Деятельность ТС и ЖСПК в очередной раз упорядочили

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Указом Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 (далее — Указ № 461) внесены изменения в Указ Главы государства от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Сделано это было, как следует из преамбулы документа, в целях совершенствования эксплуатации жилищного фонда и очередного упорядочения деятельности ТС и ЖСПК. 

Нужно отметить, что текст самого документа несколько дней не был доступен широкой публике, в то время, когда комментарий к нему появился практически сразу же на официальном интернет-портале Главы государства. Пожалуй, самое большое недоумение в этом комментарии вызвало сообщение о том, что «Указом отменяется такая форма управления жилищным фондом, как управление негосударственными управляющими организациями» — непонятно было, каким образом произойдет такая «отмена».

Ведь пускай таких организаций сегодня на рынке и не много, тем не менее люди создавали, строили и планировали свой бизнес, а теперь получается, что их «отменили» как те понедельники в известной песенке из не менее известного кинофильма. Да и с точки зрения потребителей появляется уйма вопросов. Хотя в том же официальном комментарии говорится в обоснование, что «практика показала негативную сторону деятельности таких управляющих организаций, в том числе массу нареканий населения на их работу в процессе эксплуатации жилищного фонда и предоставления жилищно-коммунальных услуг», однако, о государственных ЖЭСах тоже не скажешь, что они «белые и пушистые» и к нем нет претензий и нареканий со стороны населения. Их, однако, не «отменяют».

После появления текста Указа № 461 как бы более-менее стало понятно, куда все клонится, тем не менее сказать, что ситуация совсем прояснилась, как-то язык, извините, не поворачивается.

 

Способы управления общим имуществом

Итак, Указом № 461 установлено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:

  • непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества;
  • товариществом собственников или организацией застройщиков;
  • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством.

Напомним уважаемым читателям, что вступивший в марте этого года в силу Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК) предусматривает в ст. 170 четыре способа управления общим имуществом:

  • непосредственно участниками совместного домовладения;
  • организацией, управляющей общим имуществом;
  • уполномоченным лицом;
  • организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.

При этом также указывается, что управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения осуществляется в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества. Таким образом, можно с уверенностью сказать, что первый способ никак не грозит многоэтажкам и его можно исключить из нашего разговора, оставить в стороне. А вот что касается остальных, то на них нужно остановиться. 

Итак, раньше у участников совместного домовладения был выбор:

  • можно было осуществлять управление общим имуществом самим посредством создания того же товарищества собственников или организации застройщиков;
  • дольщики могли не создавать никакого ТС, а на общем собрании принять решение, что дом передается под управляющую организацию;
  • можно было создать ТС или ЖСПК и избрать их руководящие органы с минимумом функций в рамках, предусмотренных законодательством, а все реальное управление домом передать управляющей организации — частной, либо (и скорее всего) государственной в лице, естественно, ЖЭСа.

При этом нам из практики прекрасно известно, что ЖЭСы упирались, как могли, отказывались от таких клиентов под любым предлогом. Неоднократно возникали вопросы относительно того, подпадает ли деятельность таких государственных организаций, как ЖЭСы под определение публичного договора.

Напомним, что согласно ст. 396 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание, обязательное страхование и т.п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары (работы, услуги) не допускается.

Мнений относительно того, применимы ли указанные выше положения ГК к отношениям ЖЭС — ТС или ЖЭС — ЖСПК, высказывалось много и разных. Но теперь эти споры бессмысленны, поскольку со вступлением в силу Указа № 461 таких отношений не может быть вообще, в смысле, когда общее собрание ТС или ЖСПК решило «отдать» дом на полное управление и обслуживание, оставив за своим председателем необходимый минимум функций. 

В то же время тему о способах управления общим имуществом Указ № 461 закругляет нормой, согласно которой для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников и организациями застройщиков могут привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги. То есть как бы вот чтобы полностью (управление общим имуществом), то нельзя, а если так чего-то (коммунальную услугу), то можно.

И тут уже никто не запрещает ТС и ЖСПК заключать договор, к примеру, на вывоз мусора с частной компанией, другое дело, что идут частники на этот рынок неохотно, причиной чему является регулирование государством цен на услуги ЖКХ. Понятное дело, что вопрос об обязанности любой организации вступать в отношения с ТС или ЖПК будет рассматриваться в каждом конкретном случае отдельно. Например, если коснуться проблемы энергоснабжения, то, естественно, что будут действовать нормы ст. 396 ГК о публичном договоре, а что касается, скажем, того же вывоза мусора, то смотрим с. 391 ГК «Свобода договора».

 

Выбрать обязали, а выбора нет

Как видим, частные организации «отменили» следующим образом: отменен в принципе такой способ управления общим имуществом в жилищном фонде, как управление общим имуществом организацией по управлению общим имуществом (извините за такую вот тавтологию, но юридически грамотно будет сказать именно так). Правительству поручено в связи с этим (и не только этим, но и с тем, чего мы коснемся далее) внести в установленном порядке в Парламент проекта закона Республики Беларусь, предусматривающего приведение ЖК в соответствие с Указом № 461.

А вот участники совместного домовладения, способом управления общим имуществом которого до вступления в силу Указа № 461 являлось управление организацией, управляющей общим имуществом, обязаны в 3-месячный срок выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных этим Указом. Только если вы обратите свои взоры на приведенный выше список способов управления общим имуществом, установленный Указом № 461, то увидите, что весь, извините, прикол, заключается в том, что выбирать-то не из чего. Если в собственности у ваших участников совместного домовладения находится более 5 объектов недвижимого имущества (а мы в большей степени говорим именно о таких, о многоэтажках), то вам остается только принять решение о том, что управление общим имуществом осуществляет ваше ТС или ваш ЖПК, и направить организации, управляющей вашим общим имуществом письмо примерного содержания: «Извините, ребята, но тут вот Указ № 461, поэтому договор наш просим считать с такого-то числа расторгнутым».

При этом заостряем ваше внимание на том, что вы обязаны это сделать и в том случае, если вашим общим имуществом в данный момент управляет государственная организация, ЖЭС, например (а именно так чаще и было). Потому что разговор все-таки идет не об «отмене» конкретно частных организаций, а об отмене такого способа управления общим имуществом в целом.

Впрочем, есть лазейка на тот случай, если вашим общим имуществом управляет государственная организация, и вас это вполне устраивает, и вы хотите, чтобы все так и осталось дальше. Согласно ч. 2 п. 3 Указа № 461 в случае невыполнения участниками совместного домовладения требования о пересмотре способов управления общим имуществом местный исполнительный и распорядительный орган должен назначить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. При этом установлено, что функции организации, управляющей общим имуществом, прекращаются с момента назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом без принятия такого решения общим собранием участников совместного домовладения. То есть если вас обслуживает полностью ЖЭС и вы в 3-месячный срок со дня вступления Указа № 461в силу ничего не предпримете, то, скорее всего, что ваш ЖЭС из статуса организации по управлению общим имуществом перейдет в статус уполномоченного лица по управлению общим имуществом.

А вот если частная организация является вашим партнером, то тут все, как говорится, слезай, приехали. В случае непринятия общим собранием решения от частной организации вы попадете к ЖЭСу, хотите вы этого или нет. При том, похоже, что на неопределенный срок, ведь весь фокус заключается в том, что обратного механизма Указ № 461 не предусматривает, нигде не указано, что нужно сделать, чтобы реабилитироваться перед местным исполнительным и распорядительным органом, и чтобы вашему ТС или ЖСПК опять позволили управлять вашим общим имуществом. То есть решение исполкома о назначении вам уполномоченного лица по управлению общим имуществом пока что нам представляется, как пожизненный приговор.

Возможно, что-то прояснится в этом плане, когда откорректируют ЖК.

 

Даешь товарищество НЕсобственников!

Теперь перейдем непосредственно к управлению общим имуществом уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством.

Опять же напомним, что практически такой же способ был установлен ст. 170, 175 ЖК. Данными нормами было установлено, что в случае, если участниками совместного домовладения в течение сроков, указанных в п. 1 ст. 171 ЖК (не позднее 6 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию), не выбран способ управления общим имуществом, местным исполнительным и распорядительным органом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица, по результатам которого назначается уполномоченное лицо в порядке, установленном Правительством. Так вот все это теперь перечеркнуто.

Согласно Указу № 461 местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, в следующих случаях:

  • если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании ТС — в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
  • если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом — в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения;
  • в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Кроме того, что отныне никаких открытых конкурсов не будет и уполномоченными лицами могут быть назначены только государственные структуры типа ЖРЭУ (или ЖЭС), не может не обратить на себя внимание еще один очень важный момент. В соответствии с ЖК у участников совместного домовладения на раскачку было 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию, теперь же определиться с вопросом о создании ТС им нужно до ввода жилого дома в эксплуатацию. И это представляется более чем странным.

Допустим, норму п. 1 ст. 171 ЖК об обязанности участников совместного домовладения не позднее 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом легко подогнать под Указ № 461 — поменять пару слов (с «после» на «до») для наших законодателей не проблема. Но ведь и согласно п. 7 вступившего месяц назад (!) в силу Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента от 06.06.2013 № 263, по договору долевого строительства застройщик принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором. В свою очередь, ст. 213 ЖК установлено, что членами ТС могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения, то есть уже являющиеся собственниками.

Одним словом, действовала схема: сдал застройщик дом в эксплуатацию — передал по актам приема-передачи дольщикам квартиры — дольщики стали собственниками — собственники создали товарищество собственников. А как можно будет создать товарищество собственников гражданами, которые еще не являются собственниками объектов недвижимости, непонятно. Получится некое товарищество НЕсобственников.

Закладывался ли какой глубокий смысл разработчиками Указа № 461 в норму о том, что ТС должно создаваться до ввода жилого дома в эксплуатацию, или там просто чего-то недоглядели, нам, простым смертным, догадаться сложно. Поживем — увидим, как именно изменятся нормы ЖК после приведения их в соответствие с Указом № 461 и, кстати, претерпят ли изменение приведенные нами нормы о долевом строительстве, установленные недавно самим же Главой государства.

 

Писанины добавится, а качество?..

Пунктом 1.3 Указа № 461 установлено, что товарищества собственников и организации застройщиков дополнительно к обязанностям, установленным ЖК, обязаны обеспечивать:

  • заключение с участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом, текущему и капитальному ремонту жилого дома по типовым формам, утвержденным Правительством, а также применение при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги тарифов, установленных в соответствии с законодательством;
  • предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги.

Очевидно, данных норм касается уже упомянутый выше официальный комментарий, где говорится о том, что Указом № 461 «устанавливается обязанность товариществ собственников и организаций застройщиков применять на основные жилищно-коммунальные услуги только тарифы, установленные законодательством для населения. Кроме того, на товарищества собственников и организации застройщиков возлагается обязанность по обязательному заключению с потребителями жилищно-коммунальных услуг (жильцами дома) договоров на техническое обслуживание и основные жилищно-коммунальные услуги с оплатой по тарифам для населения. (…) Закрепляемые подходы позволят обеспечить прозрачность начислений за жилищно-коммунальные услуги организациями застройщиков и товариществами собственников и установить одинаковый уровень платежей за основные жилищно-коммунальные услуги для всех граждан независимо от формы обслуживания жилищного фонда».

Так-то оно так, но вот только какое оправдание от тех же ЖЭСов мы чаще всего слышим на наши претензии о низком качестве жилищно-коммунальных услуг? Правильно: чего вы, мол, хотите, вы оплачиваете меньше половины стоимости ЖКУ, остальное за вас платит государство, будете платить так, как платят в той же Польше или Литве, тогда можете и качать права. Словом, действует противоречащая всем законам рынка схема: «Какая цена — таков товар», и поскольку цену выше установленного государством потолка поднимать нельзя, соответственно и качество товара улучить невозможно.

В те же рамки поставлены ТС и ЖПК, теперь даже единогласное решение общего собрания собственников о том, что они согласны платить в несколько раз больше, но взаимен хотят получать более качественную коммунальную услугу, будет незаконным.

При этом как положительный момент можно отметить то, что Указ № 461 предоставляет ТС и ЖПК право по решению общего собрания (собрания уполномоченных) их членов размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем. Ранее п. 1.5 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» было только установлено, что отчисления на капремонт аккумулируются на субсчетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда.

Пунктом 1.5 Указа № 461 установлено, что председатель правления ТС и ЖПК дополнительно к обязанностям, установленным ЖК, обязан:

  • ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, информировать членов товарищества собственников (организации застройщиков) о финансово-хозяйственной деятельности ТС (ЖПК);
  • по требованию местного исполнительного и распорядительного органа представлять информацию о финансово-хозяйственной деятельности ТС (ЖПК), выполняемых работах (оказываемых услугах) по эксплуатации общего имущества.

Как уже упоминалось выше, Правительству поручено в 6-месячный срок обеспечить приведение своих решений в соответствие с Указом № 461 и внесение в установленном порядке в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь проекта закона Республики Беларусь, предусматривающего приведение ЖК в соответствие с Указом № 461. Остается выразить надежду, что с осуществлением этих поручений некоторые вопросы, вызывающие сегодня у нас недоумение, снимутся.

Кстати, товариществам же собственников, которые успели привести свои уставы в соответствие с новым ЖК, похоже, придется эти уставы откорректировать, приведя их еще и в соответствие с Указом № 461.

Пока же, если оценивать Указ № 461 в целом, то можно отметить очевидное: для частных компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью и оказании ЖКУ, государство целенаправленно делает жилищный сектор рынком все более непривлекательным, а где-то и вовсе недоступным.

Указ № 461 вступил в силу 12 октября 2013 г.