Возврат денежных средств выбывшим дольщикам и членам ЖСПК

Автор: Алексей ПАВЛОВСКИЙ, юрист вкл. .

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 (далее — постановление № 6) утверждено Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу (далее — Положение).

Общие положения

Как говорится в преамбуле этого документа, он принят в соответствии с указами Главы государства от 08.05.2013 № 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» и от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Положение разработано также в соответствии с абзацем 4 п. 2 ст. 199 и п. 3 ст. 202 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

Напомним, что абзацем 4 п. 2 ст. 199 ЖК установлено, что член организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), имеет право выйти из членов организации застройщиков в любое время. При этом он должен расторгнуть в порядке, установленном законодательством, договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков и получить в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, денежные средства, внесенные им на строительство, реконструкцию жилого дома (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции жилого дома), или паенакопления (при финансировании строительства, реконструкции жилого дома организацией застройщиков).

В свою очередь п. 3 ст. 202 ЖК говорит о том, что при прекращении членства в организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы), выбывающему члену организации застройщиков возвращаются денежные средства, внесенные на строительство, реконструкцию дома (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции дома), или паенакопления (при финансировании строительства, реконструкции дома организацией застройщиков) в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. Государственной организацией, хозяйственным обществом, в которых по месту работы (службы) состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий выбывающий член организации застройщиков, в соответствии с п. 2 ст. 182 ЖК для включения в состав организации застройщиков на место выбывшего направляется новый гражданин, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) в этой государственной организации, хозяйственном обществе.

Согласно п. 1 Положения этим документом определяется порядок:

  • возврата дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора;
  • возврата члену организации застройщиков денежных средств или паенакоплений при прекращении членства в организации застройщиков;
  • возврата гражданину денежных средств при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.

Установлено, что действие Положения распространяется на дольщиков, членов организаций застройщиков, граждан, заключивших договоры купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, а также граждан, заключивших договоры с организациями, осуществляющими реконструкцию неэффективно используемых зданий под жилые помещения.

В соответствии с п. 4 Положения основанием для возврата денежных средств является:

  • заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке);
  • заявление члена организации застройщиков о выходе из организации застройщиков, содержащее наименование организации застройщиков, дату, источник и сумму внесенных денежных средств;
  • решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора (решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении члена организации застройщиков);
  • заявление гражданина о расторжении договора купли-продажи жилого помещения — при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.

Для возврата денежных средств дольщик (член организации застройщиков), гражданин (далее — инвестор) представляют застройщику (организации застройщиков, заказчику по выполнению программы государственного заказа (далее — заказчик) следующие документы, на основании которых составляется ведомость возврата взносов (платежей):

  • копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет собственных денежных средств, средств организаций, иных источников, с указанием условий предоставления этих средств;
  • копии заключенных соглашений между выбывающим инвестором и организациями об условиях предоставления займов;
  • справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации о размере выданного кредита.

В случае непредставления инвестором указанных документов ведомость возврата взносов (платежей) составляется на основании документов, имеющихся у застройщика (организации застройщиков, заказчика), который при необходимости запрашивает документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему инвестору.

Установлено, что при отказе в индексации и возврате денежных средств или несогласии инвестора с размером возвращаемой суммы и сроками ее возврата, а также в иных случаях споры разрешаются в порядке, установленном законодательством.

 

Порядок возврата денежных средств

Согласно п. 8 Положения возврат внесенных денежных средств по принадлежности осуществляется в случаях:

  • расторжения договора создания объекта долевого строительства и (или) одностороннего отказа от исполнения договора;
  • выхода или исключения из членов организации застройщиков по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении из членов организации застройщиков.

Возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации в порядке, предусмотренном Положением, с учетом соответствующего индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ.

Возврат привлеченных (заемных) денежных средств может осуществляться с согласия банка, небанковской кредитно-финансовой организации, иной организации, предоставивших денежные средства, на основании договора перевода долга, заключенного в соответствии с законодательством.

Пунктом 10 Положения установлено, что возвращаемые денежные средства делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования в следующем порядке:

  • внесенные собственные денежные средства дольщика (члена организации застройщиков) — по его поручению на его счет в банке либо на специальный, текущий (расчетный) счет другой организации застройщиков, застройщика с учетом индексации за вычетом пени;
  • предоставленные в виде безвозмездной финансовой помощи Министерством обороны, Министерством внутренних дел, Следственным комитетом, Министерством по чрезвычайным ситуациям, Комитетом государственной безопасности, Государственным пограничным комитетом, Службой безопасности Президента Республики Беларусь, Оперативно-аналитическим центром при Президенте Республики Беларусь, Государственной инспекцией охраны животного и растительного мира при Президенте Республики Беларусь, Комитетом государственного контроля, организациями, входящими в их систему или подчиненными им, за счет и в пределах средств, выделяемых указанным органам из республиканского бюджета, — с учетом индексации в республиканский бюджет;
  • передаваемые из республиканского бюджета в бюджеты областей и г. Минска в виде субвенций на строительство жилых домов, в том числе для предоставления гражданам одноразовых субсидий, а также средства местных бюджетов, направляемые на строительство жилых домов, в том числе для предоставления гражданам одноразовых субсидий, — с учетом индексации в местный бюджет;
  • предоставленные организациями в виде материальной помощи или займа работнику, — на текущий (расчетный) счет этих организаций с учетом индексации. При этом средства, выплаченные в счет погашения основной суммы займа по договору, возвращаются заемщику предоставившей заем организацией с учетом индексации;
  • предоставленные открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» в виде льготных кредитов, — в качестве взноса нового дольщика (члена организации застройщиков), заключившего договор перевода долга в случаях, предусмотренных законодательными актами, или этому банку без учета индексации с последующим возмещением дольщику (члену организации застройщиков) денежных средств, выплаченных им в счет погашения основной суммы долга по льготному кредиту. В случае если новому дольщику (члену организации застройщиков) предоставляется льготный кредит в сумме меньшей, чем выдан выбывающему, разница без индексации возвращается в названный банк;
  • предоставленные иными банками, небанковскими кредитно-финансовыми организациями в виде кредита, — банкам, небанковским кредитно-финансовым организациям, предоставившим кредит, без учета индексации с последующим возмещением дольщику (члену организации застройщиков) денежных средств, выплаченных в счет погашения основной суммы долга по кредиту;
  • перечисленные местным исполнительным и распорядительным органом от индексации именных приватизационных чеков «Жилье», направленные на погашение стоимости строительства, — в местный бюджет в порядке, установленном законодательством. При этом инвестору возвращаются указанные чеки в установленном законодательством порядке.

 

Расчет индексации

Согласно п. 11 Положения при расчете суммы возвращаемых средств все платежи делятся по источникам финансирования в порядке, описанном выше, и индексируются отдельно с учетом даты поступления на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, застройщика. Платежи, поступившие в одном месяце и из одного источника финансирования, перед индексацией суммируются. При индексации денежные средства подлежат дооценке на фактическую дату их возврата путем умножения на коэффициент, определяемый:

  • отношением действующего на первое число месяца возврата денежных средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на первое число месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, застройщика, — при строительстве объектов с применением базисных цен;
  • как произведение ежемесячно утверждаемых Министерством архитектуры и строительства статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в абсолютной величине, действовавших с первого числа месяца перечисления денежных средств на специальный, текущий (расчетный) счет организации застройщиков, застройщика по первое число месяца возврата денежных средств, — при строительстве объектов с применением договорных (контрактных) цен.

Возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком (принятия в организацию застройщиков нового члена), но не позднее 3 месяцев с момента расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (с момента прекращения членства в организации застройщиков). Если возврат денежных средств производится по истечении месяца, в котором осуществлялся расчет подлежащих возврату денежных средств (составлялась ведомость возврата взносов (платежей), размер возвращаемых средств подлежит перерасчету. При этом застройщик (организация застройщиков) обязан произвести новый расчет возвращаемой суммы денежных средств путем составления новой ведомости возврата взносов (платежей) с применением соответствующего индекса, действующего на первое число месяца, в котором производится перерасчет.

 

Некоторые особенности

Пунктом 13 Положения установлено, что вслучае расторжения договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик принимает решение о возврате внесенных дольщиком денежных средств по принадлежности и осуществляет их возврат. Денежные средства подлежат возврату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, обязательства по уплате которой были исполнены дольщиком путем внесения соответствующей суммы в белорусских рублях на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика. Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

Внесенные денежные средства, за исключением собственных средств дольщика, делятся на части по источникам финансирования, в установленных случаях индексируются и направляются по принадлежности в соответствии с п. 10–12 Положения. Внесенные собственные средства дольщика не индексируются и возвращаются ему после осуществления возврата денежных средств по иным источникам финансирования. Сумма возвращаемых собственных средств дольщика определяется как разность между общей суммой подлежащих возврату денежных средств, определенной в соответствии с п. 14 Положения, и суммой денежных средств, за исключением собственных средств дольщика, рассчитанной, в том числе в установленных случаях проиндексированной, в соответствии с п. 10–12 Положения.

В случае если сумма подлежащих возврату, в том числе с учетом индексации, денежных средств по всем источникам финансирования, за исключением собственных средств дольщика, превышает общую сумму подлежащих возврату денежных средств, определенную в соответствии с п. 14 Положения, возврат денежных средств по источникам финансирования, за исключением собственных средств дольщика, в части такого превышения также осуществляется застройщиком.

 

Государственный заказ дело особенное

В соответствии с п. 17 Положения в случае расторжения договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу, заказчик обеспечивает возврат денежных средств, внесенных гражданином на приобретение жилого помещения. Сумма денежных средств, подлежащая возврату, не индексируется. Подчеркивается, что гражданин вправе потребовать досрочного расторжения договора как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) заказчиком своих обязательств.

Возврат денежных средств, внесенных гражданином, в том числе и на счет по учету кредитной задолженности заказчика, на приобретение жилого помещения, построенного по государственному заказу, осуществляется в следующем порядке:

  • при заключении нового договора до наступления срока полного возврата (погашения) льготного кредита по государственному заказу — после поступления денежных средств на текущий (расчетный) счет заказчика в размере разницы между стоимостью жилого помещения по договору и суммой льготного кредита, подлежащей получению в соответствии с кредитным договором;
  • при погашении части задолженности по льготному кредиту по государственному заказу за счет средств местного бюджета — после поступления денежных средств на текущий (расчетный) счет заказчика из средств местного бюджета в части оставшейся стоимости жилого помещения, строительство которого осуществлялось по государственному заказу.

Окончательный возврат денежных средств, внесенных гражданином на приобретение жилого помещения, осуществляется не позднее чем в 3-месячный срок после расторжения договора.

Согласно п. 21 Положения денежные средства, внесенные гражданином на счет по учету кредитной задолженности заказчика либо на его текущий (расчетный) счет, возвращаются с текущего (расчетного) счета заказчика в следующем порядке:

  • собственные средства гражданина — по его поручению на счет в банке;
  • средства организаций, предоставленные в виде материальной помощи или займа работнику, — на текущий (расчетный) счет этих организаций;
  • одноразовые субсидии — в местный бюджет либо на текущий (расчетный) счет организации, предоставившей субсидию;
  • кредиты, предоставленные банками и (или) небанковскими кредитно-финансовыми организациями, — банкам и (или) небанковским кредитно-финансовым организациям;
  • средства, перечисленные местным исполнительным и распорядительным органом от индексации именных приватизационных чеков «Жилье», — в местный бюджет. При этом гражданину возвращаются указанные чеки в установленном законодательством порядке.

В заключение добавим, что п. 2 постановления № 6 установлено, что возврат денежных средств по договорам создания объектов долевого строительства, заключенным до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (09.09.2013), осуществляется на условиях, предусмотренных ранее действовавшим законодательством и заключенными договорами создания объектов долевого строительства.

Разъяснять вопросы применения Положения поручено Министерству архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Постановление № 6 и утвержденное им Положение вступили в силу 15 января 2014 г.

Онлайн консультация врача Хотите задать вопрос врачу?