Еще раз к вопросу о типовых уставах и договорах о совместном домовладении

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Как уже сообщалось нами ранее, Совет Министров Республики Беларусь принял постановление от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников» (далее – постановление № 161). Поскольку информация о данном нормативном акте появилась в сети Интернет раньше его официального опубликования, из названия постановления № 161 многими был сделан поспешный вывод о том, что товариществам собственников жилья опять придется менять свои уставы.

 

Однако данный вывод опровергается первыми же словами постановления № 161, а точнее его преамбулой, в которой говорится, что, принимая его, Правительство руководствовалось частью пятой статьи 19 и частью третьей статьи 21 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

Действительно, согласно части пятой статьи 19 Закона о совместном домовладении Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь. В свою очередь часть третья статьи 21 указанного Закона говорит о том, что Типовой устав товарищества собственников также утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

Все дело, однако, в том, что статьей 222 действующего сегодня Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) статья 2 Закона о совместном домовладении была дополнена частью второй следующего содержания: «Действие настоящего Закона не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде». То есть, со вступлением в силу 2 марта 2013 года действующего ЖК товарищества собственников жилья руководствуются в своей деятельности нормами ЖК, а Закон о совместном домовладении уже «не про них».  

В этой связи, кстати, приходится в очередной раз пожалеть, что разработчики действующего ЖК в свое время поскупились на термин «товарищества собственников жилья, ТСЖ», определив в пункте 56 статьи 1 ЖК «Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса», что товарищество собственников – это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников. Напомним также, что согласно статье 20 Закона о совместном домовладении товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом.

Нам представляется, что раз уж был взят курс на разграничение ТС, созданных на базе нежилой недвижимости, и товариществ, созданных на базе жилых домов, то был смысл проявить в этом курсе последовательность. Если бы мы сегодня имели два определенных законодательством термина – «товарищество собственников» и «товарищество собственников жилья», возникало бы меньше проблем с пониманием ситуации, в том числе, и с пониманием законодательства.

Хотя, возможно, такая терминология в ЖК была оставлена сознательно, как компромиссный вариант для так называемых «гибридных» ТС, членами которых являются владельцы как жилых, так и нежилых помещений. Однако, данный тип ТС – отдельная больная тема, и мы не будем в нее углубляться. Вернемся к истории вопроса о Типовом уставе и Типовом договоре о совместном домовладении.

После вступления в силу действующего ЖК Совет Министров Республики Беларусь принял постановление от 07.03.2013 № 155 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и признании утратившим силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее – постановление № 155).  В свое время постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее – постановление № 569) были утверждены два документа: Типовой устав товарищества собственников и Типовой договор о совместном домовладении. Очевидно, постановлением № 155 Правительство стремилось нормативную базу, регулирующую деятельность ТС, созданных на базе жилых домов,  привести в соответствие с новым ЖК. Оба документа, утвержденные постановлением № 569 (и Типовой устав, и Типовой договор) не могли использоваться «жилищными» товариществами, поскольку не отвечали нормам ЖК.

В свою очередь, ЖК не содержал поручения Совету Министров утвердить Типовой устав товарищества собственников (так и хочется добавить – жилья). Поэтому теперь товарищества вправе писать себе уставы сами, основываясь на нормах ЖК. Нужно заметить, что нормы эти устанавливают довольно четкие рамки, поэтому, действительно, никакой надобности в Типовом уставе после вступления в силу действующего ЖК нет, это будет бессмысленное переписывание норм ЖК.

Что касается нового Типового договора о совместном домовладении, то обязанность Правительства утвердить такой документ, основанный на нормах нового ЖК, была предусмотрена пунктом 2 статьи 173 ЖК. Вот в соответствии с данным пунктом и было принято постановление № 155, которым два года назад был утвержден Типовой договор о совместном домовладении. Этот документ применим в жилищных отношениях. Заметим лишь, что этот договор подлежит применению в случае, когда участники совместного домовладения изберут способ управления общим имуществом непосредственно ими самими, без создания ТС. Это может иметь место только тогда, когда в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 170 ЖК). В свою очередь, для тех участников совместного домовладения, которые избрали в качестве способа управления общим имуществом ТС, заключение договора о совместном домовладении не требуется.

Таким образом, Правительство, можно сказать, вовремя справилось со своей задачей по приведению нормативной базы, регулирующей вопросы деятельности «жилых» ТС, в соответствие с ЖК.

В то же время, в Законе о совместном домовладении оставались и часть пятая статьи 19 и часть третья статьи 21, требующие от Совета Министров утверждения и Типового устава, и Типового договора о совместном домовладении для тех, кто и дальше должен был руководствоваться указанным Законом, то есть, для владельцев нежилой недвижимости. Как они, бедные, жили два года без этих основополагающих документов, могут рассказать, пожалуй, только они сами. Но через два года у Правительства дошли руки и до них, и теперь, в результате принятия постановления № 161 у них имеется и Типовой устав, и Типовой договор о совместном домовладении. Опять же, заметим, что утверждение Типового устава для данного типа ТС вполне оправдано, поскольку Закон о совместном домовладении не настолько детально регулирует данные отношения, как ЖК.

В заключение отметим, что пунктом 3 постановления № 161 Министерству жилищно-коммунального хозяйства, Министерству архитектуры и строительства совместно с Государственным комитетом по имуществу поручено в трехмесячный срок утвердить Инструкцию о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества. Исходя из преамбулы постановления № 161, надо так понимать, что данный документ будет касаться тоже только тех, кто должен руководствоваться в своей деятельности Законом о совместном домовладении, и не затронет тех, кто «в домике» под названием ЖК.

Постановление № 161 вступает в силу с 11 июня 2015 года, за исключением пункта 3, который вступил в силу с момента опубликования этого нормативного акта (10.03.2015). Договоры о совместном домовладении и уставы "нежилищных" товариществ собственников, утвержденные до вступления в силу постановления № 161, должны быть приведены в соответствие с этим постановлением до 1 января 2016 г.