Как сделать плату за техническое обслуживание лифта справедливой?
Лифт часто называют подъемником, вертикальным транспортом. Но реже говорят о том, что лифт — еще и вид социального транспорта. Лифты крупных городов ежедневно осуществляют около 35 миллионов перевозок. При этом часто обслуживание лифта является убыточным. Коммунальникам попросту не хватает средств, чтобы возместить расходы на его ремонт и содержание. Потребители же в свою очередь жалуются, что начисления за лифт, которые они видят в своих «жировках», часто им непонятны. С января текущего года плата за лифт в Беларуси стала начисляться по двум самостоятельным статьям затрат: «техническое обслуживание лифта» и «затраты лифта на электроэнергию».
При этом в начале года плату за техническое обслуживание лифта хотели начислять по-новому, исходя из общей площади квартиры. Однако после волны обсуждений данного вопроса на всех уровнях и некоторого информационного сопротивления со стороны потребителей начисления за «техобслуживание лифта» пересчитали по привычной для белорусов схеме — в зависимости от количества зарегистрированных в квартире граждан.
Между тем споры о том, как все же правильно считать — по квадратным метрам или по людям, — не утихают до сих пор. Причем мнения как экспертов, так и простых потребителей разделились.
Один из вопросов читателя Портала коммунальной грамотности заставил и автора включиться в рассуждения:
«Справедливо ли начислять плату за общее имущество, которым и является лифт, на каждого зарегистрированного? Ведь количество проживающих в квартирах постоянно меняется. В нашем доме на одном этаже сдаются все квартиры, и проживает в них гораздо большее количество людей, чем реально зарегистрировано. И почему я, владелец двухкомнатной квартиры и отец двух детей, должен платить за общее имущество в несколько раз больше, чем мой сосед, сдающий квартиру большей площади? Ведь покупали мы квартиры в одном доме на одинаковых условиях — по одной цене за метр квадратный, которая учитывала и степень благоустройства дома, и наличие лифта, и чердака, и даже лавочек во дворе."
Рассмотрим аргументы в пользу квадратных метров. Законом о приватизации жилья предусмотрено, что собственники квартир являются также совладельцами всех вспомогательных помещений многоквартирного дома и его технического оборудования, поэтому должны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома. Таким образом, жильцы платят не за пользование лифтом, а оплачивают часть издержек по содержанию лифта: техническое обслуживание, эксплуатацию. Техобслуживание лифта, как и любого оборудования, должно проводиться в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя и совсем не зависит от количества людей, которое в нем ездит. Ведь при техосмотре автомобиля никто из водителей не требует пересчитать плату на том лишь основании, что ездит в авто один…»
Подобное правило применяется в соседних с Белоруссией странах — в Украине, России, Казахстане, а также в странах ЕС.
В Украине, например, плата за лифт зависит не только от квадратных метров, но и от того, на каком этаже расположена квартира, а также от благоустроенности дома и количества этажей.
В России используется тот же принцип, но за лифт платят все жильцы дома, включая проживающих на первых этажах. По словам российских экспертов, освобождение жителей первых этажей от внесения платы за обслуживание лифта равнозначно освобождению собственников всех этажей, кроме последнего, от оплаты за ремонт крыши.
В Казахстане плата за обслуживание лифта определяется соотношением полезной площади жилых помещений (кроме 1-го и 2-го этажей) и расходов на содержание лифтов.
В большинстве стран ЕС плата за лифт исчисляется по фактическим затратам на его обслуживание и для каждого дома она может быть индивидуальной.
Портал коммунальной грамотности обратился к специалистам, а также обычным жителям многоквартирных домов, чтобы выяснить их мнение относительно того, стоит ли Беларуси использовать опыт соседей или сохранить свою модель формирования тарифа на техобслуживание лифта.
Председатель правления Республиканского Союза ТС и ЖПК Ирина ЧЕРНЯВСКАЯ:
— Считаю, что тариф на техобслуживание лифта должен формироваться исходя из фактических затрат, потраченных на техническое обслуживание лифта в каждом жилом многоквартирном доме. И если уж говорить о справедливых платежах, то на каждый дом должен быть свой расчет.
Кроме того, если бы плата зависела от общей площади квартиры, а не от количества зарегистрированных в ней жильцов, существенно упростилась бы работа бухгалтеров ТС и расчетных центров. Квадратный метр — величина постоянная, поэтому дает возможность равномерно распределить расходы обслуживающего предприятия. Жильцы в квартире то регистрируются, то убывают. Необходимо отслеживать точные сведения о количестве зарегистрированных и своевременно обновлять данные, делать перерасчеты. Иногда разница перерасчета может составлять всего несколько сотен рублей, а после деноминации это будет всего несколько копеек. А сколько труда нужно вложить во все эти перерасчеты!
Товарищества собственников и ЖСПК нередко сталкиваются еще и с ситуацией, когда обслуживающая организация по документам выставляет одни суммы за обслуживание, а в утвержденном тарифе мы видим совершенно другие суммы. Все это также усложняет расчеты. Мы провели опрос среди председателей домов совместного домовладения, проанализировали установленные нормы и пришли к мнению, что государство нам сегодня выставляет тарифы, от которых дома в убытках. Например, убытки 144-х квартирного жилого дома составили 879000 в месяц (без учета детей до 7 лет). Их придется погашать за собственные средства жильцов: если 879000 умножить на 12 месяцев, сумма приличная — более 10 млн 548 тыс. в год. (Жилищным кодексом не запрещено собирать членские либо дополнительные взносы от жильцов, но это привлечение дополнительных средств, чего нет в домах общего домовладения без юридического статуса). Либо рассчитывать на дотации из бюджета, чтобы иметь возможность возмещать убытки по фактическим затратам. И что получается? Дотация на 142-квартирный дом составила 1 300 000 тысяч рублей (площадь дома 8126 м2 на тариф 160,1 руб. на техобслуживание)… Но это не та сумма, с помощью которой можно покрыть реальные расходы.
При этом и для жильцов, проживающих в домах, обслуживаемых ЖЭС, и для жильцов, чьи квартиры находятся в домах под управлением ТС, применяются одинаковые тарифы. И там, и там дети до семи лет освобождены от платы за техобслуживание лифта, но они пользуются этим средством передвижения, а на каникулах — особенно активно… И это не единичные убытки, возмещать которые придется за счет жильцов. Считаю, что данную проблему нужно решать на уровне государства: необходимо утвердить форму извещения для ТС и ЖСПК, которая бы содержала строку «взносы» или « убытки». Нужно, чтобы государство разработало типовой договор на техническое обслуживание инженерных систем дома, из которого будут исключены пункты по санитарному содержанию мест общего пользования, благоустройству, бухгалтерскому учету. В итоге получится лучший вариант взаимодействия с ЖЭС, обслуживающим инженерные системы дома, а жильцы сами будут решать, как убирать придомовую территорию, где сажать цветы, как обустраивать дворовую территорию и т.д.
Исполнительный директор МАМН Геннадий КАЛЕНОВ:
— В СССР лифты принадлежали государству, и оно взимало плату за пользование ими, чтобы компенсировать износ оборудования, а определяло плату количество прописанных (или пользователей), и взималась она с проживающих выше второго этажа. Это были классические социальные арендные дома. Но — произошла приватизация, все многоэтажки стали совместными домовладениями, и лифты, как неделимая часть дома, являются коллективной собственностью. Их владельцы — все собственники квартир в доме. Логично ли с собственника требовать плату за пользование принадлежащим ему имуществом?
Лифт — это не средство передвижения, не вертикальное метро, а часть дома, которая определяет его потребительские качества и влияет на стоимость квартир (капитализацию недвижимости).
Интересен опыт наших соседей. Чтобы не услышать сразу же аргумент, связанный с «европейскими зарплатами», рассмотрим опыт страны, где зарплаты были и остаются ниже, чем в Беларуси.
В Украине с 2011 года существует плата за техническое обслуживание лифтов. На том основании, что лифт — неотъемлемая и неделимая часть дома.
«Мы платим не за поездки на лифте, а за уровень благоустройства дома. Дом с лифтом считается домом повышенного уровня благоустройства. Поэтому стоимость квартирной платы в нем выше. То есть пользоваться лифтом или нет — право жильцов, в оплату же входит не сам факт пользования лифтом, а обслуживание его работы, раз он есть в доме. Снятие платы возможно только с помещений первого этажа, не имеющих выхода на лестничную площадку» — такие разъяснения дают собственникам квартир украинские управители (управляющие) многоэтажек, где не созданы ТС (ОСББ) или ЖСК.
В некоторых городах введены карточки за пользование лифтом. Одна поездка стоит примерно 40 копеек, за карточку со встроенным чипом, которая позволяет проехать в лифте, также нужно заплатить 44 гривны, правда, на ней уже есть 100 поездок. Потом карточку можно пополнить в любом отделении «Ощадбанка» Украины. Таким образом, совладельцы дома, проживающие на 1-х этажах, и владельцы нежилых помещений в доме могут не приобретать карточки и не платить за пользование лифтом.
Исключением из общих правил являются дома, где созданы ТС (ОСББ), и кооперативные дома, в которых решение принимают сами совладельцы (собственники жилых и нежилых помещений) на общих собраниях. С вступлением в 2015 году в силу Закона Украины «Об особенностях права собственности в многоквартирных домах», у совладельцев есть право общим собранием принимать решения об управлении и распоряжении общим имуществом, например освободить от оплаты за техническое обслуживание лифтов собственников жилых и нежилых помещений 1-го этажа. Но о таких прецедентах в Украине пока неизвестно.
Оплата за техническое обслуживание лифтов насчитывается исходя из доли отдельного владельца жилого или нежилого помещения в общем имуществе совместного домовладения. Единицей измерения этой доли является количество м2 общей площади помещения. Формулу оплаты определяет постановление Кабинета Министров Украины № 869 от 01.06.2011:
Влз = Вл : Пл ,
где Влз — затраты на техническое обслуживание лифтов в пересчете на 1 м2; Вл — стоимость обслуживания всех лифтов дома (без электроэнергии) в месяц; Пл — суммарная общая площадь квартир и нежилых помещений (кроме квартир первого этажа и нежилых помещений в жилом доме, не имеющих отдельных выходов непосредственно на лестничные площадки).
Электроэнергия, которую потребляет лифт, входит в статью «освещение мест общего пользования и работа лифтов», которую собственники квартир оплачивают отдельно, по показаниям общедомовых электросчетчиков. Общая сумма за электроэнергию (по дому) распределяется на всех членов совместного домовладения, исходя из доли в общем имуществе (по м2 общей площади помещений).
Юрист Александр ГОРБАЧ:
Законодатель должен быть последовательным в своих действиях. У нас уже третий год действует новый Жилищный кодекс, статьей 166 которого определено, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество. В свою очередь, статья 169 ЖК говорит о том, что доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения. Иными словами, доля в праве общей собственности прямо пропорциональна площади квартиры.
Содержит действующий ЖК и определение общего имущества – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения). То есть, лифт, безусловно, является общим имуществом собственников квартир.
Кстати, пунктом 2 статьи 166 ЖК установлено следующее: неиспользование участником совместного домовладения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом не являются основаниями для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества. И данная норма представляется мне абсолютно справедливой, потому что при другом подходе кто-то откажется платить за оборудование детской площадки, потому что у него нет маленьких детей, кто-то не захочет участвовать в расходах по ремонту парковки, поскольку у него нет автомобиля, кому-то не нужны скамейки у подъезда, потому что он на них не сидит никогда, и так мы погрузимся в полный хаос и вакханалию.
При совместном домовладении расходы по содержанию общего имущества должны распределяться только пропорционально доле в праве общей собственности на это имущество. А у нас практически весь жилой фонд завязан на совместном домовладении, независимо от того, имеется ли товарищество собственников, жилищный потребительский кооператив, или дом просто «расприватизирован» вчерашними нанимателями квартиры. Если в доме два и более объекта недвижимого имущества (квартиры) и принадлежат они не одному собственнику – мы уже имеем отношения совместного домовладения. А раз имеется совместное домовладение, будет иметь место и общее имущество, от этого тоже никуда не денешься. Как и никуда не денешься от того, что это общее имущество необходимо содержать, поддерживать в надлежащем состоянии.
К слову говоря, вопросы управления общим имуществом должны решаться только общим собранием собственников, а каждый собственник на общем собрании имеет количество голосов пропорциональное его доле в праве общей собственности на общее имущество. То есть, когда определяется судьба общего имущества, собственник трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем собственник однокомнатной. Естественно, что и платить за содержание этого общего имущества он должен больше.
В ЖК у нас все четко определено, все расставлено по своим местам. Так нужно и отталкиваться от ЖК как от основополагающего нормативного акта в сфере жилищных отношений. Все другие нормативные правовые акты должны приниматься в соответствии с ЖК.
Менеджер по работе с клиентами Екатерина ОСИПОВА:
- Вопрос об оплате за общую долевую собственность меня иногда занимает. Действительно, за что в многоквартирном доме платить крайне необходимо, а за что – возможно и справедливо не платить? И все ли в этой общей собственности настолько общее? Например, крыша, подвалы, технические помещения, полы. Что будет, если с этими элементами что-то произойдет? Скорее всего, велика вероятность, что это негативно отразиться и на моей квартире. При этом если сломается лифт, лично я об этом, как собственник, могу даже не узнать. Попросту потому, что живу на 1 этаже. Да хоть на 25, но лифтом предпочитаю не пользоваться. Речь не идет об угрозе безопасности дому и всем его собственникам. Лифт – средство передвижения, дополнительное удобство для отдельных собственников. Почему оплачивать его должны все? По метрам ли квадратным, по людям ли уже не имеет никакого значения. Как ни рассчитывай, лифт для одних из средства передвижения превратится в роскошь, а для других станет определенным, почти бесплатным бонусом в счет оплаты с других собственников.
Самым оптимальным считаю оснащение лифтов электронной системой, например, валидаторами. Причем в стоимость такого проездного нужно включать плату и за обслуживание валидатора. Тогда в лифте будет чисто, им будут пользоваться те, кому это необходимо. Нагрузка на него будет меньше, следовательно, нуждаться в обслуживании он будет реже. И деньги, идущие от оплаты за лифт, будут четко направляться на его обслуживание. Дело за малым – найти организацию, которая занялась бы оснащением лифтов такими электронными устройствами. Но когда-то и валидатор в транспорте был для нас диковинкой.
Председатель правления ТС «Дружба-Брилевичи» Николай РАФАЛЬСКИЙ:
— Мое твердое убеждение, что в вопросах тарифов нужно сохранять демократичный подход, придерживаясь положений Жилищного кодекса Республики Беларусь. За техобслуживание любого общего имущества, в том числе и лифта, плату справедливо начислять в зависимости от площади квартиры. А вот электроэнергия, затраченная на движение, напрямую зависит от количества поездок. Поэтому и стоимость этой услуги зависит от числа зарегистрированных жителей, в соответствии с этим и нужно производить расчет. Хотя и здесь возможны нюансы. Могу привести пример квартиры площадью 140 м2, которую хозяин арендует индивидуальному предпринимателю, а тот, в свою очередь сдает на сутки, проводит какие-то тренинги. Каждый день к нему приходят 15-20 человек, и все они пользуются лифтом. Видимо, здесь нужно вести речь об экономически обоснованных тарифах и тщательном учете. И таких особенностей может быть много. Поэтому в определении тарифной политики нужно прислушиваться к профессионалам, а заигрывание с населением — не самый лучший способ решения проблемы.
Директор УП «ЖЭУ №4 Партизанского района» Алексей ЦУБА:
— Что касается оплаты за лифт, то, по-моему, правильнее ее рассчитывать исходя из количества зарегистрированных, которые, логично предположить, пользуются этим лифтом. Хотя, могу сказать, что новые предельно допустимые тарифы не лучшим образом отражаются на предприятии, особенно тариф на электроэнергию, затрачиваемую на работу лифта. Снизить затраты здесь невозможно, как, например, в местах общего пользования, установив энергосберегающее оборудование. Поэтому предприятие несет убытки. Но с человеческой точки зрения правильным считаю все же вариант расчета по количеству зарегистрированных в квартире. Если рассчитывать по квадратным метрам, то, например, бабушка, живущая в трехкомнатной квартире одна и выходящая на улицу в лучшем случае раз в день, должна будет платить больше, чем, к примеру, семья со значительно большим доходом, живущая на такой же площади, но эксплуатирующая лифт в три – четыре раза чаще.
