Обращение взыскания на взносы дольщиков незаконно

Автор: Дмитрий ЛАЕВСКИЙ, адвокат Минской городской коллегии адвокатов, управляющий партнер адвокатского бюро «Лаевский, Юльский и партнеры» - .

Исполнительное производство в отношении юрлица, являющегося застройщиком при строительстве многоквартирного дома - отнюдь не редкость. В качестве взыскателей по таким производствам зачастую выступают подрядчики и поставщики, с которыми у застройщика возник спор по поводу расчетов за выполненные работы или поставленное оборудование. Взыскатели, будучи сами коммерческими организациями, как правило, требуют от судебного исполнителя принимать решительные меры в отношении должника-застройщика для реального исполнения судебных приказов.

 

Суть проблемы

Спектр полномочий судебного исполнителя весьма широк. Одним из распространенных в практике исполнительного производства действий является обращение взыскания на средства, причитающиеся должнику и находящиеся у третьих лиц. В силу ст. 77 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (далее ¾ Закон № 439-З) обращение взыскания на денежные средства, причитающиеся должнику и находящиеся у третьих лиц, производится посредством направления судебным исполнителем этим лицам обязательного для исполнения предписания, после получения которого третьему лицу запрещается производить любые расчеты с должником и предписывается перечислять причитающиеся должнику денежные средства на счет отдела принудительного исполнения (далее - ОПИ).

А поскольку при долевом строительстве жилья один из основных, а часто - единственный, источник финансирования застройщика ¾ взносы дольщиков, которые вносятся периодически по определенным графикам и за счет которых ведется строительство объекта, то возникает вопрос, допустимо ли обращение судебным исполнителем взыскания на средства дольщиков, причитающиеся застройщику, в целях исполнения судебных приказов кредиторов застройщика? Представляется, что не допустимо, хотя на практике примеры подобных действий со стороны судебных исполнителей имели место.

Необходимо обратить внимание, что деньги, ожидаемые застройщиком от дольщиков, являются не дебиторской задолженностью, как может показаться на первый взгляд, а взносами на долевое строительство, порядок внесения, принятия и использования которых регулируется специальным законодательством ¾ и прежде всего, Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее – Положение и Указ № 263 соответственно). Названный Указ и утвержденное им Положение распространяются в равной степени на привлечение денег любых дольщиков (как физических, так и юридических лиц) на строительство любых объектов (как квартир, так и офисов) в многоквартирных домах, что предусмотрено в п. 1 Положения.

При этом завершение строительства, ввод в эксплуатацию, равно как и устранение недостатков по уже введенному в эксплуатацию объекту ¾ многоквартирному дому или его отдельному пусковому комплексу, без взносов дольщиков зачастую практически невозможны либо же будут существенно затруднены. В этом заключается экономическая сторона проблемы.

 

Правовой аспект

С юридической стороны также имеется целый комплекс весомых аргументов против возможности обращения взыскания на средства, которые дольщики намеревались внести на долевой строительство.

Во-первых, исполнительные действия не должны противоречить порядку, установленному Указом Президента Республики Беларусь.

Вынося предусмотренное ст. 77 Закона № 439-З предписание, обязывающее дольщика приостановить расчеты с застройщиком и производить причитающиеся застройщику платежи (то есть взносы на долевое строительство) на расчетный счет ОПИ вместо специального счета застройщика, судебный исполнитель обязывает стороны договора нарушить законодательство и нивелирует требование п. 5 Положения, согласно которому привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства.

Следует учитывать, что норма Положения является императивной. Оплата за долевое строительство может осуществляться исключительно на специальный счет застройщика и каких-либо исключений из данного правила, в том числе применительно к полномочиям судебных исполнителей, в законодательстве не установлено. Деньги дольщика должны поступать на специальный счет застройщика. Это необходимо в том числе для обеспечения их целевого использования.

Коллизия между правом судебного исполнителя, закрепленном в Законе № 439-З, и требованиями Указа № 263 должна разрешаться в пользу Указа № 263, который выше по юридической силе, что предусмотрено ч. 3 ст. 137 Конституции Республики Беларусь, а также ст. 10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь». Кроме того, нормы Указа № 439-З в любом случае являются более специальными по отношению к законодательству об исполнительном производстве, в подтверждение чего ч. 5 п. 5 Положения даже по обязательствам перед бюджетом исключается арест специального счета – чтобы обеспечить интересы участников долевого строительства, которые, как можно заключить, приоритетны по сравнению с интересами взыскателей по исполнительным производствам.

В то же время согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 440-З «О судебных исполнителях»

судебный исполнитель при исполнении исполнительных документов обязан использовать предоставленные ему права в строгом соответствии с законодательством и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Очевидно, если дольщики будут платить деньги не на специальный счет застройщика, то застройщик эти деньги не сможет задействовать для строительства, устранения недостатков и ввода в эксплуатацию объекта.

Значит, предписывая дольщикам приостановить расчеты с застройщиком и направлять долевые взносы на счет ОПИ вместо специального счета застройщика для строительства объекта, судебный исполнитель препятствует завершению строительства, ущемляя тем самым права дольщиков, что недопустимо.

Во-вторых, расходование денег дольщиков без зачисления их на специальный счет застройщика противоречит обязанности их целевого использования. В силу ч. 4 п. 5 Положения средства, перечисляемые дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства. Следовательно, средства дольщиков, причитающиеся для оплаты долевого строительства, изначально носят целевой характер и не могут расходоваться в обход специального счета на погашение долгов перед какими-то субъектами хозяйствования.

Ну, и в-третьих, предписав дольщику перечислять денежные средства (взносы на долевое строительство) на расчетный счет ОПИ, судебный исполнитель фактически воспрепятствует этому дольщику исполнить обязательства перед застройщиком и получить объект долевого строительства, поскольку создаст предпосылки для расторжения застройщиком договора долевого строительства с дольщиком.

Положением и, как правило, договорами с дольщиками определена обязанность оплатить строительство путем зачисления средств на специальный счет застройщика.

Законодательство не содержит нормы, которая бы обязывала застройщика признавать платежи, поступившие на иные счета (помимо специального), а тем более на счета других организаций, как исполнение дольщиком обязательства по оплате предусмотренных договором взносов на долевое строительство. Поэтому застройщик может не признать платежи дольщиков, направленные на счет ОПИ, в качестве надлежащего исполнения обязательства. Согласно ч. 2 п. 18 Положения

застройщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства в случае неуплаты в полном объеме дольщиком цены объекта долевого строительства.

Таким образом, отправив деньги на счет ОПИ, дольщик не считается исполнившим обязательство перед застройщиком, что может рассматриваться застройщиком как основание для расторжения договора с дольщиком. В связи с такими действиями судебного исполнителя дольщики, которые планировали произвести оплату строительства, могут утратить право на получение объектов долевого строительства в связи с расторжением с ними договоров по факту неперечисления предусмотренной договором суммы денег.

 

Как быть?

По изложенным выше основаниям действия судебного исполнителя, приостановившего расчеты по договорам долевого строительства и обязавшего дольщиков перечислять предусмотренные договорами долевого строительства денежные средства (взносы на долевое строительство квартир и офисов) на счет ОПИ, нельзя считать законными. При этом такие действия не только противоречат положениям Указа № 263, но и нарушают законный интерес застройщика по исполнению договоров перед дольщиками и своей обязанности по вводу в эксплуатацию незавершенного строительства.

Кто в рассматриваемой ситуации вправе обжаловать предписание судебного исполнителя о приостановлении расчетов с застройщиком и возложении на дольщика обязанности перечислять причитающиеся застройщику средства на специальный счет ОПИ, если судебный исполнитель все же вынес такое предписание?

Во-первых, согласно ч. 1 ст. 124 Закона № 439-З постановления судебного исполнителя, связанные с непосредственным исполнением исполнительных документов, могут быть обжалованы, наряду со сторонами исполнительного производства, также иными лицами, чьи права и законные интересы нарушены. Таким образом,

предписание может быть обжаловано самим дольщиком, в адрес которого оно направлено, по основаниям ущемления его прав и законных интересов.

Во-вторых, согласно ч. 1 ст. 124 Закона № 439-З действия судебного исполнителя, связанные с непосредственным исполнением исполнительных документов, могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства. Следовательно, правом на обжалование наделен и застройщик как должник, то есть сторона исполнительного производства. Представляется, что в описанной ситуации, поскольку предписание вынесено не в отношении застройщика, то более уместно говорить не про обжалование предписания, а про обжалование действий судебного исполнителя, выразившегося в приостановлении расчетов дольщиков с застройщиком и возложении на дольщиков обязанности производить платежи, причитающиеся застройщику по договорам долевого строительства, на расчетный счет ОПИ. При этом в результате удовлетворения такой жалобы должно быть признаны незаконными действия судебного исполнителя и отменено соответствующее предписание (или предписания, если они направлены нескольким дольщикам).

Что касается иных гарантий прав участников долевого строительства, то отметим, что поскольку судебные исполнители действуют как представители власти, то нельзя забывать о том, что за злоупотребление властью может влечь серьезную ответственность, вплоть до уголовной.

В завершение рекомендуем при возникновении спорных ситуаций до обращения с жалобой предпринимать меры к мирному урегулированию путем устных переговоров с представителями ОПИ и разъяснения им позиции, что может быть оперативно и в определенных ситуациях эффективно.