Еще раз об обязанности членов ТС и ЖПК уплачивать членские и иные взносы

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

В последнее время к нам стало поступать очень много вопросов как от председателей ТС и ЖПК, так и от членов организаций по совместному домовладению, суть которых сводится все к той же проблеме с так называемыми дополнительными жилищно-коммунальными услугами и участившимися отказами шибко грамотных членов этих организаций оплачивать некоторые расходы ТС или ЖПК.

Масла в огонь подлил еще и Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538», которым, как мы помним, было установлено, что товарищества собственников и организации застройщиков обязаны обеспечить применение при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги тарифов, установленных в соответствии с законодательством. Если раньше находились только такие, которые отказывались оплачивать «дополнительные жилищно-коммунальные услуги», то теперь находятся еще и такие, которые пересчитывают полученную жировку по-своему, а вернее по тарифу, «установленному в соответствии с законодательством», и оплачивают только эту часть выставленной за техобслуживание суммы. Остальное, дескать, незаконно, и ничего вы мне не сделаете.

Председатели в шоке! Государственные органы в своем стиле: на письменные запросы о разъяснении законодательства дают такие ответы с разъяснениями, которые сами по себе требуют разъяснений. Насколько нам известно, несколькими ЖПК и ТС в настоящее время готовятся иски в суды о взыскании с непослушных участников совместных домовладений расходов, которые они обязаны нести. И если еще и суды пойдут по тому же пути, что и «разъяснители» от госорганов, то можно будет смело констатировать, что в стране взят курс на развал института совместного домовладения как такового, а раздел V Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), регулирующий вопросы деятельности организаций застройщиков и товариществ собственников, можно просто  упразднять, ЖК смело можно делать на 55 статей короче. И это при том, что еще несколько лет назад что-то там такое планировалось и где-то даже записывалось, что на базе каждого дома, прошедшего капитальный ремонт, должно создаваться товарищество собственников, и, дескать, дальше, товарищи-собственники, управляйте своим имуществом сами…

Мы не будем здесь еще раз подробно писать о той глупой ситуации с так называемыми дополнительными жилищно-коммунальными услугами, которая была создана из популистских побуждений некоторыми «защитниками народных интересов», ныне почивающими на якобы заслуженном отдыхе. Мы об этом уже писали, а потом еще и возвращались к этой теме. Напомним только, что о любой услуге можно говорить только тогда, когда возможно заключение договора между тем, кто ее оказывает, и тем, кто ее получает. Это вам скажет любой юрист. И напомним, что ни в случае с консьержами, ни в случае с установкой видеонаблюдения или шлагбаума эта схема неприменима, а, значит, ни о какой услуге и речи не может здесь идти вообще.

Этой статьей мы попытаемся дать ответ на вопрос о том, что же делать, если участник совместного домовладения отказывается наряду со всеми нести расходы по содержанию этого домовладения.

Чтобы понять суть вопроса, нужно внимательно проанализировать статью 166 ЖК в связке с другими нормами. Итак, этой статьей однозначно установлено, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Смотрим теперь, что такое эксплуатация (пункт 63 статьи 1 ЖК): эксплуатация жилищного фонда — это использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

А теперь посмотрим пункт 2 статьи 30 ЖК, который говорит нам, что плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за:

  • техническое обслуживание;
  • текущий ремонт;
  • капитальный ремонт;
  • коммунальные услуги (имеются в виду отопление, вода, канализация и пр.).

Таким образом, как видим, расходы участников совместного домовладения по эксплуатации этого домовладения включают в себя:

  1.    расходы по основным жилищно-коммунальным услугам (техническое обслуживание, текущий ремонт и капитальный ремонт);
  2.    расходы по содержанию этого домовладения.

Вернитесь и еще раз внимательно прочитайте приведенные выше нормы, из них явно следует, что участник совместного домовладения кроме уплаты основных жилищно-коммунальных услуг обязан нести еще и расходы по содержанию. Это и естественно. Откуда еще, по-вашему, может браться та же зарплата председателя и бухгалтера (а это минимальный штат, необходимый для обеспечения деятельности ТС или жилищного кооператива)? Из тарифов на техническое обслуживание «установленных в соответствии с законодательством»? Естественно, что нет, никто туда эти расходы не закладывал, эти тарифы формируются даже без учета того, что они будут применяться в ТС или ЖПК.

Эти расходы по содержанию должны покрываться за счет членских и иных взносов. Об этом прямо говорится в других нормах ЖК, например:

  • согласно пункту 1 статьи 203 для обеспечения деятельности организации застройщиков ее члены уплачивают вступительный, паевые (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членские, целевые и дополнительные взносы;
  • в соответствии с пунктом 8 статьи 207 имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.

Пунктом 59 статьи 1 ЖК определено, что членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, товарищества собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора). Сколько работников содержать в своем штате — это уже решает каждое ТС или ЖПК само (сам). Решило общее собрание, что в штате нужен и председатель, и бухгалтер, и инженер, и сантехник, и паспортист, и консьерж — значит, это решение должно исполняться.

А если речь идет об установке камер видеонаблюдения, то эти расходы по содержанию (камеры ведь устанавливаются для надлежащего содержания!) будут финансироваться за счет целевых взносов, поскольку согласно пункту 58 статьи 1 ЖК целевой взнос — это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием. О чем тут можно спорить? Не понимаем.

Кстати, теме уплаты членских взносов также уже посвящались наши предыдущие материалы.

Подходом "не хочу платить" институт совместного домовладения извели уже на нет, ситуация доходит в некоторых случаях до полного абсурда. Ищет, например, человек квартиру, чтобы купить, просмотрел множество вариантов — там подъезд грязный и обшарпанный не устраивает, там во дворе порядка нету. И тут попадает ему квартира в товариществе собственников: чисто, территория обнесена забором, дворовое оборудование целое, скамейки у подъезда аккуратные, урны для мусора, клумбы, цветы. Отлично! Нашел! Купил. А получив первую жировку, заявляет: «Я буду платить только по тарифу, «установленному в соответствии с законодательством», ничего не знаю, не надо мне тут навязывать дополнительные жилищно-коммунальные услуги, читайте ЖК и т.д.» Так и хочется сказать: «Милок, но почему же ты не купил квартиру в доме, который обслуживается ЖЭСом по тарифам, «установленным в соответствии с законодательством»? Это реальная история, друзья.

Таким образом, за то же техническое обслуживание, конечно, ТС и ЖПК теперь не вправе брать по тарифу, который выше «установленного в соответствии с законодательством». Раз установлено Указом Главы государства, значит, нужно соблюдать. Но недостающая для нормального функционирования штата ТС (ЖПК) сумма может вполне законно браться с участников совместного владения как ежемесячный членский взнос.Товариществам собственникови жилищным кооперативам нужно привести эти расчеты в соответствие с законодательством, и главное здесь — объяснить людям, что от этого изменяется структура оплаты, а не сумма.

А членам этих организаций нужно четко, раз и навсегда уяснить: в этом и заключается суть совместного домовладения, что кроме покрытия коммунальных расходов на собственниках еще лежит обязанность по уплате членских и других взносов! Являешься членом ТС или ЖПК — ты должен принять это правило, не хочешь принимать — продай квартиру и купи себе другую в доме, где нет ТС или ЖПК.

Что все-таки делать с теми, кто не хочет нести расходы по эксплуатации совместного домовладения наряду со своими соседями? На этот случай цитируем полный текст пункта 1 статьи 166 ЖК:

«Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Взыскание задолженности по расходам, предусмотренным частью первой настоящего пункта, производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора — в судебном порядке».

Таким образом, не уплачивает член товарищества или жилищного кооператива членский взнос, размер и порядок внесения которого был определен общим собранием, у ТС или ЖПК есть все основания обращаться с соответствующим иском в суд.

Продолжение темы см. здесь.