"Безхозные" многоэтажки

Автор: Геннадий КАЛЕНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (Беларусь), belmarket.by.

Идея перевести частный жилой фонд на самоуправление в Беларуси до сих пор не реализована. Виноваты не плохие товарищества собственников, а структура городского жилья.

 

Не мы одни

После распада СССР во всех постсоветских странах прошла массовая приватизация жилья. Исключением стал лишь Туркменистан, в котором переход жилфонда в частную собственность был приостановлен до 2013 года. Однако и там после принятия Жилищного кодекса приватизация возобновилась и продолжается до сих пор.

В 90-х годах преобладало мнение, что частник лучше, чем государство, позаботится о своей собственности. Классическая идея подразумевает, что внутреннее управление всегда эффективнее внешнего. Исходя из этого постулата, было предложено создавать товарищества собственников. К приватизации подталкивал и тот факт, что формирование класса граждан — собственников жилья вовлекало в экономику значительные активы в виде недвижимости, которую можно было бы использовать как минимум для обеспечения коммерческих кредитов.

Населению почему-то внушали, что быть собственником квартиры — это «по-западному». В итоге во всех постсоветских странах создали уникальную городскую моносреду, почти на 100 % состоящую из совместных домовладений в многоэтажных жилых домах. Сразу оговоримся, что совместное домовладение появляется с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собст­венников.

На Западе. В Швеции первое совместное домовладение появилось в 2009 году, до этого весь жилой многоэтажный фонд страны состоял из арендных домов и кооперативов. В Норвегии совместными домовладениями являются примерно 10 % многоэтажек, столько же, согласно статистике, кондоминиумов и в США. В Германии, Австрии и других развитых странах ЕС только 25 % жилого фонда относится к совместным домовладениям, а основу городского жилья составляют арендные дома и кооперативы.

Чем объясняется такой выбор форм организации жилого фонда? Во-первых, арендные дома и кооперативы способствуют мобильности рабочей силы, не привязанной к определенному месту. Во-вторых, улучшается качество управления недвижимостью. Оба фактора важны для рыночной экономики.

В Европе кооператив является единоличным собственником всех квартир и всех многоэтажных домов, которыми управляет. Приватизация жилья в кооперативе запрещена, так как при продаже первой же квартиры он становится совместным домовладением, что и произошло в бывших республиках СССР, включая Беларусь. В отношении кооперативов в ЕС сохраняется такой же принцип, как и в Советском Союзе!

Управление совместным домовладением в ЕС — трудная задача, требующая высокопрофессиональных управляющих, на обучение которых нужно как минимум три года плюс год практики. Ведь собственники квартир несут полную юридическую и финансовую ответственность за состояние многоэтажных жилых домов, платят от двух до семи видов страховых взносов.

При нанесении незастрахованного ущерба многоэтажке и имуществу (здоровью) третьих лиц наступает коллегиальная ответственность всех собственников дома. Книга базового уровня для таких владельцев жилой недвижимости включает в себя 500 страниц и электронный диск в комплекте.

Помимо того, в ЕС нет «внешнего управления», то есть ответственность никогда не перекладывается на третьих лиц и на государство. За состояние много­этажки, находящейся в совместной собственности, ответственность несут владельцы квартир, арендного дома — его собственник (как правило, коммерческая жилищная компания или другой инвестор), кооперативного дома — кооператив (юридическое лицо).

Каменные «беспризорники»

Большинство многоэтажек в Беларуси оказались сиротами, а их коллективные собственники — плохими родителями. Ответственность за такие дома было вынуждено взять на себя государство: в отношении почти 90 % совместных домовладений назначено «внешнее управление» в лице госорганизаций. Схожая картина наблюдается и в других постсоветских странах.

Основная трудность заключается не в отсутствии самоуправления в виде товарищества собственников в многоэтажках, а непосредственно в совместном домовладении как доминирующей форме организации городского жилья. Особенно остро проблема проявляется при низких доходах населения, недостаточной информированности граждан о правилах совместного домовладения и отсутствии рынка профессиональных управляющих.

Поскольку никакой более-­менее четкой программы для развития системы управления жильем в Беларуси до последнего времени не было и всем перечисленным вопросам внимание не уделялось, трудно упрекнуть «родителей» (коллективных собст­венников) за «брошенные» дома. Собственники поступают так, как выгодно им: перекладывают ответственность на государство. Однако государство тоже является коллективным собственником, но состоящим не из членов одного совместного домовладения, а из всего народа! Поэтому указанные проблемы нужно решать.

Как преодолеть доминирование совместных домовладений? Гипотетически можно провести реприватизацию жилья, однако на самом деле это невозможно в силу разных причин.

Вариант, когда общее имущество многоэтажного дома, то есть стены, крыша и др., принадлежит государству, а квартиры — гражданам, хотя и выглядит привлекательным, совершенно невозможен по экономическим причинам. Стоимость общего имущества (крыши, инженерных коммуникаций, стен, перекрытий, лестничных маршей и проч.) составляет примерно 95 % стоимости дома, остальное приходится на все квартиры.

Что относится к самой квартире? Штукатурка на потолке и стенах, стяжка на полу, 50 м электропроводки и 20 м труб. Да и физически квартира не более чем условность. Если мысленно убрать «общее имущество», то есть перекрытия и стены, квартира — это измеренный объем воздуха в многоэтажном доме, образуемый общим имуществом.

Можно прекратить создавать новые совместные домовладения, состоящие из малообеспеченных собственников, и начинать массово возводить арендные дома. К слову, Беларусь является первой из стран постсоветского пространства, в которых строительство арендного жилья стало государственной политикой. Правда, для изменения структуры жилфонда в пользу арендных квартир понадобится не менее 50—60 лет.

С учетом вышеизложенного предлагаем использовать инструменты, проверенные на практике:

  • широко информировать (обу­чать) собственников квартир, создавать «школы жилищного просвещения»;
  • организовать подготовку профессиональных управляющих жильем и повышение их квалификации (задача частично реализована в отношении руководителей товариществ собственников и жилищных строительных потребительских кооперативов);
  • создать саморегулируемый рынок управления жильем, основой для которого будут правила, разрабатываемые и утверждаемые до введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Полагаем, только в таком случае дома обретут заботливых «родителей».