Что такое сервитут?

Автор: Сергей ОВСЕЙКО, кандидат юридических наук.

Право собственности традиционно понимается как наиболее полное господство лица над вещью. Но право собственности лица, например, на мобильный телефон в кармане, и аналогичное право собственности владельца частного унитарного предприятия на его активы, совершенно не однородны.

Если первое действительно не ограничено никем и ничем (хозяин вправе сам решать использовать свой телефон по прямому назначению или в качестве снаряда в соревнованиях по метанию мобильников), то второе органично связано с правами других лиц (от работников до кредиторов), а также государства (начиная налоговыми органами, заканчивая требованиями в области экологии и т.п.).

Особое место среди обязательств собственника занимают так называемые ограниченные вещные права, имеющие основное распространение в сфере земельных отношений (право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного пользования земельным участком и право временного пользования земельным участком; сервитуты). С одной стороны, это право их обладателей, с другой — обязанность собственников «терпеть» чужое присутствие или вмешательство. Из всех ограниченных вещных прав сервитут, если можно так выразиться, самое ограниченное.

Понятие сервитута

Согласно п. 1 ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях — и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

     Сервитуты (от лат. servitus — повинность, подчиненность) возникли в римском праве, прошли через всю историю феодальной Беларуси, исчезли в советский период и вновь были введены в ГК в 1998 году.

Традиционно сервитуты делили на:

—   земельные, которые устанавливались в отношении земельного участника и включали, в свою очередь, городские сервитуты и сельские, создававшие особое объективное отношение между соседскими участками — служащим и господствующим (дорожные, водные, домовые, касающиеся воздуха и света);

—   личные, которые устанавливались в отношении конкретного лица и включали различные права пользования чужой вещью.

 Всего исходя из прав и обязанностей сторон иногда насчитывают до 33 видов сервитутов (сервитуты прогона, обязанность строить не выше определенной высоты, право ходить по чужому участку, право выпускать дым на чужой участок, право лодочного провоза через чужой водоем, право пасти скот на чужом участке, обязанность не ограничивать обзор из соседнего дома строениями или деревьями, различные права стока дождевой воды и т.д.). 

     Ныне действующий ГК воспринял римскую конструкцию земельных сервитутов (устанавливаемых в отношении конкретного участка, а не лица), лишь слегка дополнив их современным содержанием (прокладка и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов).В настоящее время сервитут может устанавливаться как в отношении земельного участка, так и иной недвижимости (например, строения, включая жилое помещение).

В соответствии с п. 2 ст. 268 ГК обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом. Это объясняется принадлежностью сервитута к числу ограниченных вещных прав. Но его особенность по сравнению с большинством других вещных прав в том, что он не посягает на триаду полномочий собственника (право владения, пользования и распоряжения), а лишь обязует последнего терпеть относительные неудобства в связи с действиями другого лица. Именно поэтому Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав.

Более подробно, нежели в ГК, урегулированы сервитуты в Кодексе Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ). Согласно ст. 1 КоЗ земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права.

В соответствии со ст. 45 КоЗ земельный сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный земельный сервитут) и на неопределенный срок (постоянный земельный сервитут). Если в договоре о земельном сервитуте или постановлении суда об установлении земельного сервитута срок его действия не указан, земельный сервитут считается постоянным.

 Возникновение

Согласно ч. 3 ст. 268 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно п. 2.10 ст. 8 Закона возникновение, переход, прекращение сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для недвижимого имущества. Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:

—   договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;

—   судебное постановление.

При этом документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены.

Сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но и по требованию иных землепользователей, то есть лиц, осуществляющих хозяйственную и иную деятельность на земельных участках, находящихся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь либо в собственности иностранных государств, международных организаций (собственники), пожизненном наследуемом владении (владельцы), постоянном или временном пользовании (пользователи), аренде (арендаторы), субаренде (субарендаторы).

В соответствии с п. 4 ст. 268 ГК собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом. Однако заметим, что взимание платы составляет право, а не обязанность собственника земельного участка. Размер платы определяется по соглашению сторон, а при недостижении такого соглашения — судом.

Более того, согласно ст. 69 КоЗ землепользователи в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право на возмещение убытков, причиняемых ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута. Возмещение убытков производится лицами, деятельность которых влечет за собой ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе установление земельных сервитутов.

Сохранение

Как гласит п. 1 ст. 269 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу. Аналогичная норма предусмотрена и ст. 58 КоЗ. То есть, как и другим вещным правам, сервитуту присуще право следования. 

Но при этом согласно ч. 2 ст. 70 КоЗ собственники земельных участков при совершении сделок с земельным участком, арендаторы земельных участков при предоставлении арендованного земельного участка в субаренду, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другим лицам, использовании права аренды земельного участка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах. Также и при заключении договора аренды или ссуды арендодатель (ссудодатель) обязан предупредить другую сторону о сервитуте.

В соответствии с п. 2 ст. 269 ГК сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Таким образом, несмотря на то, что сервитут устанавливается в отношении конкретного земельного участка (или иного недвижимого имущества), он носит строго личный характер, обусловленный, правда, скорее целевым характером (земле) пользования, а не собственно природой сервитута. В отношении сервитута как самостоятельного объекта (вне связи с земельным участком) невозможны не только купля-продажа, залог, но и иные сделки.

Прекращение

Согласно ст. 270 ГК по требованию собственника имущества, обремененного сервитутом, этот сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. В случаях, когда недвижимое имущество, принадлежащее гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

 Данные нормы развернуты в ст. 65 КоЗ, которая гласит, что в случае отсутствия оснований для сохранения ограничений (обременений) прав на земельные участки эти ограничения (обременения) прекращаются по решению государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области охраны и использования земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной КоЗ и иными актами законодательства, либо по постановлению суда.

Земельный сервитут прекращается:

—   по истечении срока действия земельного сервитута;

—   по соглашению между землепользователем обремененного земельным сервитутом земельного участка и лицом, в интересах которого был установлен земельный сервитут;

—   по постановлению суда;

по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами.

"Личный юрист", № 7/2011