Собрание уполномоченных как форма управления ТС и ЖПК

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

О том, что собрать и провести общее собрание членов ТС и ЖПК порой достаточно непросто, говорилось и писалось, в том числе и нами, не единожды. Особенно актуален этот вопрос для организаций по совместному управлению общим имуществом, которые созданы на базе больших многоквартирных домов. Чтобы упростить всем жизнь, законодатель, наряду с письменным опросом, о котором у нас уже шла речь, предусмотрел еще и такую форму управления ТС и ЖПК, как собрание уполномоченных. 

В действующем Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее — ЖК) данной теме по отношению к жилищным потребительским кооперативам посвящено две статьи: это статья 187 «Общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков и статья 188 «Исключительная компетенция общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков и порядок принятия им решений». А вот что касается товарищества собственников, то их законодатель попытался удовлетворить одной статей 215 «Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников».

Как видим из названия статей 187 и 215, собрание уполномоченных законодатель поставил в один ряд с общим собранием, то есть прировнял их. Однако есть некоторые нюансы, о которых мы и поговорим ниже.

 

Компетенция

Итак, согласно пункту 1 статьи 187 и пункту 1 стать 215 ЖК высшим органом управления организации застройщиков и товарищества собственников является общее собрание ее членов. Здесь же говорится, что при наличии в организации застройщиков или товариществе собственников более 50 членов высшим органом управления этих организаций может являться собрание уполномоченных. Прежде чем перейти к остальным положениям, из уже приведенных норм сделаем и запомним два важных для нас вывода:

  1. Такая форма управления общим имуществом возможна, только если в ЖПК или ТС более 50 членов. Оно и понятно, если кооператив (товарищество) небольшой, то несложно собрать и провести обычное общее собрание его членов;
  2. Собрание уполномоченных наряду с общим собранием является высшим органом управления ЖПК и ТС, то есть оно может заменять общее собрание.

Однако по отношению к жилищным кооперативам в статье 188 ЖК указано, что собрание уполномоченных имеет право рассматривать вопросы, отнесенные в соответствии с ЖК, иными законодательными актами и уставом к исключительной компетенции общего собрания членов организации застройщиков, за исключением некоторых вопросов, а именно:

  • внесения изменений и (или) дополнений в устав организации застройщиков;
  • установления размеров и сроков внесения вступительного, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;
  • установления порядка распределения жилых (нежилых) помещений между членами организации застройщиков;
  • избрания самих уполномоченных, досрочное прекращение их полномочий;
  • принятия решения по выбору способа управления общим имуществом;
  • принятия решений о реорганизации и ликвидации этой организации, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.

А вот относительно товариществ собственников таких ограничений законодатель не установил. Очевидно, просто забыл, потому что нет никакой логики. Как быть, спросите вы. С одной стороны, мы не считаем, что приведенные выше исключения по отношению к собранию уполномоченных в организации застройщиков могут безапелляционно применяться по аналогии к собранию уполномоченных в товариществе собственников. С другой стороны, согласитесь, эти ограничения логичны и товариществам собственников они тоже не помешали бы. Поэтому товариществам собственников мы бы советовали:

  1. все-таки по вышеперечисленным вопросам проводить решения только через общее собрание членов ТС;
  2. прописать такие ограничения для собрания уполномоченных в уставе ТС.  

 

Порядок избрания уполномоченных

Согласно тем же пункту 1 статьи 187 и пункту 1 статьи 215 ЖК уполномоченные избираются на общем собрании членов организации застройщиков/товарищества собственников, на котором присутствуют более двух третей членов организации застройщиков/товарищества собственников, из числа членов этих организации из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов организации застройщиков/товарищества собственников. Однако содержится оговорка, о том, что уставом ЖПК или ТС может быть предусмотрено иное представительство. В правоприменительной практике относительно этой нормы возникают вопросы.

Например, уже вставал вопрос о том, может ли избираться уполномоченным член семьи собственника (муж, жена). Конечно, по логике хотелось бы, чтобы это было именно так, ведь тут и совместное имущество, и много других факторов исходя из которых, такое можно было бы допустить. Но если следовать букве закона, то приходится сказать «нет». Заметим, что в части 2 пункта 6 статьи 187 и в части 2 пункта 9 статьи 215 ЖК говорится, что вместо члена организации застройщиков/товарищества собственников в заседании общего собрания может участвовать его представитель, действующий на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь либо председателем правления этого ЖПК или ТС. Но трактовать эту норму так, что такая доверенность возможна и в отношении избрания представителя собственника уполномоченным, мы бы не советовали.

Кстати, раз уж зашел разговор о именно на эту тему, то заметим, что как в пункте статьи 187, так и в пункте 9 статьи 215 ЖК содержится норма о том, что уполномоченные члены организации застройщиков/товарищества собственников не могут передавать свои полномочия другим лицам, то есть отправить кого-то вместо себя на собрание уполномоченных нельзя.

Еще один вопрос нам уже не единожды задавали: могут ли уполномоченные избираться путем проведения письменного пороса? Здесь можем ответить однозначно: могут, никаких ограничений на этот счет нет, только участие в таком опросе должны принять не менее двух третей членов организации.

ЖК говорит нам о том, что выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием членов организации застройщиков/товарищества собственников нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов организации застройщиков/товарищества собственников, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных законодательством и уставом.

 

Количество представляемых голосов

Согласно статье 187 ЖК на общем собрании членов организации застройщиков член этой организации — собственник объектов недвижимого имущества имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество; член организации застройщиков, не являющийся собственником объектов недвижимого имущества, — право одного голоса вне зависимости от размера занимаемого объекта недвижимого имущества. А вот уполномоченный на собрании уполномоченных организации застройщиков (ЖПК) будет иметь количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов членов организации застройщиков — собственников объектов недвижимого имущества и членов организации застройщиков, не являющихся собственниками занимаемых ими объектов недвижимого имущества, представляемых уполномоченным. При этом за один голос принимается минимальная доля в общем имуществе.

Относительно ТС в статье 215 ЖК говорится, что на общем собрании каждый член товарищества имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных — количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников.

Таким образом, делаем еще один очень важный вывод: каждый уполномоченный представляет конкретного собственника с конкретной долей в праве общей собственности. И посколькуквартиры бывают разные по площади, то возможна ситуация, при которой уполномоченные на собрании будут обладать разным количеством голосов, даже если все они представляют одинаковое количество собственников.

В этой связи представляется неправильным предусмотренный ЖК механизм избрания уполномоченных. Согласитесь, если я доверяю свои голоса уполномоченному, то почему за него должно голосовать все собрание? Например, соседи по площадке или по подъезду решили, что их этаж или подъезд должен представлять такой-то человек. Почему за этого человека или против него должны голосовать собственники с другого подъезда? Однако как есть, так есть. Нужно придерживаться прописанной в ЖК нормы.

 

Кворум

Пункт 2 статьи 187 говорит о том, что общее собрание членов организации застройщиков является правомочным, если на нем присутствуют члены организации застройщиков, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных — в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6 этой же статьи. Согласно пункту 6  в случае отсутствия кворума правление организации застройщиков, инициаторы проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков назначают новую дату, место и время его проведения. Общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее 30 дней с даты несостоявшегося общего собрания (собрания уполномоченных). Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этой организации, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных — если на нем присутствуют уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.

Относительно товариществ собственников аналогичные нормы содержатся в пунктах 2 и 9 статьи 215 ЖК. Не будем повторяться, поскольку там прописано все то же самое.

В остальном правила созыва собрания уполномоченных, его работы, порядок принятия решений соответствует тому же порядку, который установлен и для общего собрания организации застройщиков или товарищества собственников.