За что ругают белорусское ЖКХ?
Думают ЖЭС — подразумевают ЖКХ? Видимо, так. Слова из трех букв так похожи… Впрочем, стремиться к лучшему — это правильно. Но оглядеться тоже полезно. Иногда мы не обращаем внимания на детали, потому что этих деталей не видим, не понимаем и не можем сравнить. И делаем вывод, что «в ЖКХ все плохо». А все ли? И вообще, что это за инструмент такой — «хорошемер»?
Мои размышления — о деталях и о том, что такое «хорошо» и что такое «плохо».
И вот здесь главное — с чем, или с кем, сравнивать. Когда-то была одна страна, СССР, в которой дома строились и эксплуатировались по единым стандартам. Прошло 25 лет — что изменилось в этих странах?
Построенные в СССР белорусские многоэтажки визуально выглядят гораздо привлекательней, чем у наших восточных соседей. Даже 2-3-этажные дома, подлежащие сносу, более-менее ухожены и эксплуатируются по тем же стандартам, что и высотные. На фасаде каждого дома — паспорт, свидетельствующий о том, что у каждого дома есть хозяин и есть куда обратиться в случае проблем. Очень многие пятиэтажки и девятиэтажки утеплены, заменены ограждения балконов, используется различная цветовая гамма,и дома выглядят неплохо. Дворовые территории при проведении капремонта благоустроены, проезды расширены и организованы дополнительные парковочные места. При проведении капремонта во дворах стали появляться навесы-велопарковки и навесы-площадки для раздельного сбора ТКО. Примерно половина контейнеров для ТКО либо пластиковые, либо оцинкованные (герметичные).
Чтобы понять разницу, советую побывать в Армении, Грузии, Азербайджане, Казахстане, Украине и России. Визуально контраст между нашим «старым жилым фондом» и жилфондом в указанных странах огромен.
О новостройках. В Беларуси уже более 10 лет в обязательном порядке устанавливаются терморегуляторы и индивидуальные приборы учета теплоэнергии (ИПУ), разработана законодательная база по ведению поквартирного учета теплоэнергии. С 2017 года планируется оснащать все строящиеся многоэтажки ИПУ с дистанционным снятием показаний. И с этого момента никакой разницы в практике учета теплоэнергии между Беларусью и Австрией, Германией и Швейцарией не будет.
Для сравнения. Строительная отрасль Российской Федерации до сих пор работает согласно нормам и СНиПам 70-х годов. В переработке нуждается более 1,5 тысячи документов. Только на их совершенствование из федерального бюджета выделяется около 5 млрд рублей, работы по окончательному утверждению норм планируют завершить через три года. В Украине нет законодательной базы, регламентирующей установку ИПУ теплоэнергии, и по некоторым сведениям Украина при ее создании будет брать за основу опыт Беларуси. В остальных странах бывшего СССР — такая же ситуация.
Единственной страной бывшего СССР, в которой разработаны обязательные требования по обучению «управляющих недвижимостью совместного домовладения», является Республика Беларусь. И хотя белорусская образовательная программа (56 часов) значительно уступает латвийской (960 часов) и немецкой (3 года обучения), но начало положено, и обучение этой профессии в колледжах — дело ближайшего будущего. В странах СНГ этот вопрос даже не дискутируется.
С января 2016 года собственники квартир в Беларуси освобождены от обязанности финасировать содержание придомовых территорий — это теперь обязанность администраций (бюджетов) базового уровня. Такая же практика у наших западных соседей в развитых странах ЕС. А вот в Украине, Казахстане и других странах бывшего СССР на востоке — это обязанность жильцов многоэтажек.
В некоторых «деталях», пусть незначительных, Беларусь опередила, как ни странно, такую страну, как Германия, где сейчас,например,дискутируется вопрос изменения норм периодичности поверки квартирных водомеров (норма — 5 лет для водомеров горячей воды и 6 лет — холодной воды). Действительно, зачем водопроводчикам приходить 2 раза? Это затратная норма. А в Беларуси было предусмотрено изначально —межповерочный интервал водомеров одинаков.
Поэтому в Беларуси «в ЖКХ плохо» не все. Хотя проблем достаточно, но об этом в основном и пишут журналисты, не буду повторяться.
Что, как мне кажется, необходимо изменить?
Большие опасения вызывает внедренный в практику в 2016 году принцип распределения расходов по содержанию общего имущества совместного домовладения — по «зарегистрированным». Вот здесь, конечно, Беларусь вообще в гордом одиночестве. И на востоке, в Китае и странах СНГ, и на Западе, да и вообще во всем мире распределение расходов производится исходя из доли в общем имуществе.
Остановимся на этой важной теме подробнее.
Большинство белорусов, к сожалению, вообще не понимают термина «общее имущество». Превалирует мнение: «я приватизировал квартиру, никакого общего имущества я не приватизировал». Но это невозможно. Конструктивно квартира состоит из общего имущества: если убрать плиты перекрытия и стены, квартиры нет. Останется воздух. С точки зрения финансов стоимость общего имущества в многоэтажке составляет от 90 % до 95 %, а стоимость всех вместе взятых квартир — только от 5 % до 10 %. Что относится к индивидуальной собственности? Штукатурка на потолке и стенах, стяжка на полу, 50 метров электропроводки и 20 метров труб. Все. Остальное — это общее имущество, которое является коллективной собственностью. И согласно законодательству Беларуси содержится за счет всех коллективных собственников. Причем же здесь «зарегистрированные»?
Вообще человечество за 140 лет опыта управления совместным домовладением постоянно осуществляло попытки придумать «справедливый» способ распределения расходов. И не придумало. Совершенно справедливого способа нет. Есть только универсальный — по доле в общем имуществе, который и применяется во всем мире.
Попытка придумать «самый справедливый» способ в Беларуси заслуживает всяческого уважения. Но вот что интересно. От перехода на расчеты «по зарегистрированным» выиграли граждане, проживающие в комфортных условиях: если гражданин один проживает в квартире 120 м2, то расходы на содержание общего имущества ему пересчитали в сторону значительного уменьшения. А для семей, проживающих в стесненных условиях, например 5 человек в однокомнатной квартире, эти расходы — выросли!
Как мне кажется, в 2017 году все же правильней вернуться к основному закону — Жилищному кодексу — и привести порядок начисления расходов к нормам, прописанным в главе «Совместное домовладение». Ведь никакого экономического стимула для коллективных собственников квартир принцип распределения «по зарегистрированным» также не создает: фиксированные тарифы не стимулируют экономить потребление энергии в подъездах, да хоть целый день пусть свет горит — больше ведь люди не заплатят. Или, например, подключился жилец первого этажа к общедомовой проводке (что технически просто, а проконтролировать сложно), и никаких последствий. Как только включаются экономические стимулы (распределение затрат по показаниям общедомовых приборов учета), так немедленно наводится порядок, причем самими соседями. Никто не позволит соседу воровать свои ресурсы.
Как мне кажется, вошедшее в обиход «по метрам квадратным» действительно запутывает людей. Если в извещениях будет написано «доля в общем имуществе», а не м2 — это значительно упростит жизнь чиновников, уставших объяснять, «почему по м2», и будет способствовать правильному применению норм белорусского законодательства, усилит информированность собственников квартир.
Может быть, тогда они перестанут говорить, что «в ЖКХ все плохо».
