Еще раз о возможности реорганизации ТС посредством выделения

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист - .

Товарищества собственников (далее – ТС) являются одним из способов управления общим имуществом при совместном домовладении. Данный институт был введен в Беларуси двадцать лет назад. Однако нельзя сказать, что за это время он получил надлежащее развитие и четкое законодательное регулирование. Увы, вопросов хватает, причем не только на практике. Одним из таких вопросов является возможность реорганизации ТС, и этот вопрос особенно остро стоит для тех ТС, которые созданы на базе нескольких жилых домов.

 

Суть проблемы

Изначально вопросы деятельности всех ТС регулировались Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон № 135-З). С появлением действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) в ч. 2 ст. 2 Закона № 135-З было установлено, что его действие не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде, потому как вопросы создания и деятельности «жилых» ТС уже нашли свое отражение в ЖК.

Между тем Закон № 135-З в свое время разрешал создание одного ТС на базе нескольких жилых домов, в то время как ЖК эту практику прекратил. Да, с экономической точки зрения это было вроде как выгодно — чем больше собственников объединяет ТС, тем дешевле обходится им эксплуатация своего жилищного фонда, содержание хотя бы того же аппарата управления. Однако такой подход не выдерживал никакой юридической критики: в совместном домовладении каждый собственник имеет долю в праве общей собственности на общее имущество, но о каком общем имуществе могут говорить люди из разных, порой совсем даже не граничащих придомовой территорией, домов?

Согласно п. 33 ст. 1 ЖК общее имущество – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

При этом за общее имущество следует брать все в совокупности перечисленные в приведенном выше определении объекты, имеющиеся в каждом конкретном ТС. Будет абсолютно неправильным утверждать, что, например, поставленная между двумя домами на смежной территории скамейка является общим имуществом двух домов, и она уже дает основание для создания на базе этих домов одного ТС. К таким «хитростям» прибегают на практике некоторые ТС, обосновывая «сосуществование» в нем нескольких домов. Но это неверно. Следует четко уяснить:

у собственников квартир из разных домов нет и не может быть общего имущества в его понимании через призму действующего законодательства о совместном домовладении.

А это очень важно в свете ч. 1 ст. 169 и ч. 4 ст. 215 ЖК. Первая норма говорит о том, что доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения. Вторая гласит, что на общем собрании каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных – количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТС.

Но в «многодомных» ТС определить долю в праве общей собственности на общее имущество невозможно (ее то и в однодомных определяют с трудом). А это значит, что при принятии общим собранием или собранием уполномоченных каких-либо решений невозможно правильно подсчитать голоса. Иными словами,

все решения общих собраний (собраний уполномоченных) «многодомных» ТС можно признавать незаконными ввиду неправильного подсчета голосов.

Как раз в этом и заключается главная проблема, которую мы бы назвали миной замедленного действия: любой участник совместного домовладения в «многодомном» ТС в любое время может обратиться в суд с иском о признании незаконным любого или даже всех (!) решений общего собрания (собрания уполномоченных) и будет прав.

Насколько нам известно, после вступления в силу действующего ЖК изначально правоприменительная практика пошла по следующему пути: созданные ранее «многодомные» ТС никто разделяться не обязывал, однако новые создаваться не должны были. Не должны были, но все это время создаются, при этом, как ни странно, с согласия и при непосредственном участии исполкомов (администраций районов). Известны случаи, когда собственники квартир в новостройках, что называется, руками и ногами, упираются, сопротивляются стремлению застройщика объединить в одно ТС несколько новых домов, однако исполком (администрация района) в таком споре занимает непонятно почему сторону застройщика, а не сторону буквы закона.

В то же время, есть случаи, когда в некоторых ранее созданных «многодомных» ТС инициатива о разделении идет снизу, от самих собственников. И противопоставить такой инициативе нечего: во-первых, собственники объектов недвижимости вправе сами определять, как им управлять общим имуществом, во-вторых, ст. 218 ЖК допускает возможность реорганизации ТС. Проблема, однако, в том, что согласно п. 2 этой же статьи реорганизация или ликвидация ТС осуществляется в порядке, установленном законодательными актами, но относительно реорганизации ТС такой порядок не определен. А если исходить из общих норм законодательства, то сталкиваемся с рядом противоречий.

 

Можно, но не предусмотрено

Итак, ст. 218 ЖК действительно допускает реорганизацию ТС как таковую. В свою очередь, как известно, п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) говорит о том, что реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению собственника его имущества (учредителей, участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, — по решению уполномоченных госорганов, в том числе суда. Согласно п. 4 ст. 54 ГК при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них в соответствии с разделительным балансом переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица. Таким образом, действительно, при выделении одного дома из состава ТС в отдельное ТС нужно говорить о реорганизации путем выделения.

Однако заметим, что согласно ст. 205 ЖК реорганизация организации застройщиков (жилищного потребительского кооператива, ЖПК) может быть осуществлена в форме слияния, присоединения к другой организации застройщиков, а также преобразования в соответствии с законодательством и ее уставом в ТС. То есть, такой формы реорганизации, как выделение, в отношении организаций застройщиков не предусмотрено. И это при том, что п. 4 ст. 181 ЖК допускает создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. В это же время, как мы уже знаем, создавать одно ТС на базе нескольких жилых домов нельзя, это прямо вытекает из смысла п. 5 ст. 207 ЖК.

Чем руководствовался законодатель, устанавливая диаметрально противоположные нормы для таких похожих, почти одинаковых по своей сути организаций по управлению общим имуществом, нам предположить трудно. Но в результате имеем следующее:

  • относительно ЖПК в законодательстве закреплена возможность объединять несколько домов в один кооператив, в том числе возможность реорганизации путем слияния и присоединения, но не предусмотрено возможности реорганизации путем выделения (то есть механизм почему-то работает только в одну сторону);
  • относительно ТС возможность объединять несколько домов в одну организацию новым ЖК перекрыта, а формы, в которых допускается возможность реорганизации ТС, вообще не определены.

На наш взгляд, будет алогично допустить, что к ТС по аналогии может применяться порядок реорганизации ЖПК, установленный ст. 205 ЖК, то есть допустить, что реорганизация ТС путем выделения из него одного дома в отдельное ТС невозможна. Как нам представляется, нужно исходить все-таки из того, что, запретив создавать на базе нескольких домов одно ТС, законодатель оставил также возможность «многодомным» ТС, созданным ранее, разделиться. Хотя бы для того, чтобы со временем в этом вопросе установилось единообразие. По крайней мере, при таком подходе есть хоть какая-то логика.

 

Возможность есть, но нет шансов

Главная же проблема реорганизации ТС путем выделения из него отдельного дома в отдельное ТС заключается в следующем.

Согласно абзацу 13 п. 4 ст. 215 ЖК принятие решения о реорганизации относится к исключительной компетенции общего собрания ТС.

В свою очередь, ч. 4 п. 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 538) установлено, что решение по вопросу реорганизации и ликвидации ТС, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов считается принятым, если на общем собрании членов ТС либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС.

Исходя из указанной нормы,

шансы у собственников, желающих выделиться и на базе своего дома создать отдельное ТС, практически нулевые.

Ведь стоит одному присутствующему проголосовать против, и решение не проходит. А всеобщего согласия, как мы знаем из практики, в товариществах нет, зато с уверенностью можно сказать о наличии там таких товарищей, которые всегда против. В конце концов, все члены ТС будут понимать, что в результате такого отделения пойдет перераспределение расходов, увеличится доля участия оставшихся членов ТС в расходах на эксплуатацию, к примеру, на содержание того же аппарата управления, увеличится размер членских взносов. Можно даже не сомневаться, что при этом кто-то проголосует против реорганизации.

 

Выход есть

Обозначенную проблему можно решить только на законодательном уровне. И при этом необходимо понимать, что она не решится только поправками в ЖК, которые предоставят как для ТС, так и для ЖПК возможность реорганизации путем выделения. Хотя, конечно, это является основополагающим, конституционным правом собственников – самим распоряжаться своей собственностью. Как и не решится она корректировкой, на наш взгляд, абсолютно неудачной относительно реорганизации нормы ч. 4 п. 1.2 Указа № 538. Хотя, конечно, несправедливо, что вопрос об отделении от «многодомного» ТС одного дома может решить даже один (!) член ТС из другого дома, проголосовав против.

Здесь, как говорят, необходим комплексный подход. И учитывая особенности отечественной законодательной практики, полагаем, что обозначенная нами проблема может быть решена только посредством издания соответствующего указа Главы государства, который:

1) Четко закрепит принцип «одно ТС - один дом»;

2) Установит обязанность «многодомных» ТС в определенный срок реорганизоваться путем выделения в «однодомные»;

3) Определит механизм такой реорганизации.

4) Одновременно, с целью объединения ресурсов ТС, расширит для них нормы ст. 121 ГК об ассоциациях, которые могли бы возникать, в том числе, по территориальному принципу и брать на себя решение многих проблем и задач, стоящих перед ТС, в том числе часть функций по управлению общим имуществом, ведение бухгалтерского учета, расчет платы за жилищно-коммунальные услуги (такая практика, кстати, уже имеется в Мозыре). Кстати, в идеале вообще было бы неплохо, чтобы такие ассоциации ТС выполняли роль существовавших ранее управляющих компаний, но в данном случае собственники через своих председателей будут иметь возможность управлять самой этой "управляющей компанией" (более подробно об этом мы поговорим в следующей статье).

Пока этого не будет сделано, под всеми нашими «многодомными» ТС будет «тикать» та самая мина замедленного действия, о которой говорилось выше, способная взорваться в любую минуту и парализовать деятельность ТС. И такие «мины» будут и дальше закладываться застройщиками с молчаливого согласия местных администраций, нарушая при этом, что самое печальное, права собственников жилья – участников совместного домовладения.

Редакция для обобщения практики просит наших читателей сообщить  о фактах, когда уже после вступления в силу действующего ЖК (после 3 марта 2013 г.) были созданы ТС из нескольких многоэтажных домов, на адрес mail@statut.by