Ликвидировать ТС возможно только вместе с домом

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Любое общее дело, как известно, требует от его участников взаимопонимания, взаимовыручки, взаимоуважения и еще много чего взаимного. Как хорошо известно и то, что процент совпадения взаимных желаний и взглядов в любом общем деле будет тем меньше, чем больше в этом деле участников. Это закон, с которым просто приходится мириться. Но иногда приходится мириться и с тем, что от нас не зависит ни количество участников общего дела, ни их, если можно так сказать, качественный состав.

 

Именно так обстоят дела в товариществах собственников жилья (ТС): вступая еще на этапе строительства в ряды дольщиков, человек должен быть морально готов к тому, что он будет участником совместного (!) домовладения, которое будет насчитывать, возможно, не одну сотню таких же собственников, и у всех их будут разные взгляды на способы и методы управления общим имуществом, возникновение которого (надо тоже отдавать себе в этом отчет!) в результате долевого строительства неизбежно. Поэтому исходя уже из имеющейся не очень веселой практики мы бы посчитали даже не лишним для будущих дольщиков проводить какие-то курсы вроде тех, которые проводятся для будущих приемных родителей, а то и психологическое тестирование с целью выяснения, какой все-таки способ решения жилищного вопроса подходит человеку больше: долевое строительство или может быть индивидуальное жилищное.

Потому что потом, в результате такой вот психологической, да и юридической неподготовленности в товариществе собственников неизбежно начинаются конфликты, которые иногда приводят участников совместного домовладения к выводу о необходимости ликвидации ТС — дескать, наигрались в самостоятельность и хватит, пусть нас, как в старые добрые времена, обслуживает ЖЭС, и пусть ему голова болит о том, как решить проблемы нашего дома. А в силу того, что законодательство в данном вопросе несколько запутано, многие искренне полагают, что такое перемещение проблем ТС с больной головы на здоровую вполне возможно. Увы.

 

Выбрать обязали, выбора не оставили

Действительно, в статье 218 нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) было установлено, что товарищество собственников может быть реорганизовано или ликвидировано в том числе по решению общего собрания его членов при условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества. При этом в статье 170 ЖК было определено, что управление общим имуществом осуществляется одним из следующих четырех способов:

  • непосредственно участниками совместного домовладения;
  • организацией, управляющей общим имуществом;
  • уполномоченным лицом;
  • организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.

Но уже после вступления в силу нового ЖК появился Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (далее - Указ № 461). И этим документом было установлено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих трех способов:

  • непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества;
  • товариществом собственников или организацией застройщиков;
  • уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством.

Таким образом, после вступления Указа № 461 в силу на один способ управления общим имуществом стало меньше, а именно из этого списка выпала организация, управляющая общим имуществом.

При этом пунктом 2 Указа № 461 было предписано Совету Министров Республики Беларусь в шестимесячный срок обеспечить внесение в установленном порядке в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь проекта закона Республики Беларусь, предусматривающего приведение ЖК в соответствие с данным Указом. Надо так понимать, что подлежали приведению в соответствие с Указом № 461 не только статья 170, но и статья 218 ЖК, а именно то ее положение, в котором говорилось о необходимости выбора иного способа управления общим имуществом при ликвидации – ведь выбора то не осталось (будем все-таки в данном вопросе исходить из того, что и товарищество собственников, и организация застройщиков – это один и тот же способ). Нам не известно, выполнил ли Совмин поставленную перед ним задачу, но пока ЖК не приведен в соответствие с Указом № 461, отсюда и возникает путаница. Однако в любом случае Указ Президента выше Кодекса, поэтому нужно исходить из того, что со дня вступления в силу Указа № 461 такого способа управления общим имуществом, как управляющая организация, просто нет. 

Соответственно, выбрать другой способ управления общим имуществом участники совместного домовладения не могут, а раз так, то и не могут принять решение о ликвидации.

 

Уполномоченное лицо

В списке способов управления общим имуществом, определенном Указом № 461, значится такой способ, как уполномоченное лицо по управлению общим имуществом, но это совсем другое, это не управляющая организация. Тем же Указом № 461 было установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, в следующих случаях:

  • если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников – в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
  • если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом – в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения;
  • в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Какие это могут быть случаи и каким законодательством они могут быть предусмотрены? В первую очередь, конечно, нужно обратиться к статье 175 ЖК «Управление общим имуществом уполномоченным лицом». Однозначно, пункты 1 и 2 этой статьи подлежат приведению в соответствие с Указом № 461, в них речь идет, практически о том же, что и в Указе: о ситуации, когда участники совместного домовладения в установленный срок не выбрали способ управления общим имуществом. А вот пунктом 3 статьи 175 ЖК установлено следующее: в случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства, не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации застройщиков или товарищества собственников или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и  распорядительный орган назначает уполномоченное лицо.

Полагаем, что это и будет как раз-таки тот «иной случай, предусмотренный законодательным актом», о котором шла речь в Указе № 461. Осмелимся также предположить, что этот пункт после приведения ЖК в соответствие с Указом, должен остаться неизменным, потому что ведь случаи разные бывают… Однако обратим внимание, что он не дает права участникам совместного домовладения принимать решение о ликвидации ТС, равно как и не предоставляет им карт-бланш на то, чтобы не обеспечивалась сохранность и эксплуатация общего имущества или не избирались органы управления. Это вообще, не тот случай, когда способ управления общим имуществом выбирают участники совместного домовладения – здесь за них выбирают. Данная норма – это всего лишь защитная мера на тот случай, если все совсем плохо.

 

 

Уполномоченный по договоренности

Может ли иметь место практика, когда товарищество собственников заранее договаривается с местным исполнительным и распорядительным органом о назначении уполномоченного лица, дескать, «невмоготу нам самим, назначьте нам»?..

И теоретически, и практически это возможно. Целесообразно ли – другой вопрос.

Напомним, что уполномоченное лицо по управлению общим имуществом назначается без открытого конкурса из числа организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Так вот, сразу возникает вопрос: у наших ЖЭСов мало проблем без проблемных ТС? Лично автор этих строк категорически против, чтобы его ЖЭС брал на себя какую-то дополнительную нагрузку – он и так не справляется со своими обязанностями, в силу чего у жильцов имеется к качеству его работы много претензий.

А ведь необходимость назначения уполномоченного лица возникает чаще всего в очень проблемных ТС, и  в большей степени проблемных с точки зрения конфликтологии – люди просто не могут или не хотят между собой договориться. И практика назначения уполномоченного лица «по договоренности» будет способствовать не росту сознательности собственников имущества, а скорее их моральному, извините, разложению, иждивенческому поведению: не смогли сами – ну и ладно, пускай государство…

В Программе развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь до 2015 года, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.02.2013 № 97, констатировалось, что самоуправление общим имуществом совместного домовладения в существующем жилищном фонде не получило достаточного развития и поддержки у населения, хотя в правовом отношении созданы все предпосылки. Но при подходе, названном нами «уполномоченный по договоренности», самоуправление общим имуществом не получит своего развития и до 2025 года.

Поэтому, на наш взгляд, более правильным был бы подход, при котором тех, кто не может или не хочет самоуправляться и пытается свои проблемы переложить на голову государства, можно было бы «стимулировать рублем», установив вполне рыночный тариф  на услуги уполномоченного лица по управлению общим имуществом. Не можете между собой договориться – платите по рыночным тарифам уполномоченному лицу. Должно же наше бедное ЖКХ хоть на чем-то (на ком-то) зарабатывать. Так почему же ему не зарабатывать на людях, которые не хотят сами управлять своим собственным имуществом?..

 

Одно другого не должно исключать

Подлежит ли ликвидации ТС, которое довело свои дела до такой степени, что местный исполнительный и распорядительный орган вынужден был назначить ему уполномоченное лицо?

С одной стороны, пунктом 4 статьи 170 ЖК установлено, что общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно ТС. Из данной нормы можно сделать вывод, что после назначения уполномоченного лица ТС должно быть ликвидировано. Правда, не совсем понятно, кто в таком случае должен принять решение о ликвидации.

Но если посмотреть другие нормы, ЖК, то не все так однозначно.

Например, статья 220 гласит следующее: местные исполнительные и распорядительные органы на соответствующей территории в том числе назначают уполномоченное лицо в случае, если ТС не обеспечивает должным образом сохранность, содержание и эксплуатацию общего имущества, организацию работы его органов управления; при этом председателем общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, – гражданско-правовой договор.

По поводу трудового договора с физическим лицом  можно сразу сказать, что эта норма также подлежит приведению в соответствие с Указом № 461, который определил, что уполномоченное лицо назначается из числа государственных организаций, таким образом, ни о каких трудовых договорах здесь уже речи быть не может.

А вот что касается гражданско-правового договора с юридическим лицом, то заметьте, что такой договор должен заключить председатель общего собрания или собрания уполномоченных ТС. То есть ТС как субъект правоотношений после назначения уполномоченного лица не исчезает, от его имени заключается договор с уполномоченным лицом. Естественно, что этот субъект правоотношений не может исчезнуть и после заключения договора. Из данной нормы можно сделать однозначный вывод о том, что назначение местным исполнительным и распорядительным органом уполномоченного лица не влечет ликвидацию товарищества собственников. 

Справедливости ради нужно вспомнить и о статье 176 ЖК, которая посвящена договору управления общим имуществом. Она определяет сторонами такого договора управляющую организацию или уполномоченное лицо с одной стороны и участников совместного домовладения с другой. Очевидно, что данная статья подлежит корректировке: во-первых, ее нужно привести в соответствие с Указом № 461 – управляющая организация должна исчезнуть из данной нормы; во-вторых, участники совместного домовладения должны быть сторонами договора в том случае, если во вновь возведенном доме в установленные сроки не создано ТС, как это и предусмотрено Указом № 461.  Если же ТС имеется и оно запустило свои дела до такой степени, что местный исполнительный и распорядительный орган вынужден был реагировать, тогда мы должны руководствоваться нормой статьи 220 ЖК, которая никак не противоречит Указу № 461: договор управления общим имуществом заключается не с каждым участником совместного домовладения, а один – с ТС как юридическим лицом, и подписывается председателем собрания. В конце концов, это даже значительно проще.

В любом случае, на наш взгляд, будет ошибочно полагать, что назначение уполномоченного лица на веки вечные лишает участников совместного домовладения права вновь самоорганизоваться в ТС и по прошествии какого-то времени опять самим управлять своим общим имуществом. Статьей 176 ЖК установлены сроки, на которые может заключаться договор управления общим имуществом с уполномоченным лицом – от 1 до 3 лет. Если предположить, что такой договор заключен на 1 год и что к окончанию срока его действия участники совместного домовладения захотят возвратиться к такой форме управления общим имуществом как ТС, им что, создавать его заново? Так они еще процесс ликвидации прежнего не успеют довести до конца…

Поэтому было бы правильнее рассматривать уполномоченное лицо как временного антикризисного управляющего и, исходя именно из такого подхода, урегулировать его роль в нормах ЖК.

 

Некоторые выводы…

Исходя из всего изложенного выше, полагаем, что в настоящее время общее собрание участников совместного домовладения может принять решение о ликвидации товарищества собственников только в случае гибели общего имущества, а пока есть общее имущество, не может не быть ТС. Государство не должно потворствовать бесхозяйственности и безответственности собственников, не обязано брать на себя головную боль по управлению частной собственностью, коей, по сути, и является общая собственность членов ТС. В силу важности такого объекта гражданского оборота, как жилье, государство лишь должно принять защитные меры, в том числе меры по понуждению к сохранности жилых помещений.

Товарищества, которым сложно обслуживать свой жилой дом (а иногда так бывает даже по причине немногочисленности участников) могут заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, того же технического обслуживания и пр. со специализирующимися на таких услугах организациями, притом, как государственными, так и с частными. Совсем не обязательно ТС держать штат сантехников, уборщиков, электриков и пр. – это на самом деле иногда бывает дорогим удовольствием, которое не каждое товарищество может себе позволить. Однако при наличии общей собственности у пяти и более участников должно быть товарищество собственников как самоорганизующаяся структура со своими органами управления и контроля, его не может не быть.

Сегодня даже в так называемых «государственных» домах практикуется назначение старших по дому, по подъезду, и эта практика себя оправдывает – порядка в таких домах и подъездах больше. Наверное, будет лишним кого-то убеждать, что в доме, где есть председатель, будет тоже больше порядка.

Нам представляется, что именно такой подход закладывался в Указе № 461, и теперь очень важно, чтобы он нашел свое надлежащее оформление, развитие и детализацию в ЖК.

…и послесловие

Говоря о товариществах собственников, нельзя пройти мимо организаций застройщиков (жилищных потребительских кооперативов) – ведь, по сути, эти две формы совместного домовладения очень похожи между собой. Однако пункт 2 статьи 205 ЖК допускает ликвидацию организации застройщиков даже без никаких оговорок о выборе другого способа управления общим имуществом. Это, конечно, является неправильным. Полагаем, что все сказанное выше относительно ТС, будет справедливо и по отношению к жилищным потребительским кооперативам.