На пути к... или на пути от?..

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист - .

«На пути к профессиональному управлению жильем в диалоге с органами власти и жилищными ассоциациями» под таким названием 1 октября текущего года прошла в Минске очередная, девятая по счету, конференция Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН).

 

Участниками мероприятия стали представители Беларуси, Германии, Эстонии, Латвии, Украины, Казахстана, России. Нашу страну на конференции представляли не только жилищные ассоциации и союзы, но и государственные органы, в частности Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. В работе конференции принял также участие и Посол ФРГ в Республике Беларусь Петер Деттмар.

Это не первая конференция МАМН, где говорится о необходимости профессионального управления жилищным фондом, такая мысль красной нитью проходит через все мероприятия ассоциации. Однако и на этот раз можно было убедиться, что под профессиональным управлением каждый из участников понимает что-то свое.

Например, председатель правления МАМН Вернер Меркель (Германия) в очередной раз говорил о преимуществах профессионального управления, подразумевая под этим именно профессионального управляющего, для которого данный род деятельности является его бизнесом, противопоставляя при этом профессиональному управлению самоуправление, которое, собственно, и имеет место у и нас в Беларуси, и в других бывших республиках СССР. 

А первый заместитель Министра ЖКХ Беларуси Геннадий Трубило, охотно соглашаясь с немецким гостем, стал рассказывать о том, какие шаги предпринимают наши органы государственной власти для повышения профессионализма председателей товариществ собственников и жилищных кооперативов, то есть, тех, кто стоит в наших ТС и ЖПК у руля того самого самоуправления, на которое сетовал предыдущий выступающий.

Напомним, что и в нашей стране управление жилой недвижимостью еще не так давно было профессиональной деятельностью, бизнесом, законодательство допускало в качестве одного из способов управления общим имуществом управление специализированной организацией, управляющей общим имуществом. Однако Указом Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 данный способ управления общим имуществом был упразднен. У дольщиков, которые становятся собственниками квартир, фактически нет другого выбора, как создавать товарищество собственников. Хотя при всем этом законодательство по-прежнему сохраняет регламентированную процедуру по выбору способа управления общим имуществом, даже в проекте новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь по-прежнему идет речь о каком-то выборе способа управления общим имуществом, хотя никакого выбора давно нет. Поэтому если характеризовать наши белорусские реалии в данной сфере, то скорее можно говорить о том, что мы находимся на пути от профессионального управления жильем и даже не собираемся разворачиваться в другую сторону.

К слову, как рассказал г-н Меркель, Жилищный кодекс Германии был принят в 1951 году, и за все это время лишь дважды претерпевал существенные изменения, в настоящее ожидает третьих. В Беларуси же только за годы независимости уже было три ЖК: первый достался еще от БССР (с 1983 г.) и действовал до 1999 г., второй был принят в 1999 г. и действовал до 2013 г., и третий, действующий с 2013 года и поныне, новая редакция которого уже принята депутатами Палаты Представителей Национального Собрания в первом чтении. То есть, фактически, это будет уже четвертый ЖК.

Почему так происходит, сложно сказать. Да, во многом виной является непродуманная приватизация жилищного фонда, которая прошла практически во всех бывших республиках СССР после его распада. В результате мы получили картину, при которой в нашей стране 94% многоэтажного жилищного фонда находится в совместном домовладении, а в других бывших республиках эта цифра доходит до 98%. В Германии в совместном домовладении находится лишь 43,1% многоэтажного жилья, да и то эта цифра так высока в значительной степени «благодаря» бывшей ГДР. В других же странах Запада доля совместного домовладения в разы ниже и составляет от 5 до 15%.

У них прекрасно понимают, что совместное домовладение, то есть, коллективный хозяин – это самый неэффективный хозяин. У нас же привыкли думать категориями «все вокруг колхозное – все вокруг мое», и никто даже не задумывается над тем, чтобы снизить долю совместного домовладения в жилищном фонде.

А делать это нужно, в первую очередь, путем развития рынка арендного жилья, который решает не только вопросы управления жилой недвижимостью, но и многие другие, как, например, вопросы занятности, вопросы мобильности рабочей силы. Господин Меркель уверен, что в Германии никогда не будет 94% собственников жилья, как в нашей стране, потому что люди сами этого не захотят. Ведь собственность – это большая ноша, ответственность, каждый немец это прекрасно понимает.

А психология белоруса совсем иная – не буду платить никакие членские взносы на содержание общего имущества и еще пожалуюсь на вас в исполком (администрацию района), а то и в суд подам. И подают, и выигрывают, потому что собственники жилья, которые должны нести бремя по содержанию своей собственности, согласно белорусскому законодательству – единственному такому в мире! – считаются потребителями жилищно-коммунальных услуг.

Тот же первый заместитель Министра ЖКХ Г. Трубило в своем выступлении отметил, что в последнее время увеличилось количество жалоб и нареканий со стороны собственников на работу своих ТС и ЖПК. Однако решать эту проблему у нас собираются своеобразно – изменением законодательства в ту сторону, чтобы функции государственных органов с попечительских трансформировались в организационные. То есть, еще немного, и общее собрание собственников можно будет заменить исполкомом (администрацией района) – все будет решаться там.

В пресс-релизе, подготовленном организаторами конференции, говорилось, что в Беларуси начат конструктивный политический диалог между молодыми белорусскими жилищными ассоциациями и представителями власти в лице профильных министерств и ведомств, и это диалог, несомненно, принесет всем пользу.

Оно, конечно, когда-нибудь что-нибудь да будет, но похоже, что для этого МАМН понадобится провести еще, как минимум, девять ежегодных конференций. Если не больше...