Порядок реконструкции жилых домов

Автор: Алексей ПАВЛОВСКИЙ, юрист вкл. .

Наряду с новыми условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, а также установки на крышах и фасадах индивидуальных антенн и иных конструкций постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 было утверждено также Положение о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (далее — Положение). 

Пунктом 1 Положения установлено, что им определяется порядок реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, в том числе жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, выполняемой по инициативе застройщика.

В свою очередь, определено, что для целей Положения застройщик — это гражданин (собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда), гражданин, являющийся членом организации застройщиков (далее — гражданин), а также юридическое лицо или ИП, которые инициируют реконструкцию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории.

Что касается самого термина «реконструкция многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек» (далее — реконструкция), то под ним понимается совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома, помещений и нежилых построек и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров.

Определено также, что для целей Положения под термином «нежилые капитальные постройки на придомовой территории» (далее — нежилые постройки) понимаются строения и сооружения при многоквартирном, блокированном, одноквартирном жилом доме, пространственно отделенные от объема этого дома и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих.

Согласно п. 3 Положения работами по реконструкции не являются работы, отнесенные к работам по переустройству и (или) перепланировке, которые перечислены в п. 3 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного все тем же постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384. То есть перепланировка — это перепланировка, реконструкция — это реконструкция, и законодатель особо подчеркивает, что эти вещи нельзя путать.

 

Получение разрешения на реконструкцию

Пунктом 4 Положения установлено, что для получения разрешения на реконструкцию гражданин, который инициирует реконструкцию, подает в районный, городской исполнительный комитет, местную администрацию района в городе (далее — местный исполнительный и распорядительный орган) заявление и представляет документы, перечисленные в п. 9.3.2 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010  № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». В этот список входят:

  • заявление;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • удостоверенное нотариально письменное согласие совершеннолетних граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющих право владения и пользования жилым помещением, в том числе отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право владения и пользования жилым помещением, и собственников общей долевой собственности на реконструкцию многоквартирного, блокированного и одноквартирного жилого дома либо копия решения суда об обязанности произвести реконструкцию — в случае если судом принималось такое решение;
  • описание работ и планов застройщика по реконструкции многоквартирного, блокированного и одноквартирного жилого дома, составленное в произвольной форме.

В свою очередь, если инициатива о реконструкции жилого дома исходит от юридического лица, а в случаях с многоквартирными домами именно так и происходит, то для получения разрешения на реконструкцию юридическое лицо (равно как и индивидуальный предприниматель), которые инициируют реконструкцию, подают в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляют документы, указанные в п. 3.1 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156, а именно:

  • заявление;
  • документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • документ, подтверждающий внесение платы.

Согласно п. 5 Положения копии документа, удостоверяющего право на земельный участок, отведенный для строительства и обслуживания многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме, земельно-кадастрового плана, иные документы, необходимые для принятия решения, запрашиваются в установленном порядке местным исполнительным и распорядительным органом, а также могут быть представлены застройщиком по его желанию самостоятельно. Сбор исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном в ст. 22 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур».

На основании представленных застройщиком документов и иных полученных документов местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о разрешении реконструкции или направляет застройщику мотивированный отказ. Основания для отказа в разрешении реконструкции перечислены в п. 8 Положения. К ним относятся:

  • представление застройщиком документов, в которых содержатся недостоверные сведения;
  • запрещение реконструкции в соответствии с законодательством;
  • возникновение угрозы обрушения конструкций многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек в результате реконструкции.

В каких же случаях, при проведении каких работ  требуется  разрешение местного исполнительного и распорядительного органа? Эти случаи и работы перечислены в п. 9 Положения, к ним конкретно отнесены работы по:

  • изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома и (или) нежилых построек;
  • изменению строительного объема или общей площади жилого дома и (или) нежилых построек;
  • замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилого дома и (или) нежилых построек;
  • устройству балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;
  • устройству неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей многоквартирных жилых домов без использования подвальных помещений таких домов с обустройством доступа в эти кладовые и погреба с балконов и лоджий посредством люков;
  • инженерному оборудованию (переоборудованию) жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек;
  • устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.

При необходимости местный исполнительный и распорядительный орган для реконструкции предоставляет земельный участок.

Согласно п. 10 Положения отказ местного исполнительного и распорядительного органа в выдаче разрешения на реконструкцию может быть обжалован застройщиком в вышестоящий орган и (или) в суд.

 

Порядок производства работ и приемки в эксплуатацию

Пунктом 11 Положения установлено, что реконструкция осуществляется на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении реконструкции и проектной документации на реконструкцию (далее — проект реконструкции). Проект реконструкции разрабатывается по заказу и за счет средств застройщика по договорам подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации. Основанием для размещения заказа на разработку проекта реконструкции является разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также комплект исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций. Согласование, а также при необходимости проведение государственной экспертизы проекта реконструкции разработчик проектной документации осуществляет в установленном порядке.

В соответствии с п. 12 Положения реконструкция может осуществляться самим застройщиком при реконструкции блокированных и одноквартирных жилых домов высотой до двух этажей (до 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых построек, за исключением работ по их инженерному оборудованию.

В свою очередь, только по договорам строительного подряда с юридическими или физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, осуществляется реконструкция многоквартирных жилых домов, а также блокированных и одноквартирных жилых домов высотой более 2 этажей (более 10 метров), жилого и (или) нежилого помещений в их составе, по инженерному оборудованию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе и нежилых построек.

Отдельно подчеркивается, что в случаях и порядке, предусмотренных законодательством, до начала производства строительно-монтажных работ по реконструкции должны быть получены соответствующие разрешения. При этом застройщик обеспечивает осуществление технического надзора за производством работ по реконструкции, предусмотренных проектом реконструкции, в соответствии с законодательством.

Согласно п. 15 Положения при реконструкции многоквартирных и блокированных жилых домов, жилого и (или) нежилого помещений в их составе, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории этих домов запрещается:

  • производить в выходные и праздничные дни строительно-монтажные работы, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;
  • загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;
  • использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

В случаях повреждения подрядчиком или застройщиком в процессе производства строительно-монтажных работ инженерных систем, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, а также нежилых построек такие работы следует немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих повреждений, деформаций и изменений, а также информировать структурное подразделение местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющее государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, или организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющую жилищно-коммунальные услуги (в случае ее наличия). Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств лиц, допустивших такие повреждения. Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы по реконструкции приостанавливаются. Подрядчик и (или) застройщик не позднее первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создают комиссию, в которую кроме них входит представитель территориального подразделения архитектуры и градостроительства или организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также при необходимости разработчик проектной документации и представитель организации, осуществляющей технический надзор. Указанная комиссия в 2-дневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ по реконструкции после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении причин, послуживших основанием для запрета проведения работ по реконструкции, запрет может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.

Пунктом 17 Положения установлено, что законченные реконструкцией жилые дома, жилое и (или) нежилое помещения в их составе, нежилые постройки, а также выделенные согласованным проектом реконструкции очереди реконструкции подлежат обязательной приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой в соответствии с законодательством. Приемка в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома, жилого и (или) нежилого помещений в его составе, нежилых построек осуществляется в установленном законодательством порядке.

Составление же технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Онлайн консультация врача Хотите задать вопрос врачу?