющих права всех или большинства членов товарищества собственников (организации застройщиков), целесообразно ограничить перечень вопросов исключительной компетенции, решения по которым вправе принимать повторное общее собрание (например, вопросы реорганизации и ликвидации товарищества собственников (организации застройщиков), назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов).

  1. 3. Согласно действующему Жилищному кодексу Республики Беларусь выборы уполномоченных могут осуществляться только на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов товарищества собственников (организации застройщиков). Однако на практике не всегда есть возможность собрать в одном месте большое количество человек (в частности, членов товарищества собственников, действующего на базе нескольких многоквартирных жилых домов). В таком случае представляется целесообразным, если уполномоченные будут избираться не только на общем собрании, но и путем письменного голосования.
  2. 4. Согласно действующему Жилищному кодексу Республики Беларусь голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников (организации застройщиков), обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества. Как показывает практика, члены товарищества собственников (организации застройщиков) не проявляют большой активности при письменном опросе, когда вопросы, по которым требуется заполнить бюллетень для голосования, кажутся им неважными. В этой связи представляется целесообразным, если кворум голосования, проводимого путем письменного опроса, будет равным кворуму общего собрания (более чем 50% голосов от их общего количества).
  3. 5. Компетенция собрания уполномоченных членов товарищества собственников в действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь определена недостаточно четко, что влечет на практике споры по объему этой компетенции. Для устранения разночтений по данному вопросу необходимо определить компетенцию собрания уполномоченных членов товарищества собственников отдельной нормой (по аналогии с пунктом 2 статьи 188 Жилищного кодекса Республики Беларусь, которым определена компетенция собрания уполномоченных членов организации застройщиков).
  4. 5. С целью наиболее полного использования потенциала Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов, оказания помощи государственным органам в совершенствовании жилищного законодательства и практики его применения предлагается:
  5. 1. предоставить право союзам (ассоциациям) товариществ собственников и организаций застройщиков выступать в качестве уполномоченных лиц по управлению общим имуществом. С целью проверки эффективности такой деятельности предлагается провести соответствующий эксперимент на территории города Минска и одной (двух) из областей;
  6. 2. включить в состав рабочей группы по разработке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь Чернявскую Ирину Викторовну, председателя правления Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов;
  7. 6. С целью проведения мониторинга и системного анализа правоприменительной практики в сфере управления общим имуществом и выработки предложений по совершенствованию законодательства в этой сфере создать рабочую группу Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов по рассмотрению вопросов управления общим имуществом в следующем составе:

- Чернявская Ирина Викторовна, председатель правления Союза (председатель рабочей группы);

- Гусакова Ирина Сергеевна, член правления Союза, член рабочей группы; 

- Калёнов Геннадий Геннадьевич, исполнительный директор МАМН;

- Водяницкий Юрий Витальевич, член правления Союза, член рабочей группы.

- Кузнецова Екатерина Леонидовна, член рабочей группы;

- Макарова Елена Викторовна, член рабочей группы.

 Резолюция принята 29 июня 2017 года.