Вода дырочку найдет, или Кто отвечает за скрытые в полу трубы?

Современные строительные технологии позволяют сделать наше жилье максимально удобным и комфортабельным. Так, в последнее время стала довольно широко применяться прокладка водопроводных труб в полу. Вроде бы так удобно и эстетический вид жилья не нарушается. Однако при наступлении какого-либо неприятного случая, как, например, залитие помещения, иной раз разобраться в трубопроводных хитросплетениях далеко непросто.

Пример

 По проекту дома трубы водоснабжения были проложены в полу от стояка (с вентилем) до санузлов и кухни. Доступа к ним собственник не имел, схема разводки и технические требования к этому оборудованию собственнику также не были известны. Обслуживание дома осуществляет товарищество собственников жилья (далее — ТС, товарищество). В один прекрасный день в результате повреждения трубопровода, расположенного в полу, произошло залитие.

Товарищество отказалось удовлетворять претензию потерпевших, ссылаясь на нормы, согласно которым оно несет ответственность только за стояки холодной и горячей воды, отвод от стояка и первый запорный вентиль. ТС также указало, что расположение внутриквартирных трубопроводов в полах по проекту связанно с особенностями конструкции и строительного проекта здания, за что ответственности оно нести не может, так как приемку квартир от застройщика собственники жилых помещений производили без привлечения товарищества.

Кроме того, действующими договорами между собственни­ками жилых помещений и ТС предусмотрено оказывать силами това­рищества за счет собственника следующие виды обязательных услуг по содержанию и эксплуатации дома:

-  профилактический осмотр;

-   техническое обслуживание и ремонт теплофикационных, водопроводных, ка­нализационных, вентиляционных, электрических и других сетей и устройств, находящихся в местах общего пользования;

-   профилактический ос­мотр систем центрального отопления, водопровода, канализации и т.п., на­ходящихся в квартире собственника.

Товарищество посчитало, что обязательств по техническому об­служиванию и ремонту внутриквартирных трубопроводов оно на се­бя не возлагало.

Так кто же должен нести ответственность за прорыв труб в полу: собственник или эксплуатирующая организация? Для ответа на данный вопрос необходимо провести анализ действующего законодательства в сфере технической эксплуатации и обслуживания жилых зданий и сооружений.

Система водопроводная и система законодательства

 Основной документ, определяющий порядок содержания жилых и вспомогательных помещений жилых домов в Республике Беларусь, — это Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 07.12.1999 № 177 (далее — Правила).

В соответствии с п. 3 Правил жилищно-эксплуатационные организации, а в их отсутствие — юридические лица независимо от форм собственности, осуществляющие эксплуатацию жилых домов (далее — ЖЭО), обязаны обеспечить сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Таким образом, ответственность за обеспечение сохранности жилищного фонда и надлежащее его использование лежит на эксплуатирующих организациях. Правила содержат отсылочную норму к п. 3 на то, что требования к состоянию и порядку использования жилого фонда содержатся в законодательстве.

Именно в этой части возникают проблемы чаще всего. Если с содержанием Правил как сами эксплуатирующие организации, так и жильцы знакомы, то содержание многочисленных норм законодательства, содержащего требования к техническому состоянию, обслуживанию и эксплуатации жилых зданий и сооружений, знакомы единицы. Причиной этого является то, что основной массив таких требований содержится в ряде специализированных нормативно-технических правовых актов, технических кодексах сложившейся практики (ТКП). Основными среди них являются:

• ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию»;
• ТКП 45-104-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений»;
• ТКП 45-1.04-208-2010 (02250) «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования».

Определение технического обслуживания содержится в ТКП 45-1.04-208-2010. В частности, под техническим обслуживанием следует понимать комплекс организационно-технических мероприятий по поддержанию исправного и работоспособного состояния строительных конструкций путем устранения их незначительных неисправностей; обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем; осуществлению работ по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам года.

Определение текущего ремонта дано в ТКП 45-1.04-206-2010. Согласно ему текущий ремонт зданий и сооружений — это ремонт, который производится с целью предотвра­щения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

Необходимость выполнения текущего ремонта определяется эксплуатирующими организациями в ходе технических осмотров зданий и сооружений, проводимых в соответствии с ТКП 45-104-14-2005. В соответствии с п. 6.4 упомянутого ТКП в процессе всего времени эксплуатации систематически должны проводиться технические осмотры зданий. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

ТКП 45-104-14-2005 и ТКП 45-1.04-208-2010 установлены требования к техническому состоянию и эксплуатации строительных конструкций зданий и инженерных систем. Соответствие строительных конструкций зданий и инженерных систем указанным требованиям должно обеспечиваться эксплуатирующими организациями путем выполнения работ по текущему ремонту, перечисленных в приведенном выше ТКП 45-1.04-206-2010, а также работ по техническому обслуживанию.

Примерный перечень работ, выполняемых при техническом обслуживании зданий и сооружений, перечислен в Приложении А к ТКП 45-1.04-14-2005.

Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.

Обязанность ЖЭО осуществлять техническое обслуживание и текущий ремонт предусмотрена п. 11.3 и  11.7 Правил.  При этом согласно п. 11.8 данные лица обязаны возмещать гражданам и юридическим лицам независимо от форм собственности причиненный по их вине ущерб.

Для своевременного выявления дефектов эксплуатирующая организация должна систематически производить осмотр жилого дома и жилых помещений.

Важно отметить, что согласно п. 11.8. Правил эксплуатирующая организация обязана производить в срок, установленный законодательством Республики Беларусь или договором найма жилого помещения либо договором на техническое обслуживание, устранение неисправностей в квартирах за свой счет, если эти дефекты возникли вследствие неисправности конструктивных элементов или инженерных систем жилого дома.

Таким образом, если расположение подводящих систем горячего водоснабжения в бетонном основании пола было предусмотрено конструктивно, то есть в соответствии с прошедшим государственную экспертизу проектом дома, можно говорить о том, что данные коммуникации являются элементом инженерных систем жилого дома. Следовательно, ответственность за их надлежащее функционирование и своевременное выявление недостатков лежит на эксплуатирующей организации.

Система горячего водоснабжения в ходе ее эксплуатации должна соответствовать требованиям ТКП 45-1.04-208-2010, ТКП 45-1.04-14-2005, ТКП 45-1.03-85-2007 (02250)  «Внутренние инженерные системы зданий и сооружений. Пра­вила монтажа», ТКП 45-4.02-182-2009 (02250)  «Тепловые сети. Строительные нормы проектирования», ТКП 45-4.01-52-2007 (02250)  «Системы внутреннего водоснабжения зданий. Строительные нормы проектирования».

Указанные документы обязательны для применения эксплуатирующими организациями при эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий различного назначения, находящихся в ведении организаций, независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности. Требования перечисленных ТКП являются обязательными при эксплуатации зданий независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности. Здания должны эксплуатироваться в соответствии с правилами технического обслуживания, содержания и ремонта зданий, отражающих их специфику и режим эксплуатации, которые разрабатываются в развитие ТКП и утверждаются соответствующими органами отраслевого управления.

Система технического обслуживания, содержания и ремонта обеспечивает:

• контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;
• профилактическое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;
• текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройства и озеленения прилегающей территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;
• содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;
• подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнего благоустройства зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды года);
• проведение необходимых работ по устранению аварий;
• учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.

Требования к системам горячего и холодного водоснабжения изложены в вышеуказанных ТКП. В соответствии с ними система горячего водоснабжения должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

• трубопроводы и их соединения, стояки, подводки к арматуре должны быть герметичны и не иметь утечек;
• водоразборная арматура, пожарные краны, запорно-регулирующая арматура оборудования и трубопроводов должны быть технически исправны;
• температура и качество воды, подаваемой потребителям, должны соответствовать проектным параметрам;
• уровень шума от работы системы горячего водоснабжения не должен превышать установленного санитарными нормами и правилами.

Система холодного водоснабжения в процессе эксплуатации должна обеспечивать бесперебойную подачу воды к санитарно-техническим приборам, водоразборной арматуре, технологическому оборудованию, пожарным кранам. Качество воды должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Трубопроводы системы холодного водоснабжения и их соединения должны быть герметичны, защищены от конденсационной влаги и не иметь коррозии.

Оборудование, трубопроводы, арматура должны быть легко доступны для осмотра и ремонта, их поверхность должна быть защищена от коррозии и конденсационной влаги.

Поскольку проектная документация перед строительством проходит государственную экспертизу, можно предположить, что в приведенном выше примере было получено положительное заключение на скрытое расположение трубопроводов в монолитном основании пола. Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что в данном случае ответственность за повреждение инженерных коммуникаций несет эксплуатирующая организация, не выявившая их своевременно и не предупредившая возникновение утечки.

 Закон выше договора

В то же время в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Кроме того, согласно ст. 52 Жилищного кодекса Республики Беларусь единые правила и нормы технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов разрабатываются и утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Таким образом, в случае если в договоре на обслуживание и ремонт, заключенном с эксплуатирующей организацией, стороны указали условия, противоречащие вышеперечисленным обязательным указаниям ТКП, проектной документации, указав выборочно границы обслуживания, подобные условия могут быть оспорены в судебном порядке на предмет соответствия законодательству.

 За имущество в ответе собственник

Упредить подобные неприятные случаи возможно путем заключения договоров страхования жилого помещения и расположенного в нем имущества. Кроме того, выявленные конструктивные дефекты могут устраняться путем разработки проектной документации и выполнения ремонтных работ, некачественно спроектированной системы водоснабжения.

 Пример

 Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску страховой компании «Б» к жилищно-строительному потребительскому кооперативу (далее — ЖСПК) о взыскании убытков в сумме понесенного страхового возмещения.

В обоснование предъявленных требований истец сослался  на ст. 855 ГК, которая возлагает на ответчика обязанность возместить истцу понесенные расходы в соответствии с Правилами.

Судом было установлено, что между страховой компанией «Б» и членом ЖСПК гражданином К. был заключен договор добровольного страхования домашнего имущества. На страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю на  праве собственности. 28 июня 2009 г. произошел страховой случай — повреждение застрахованного имущества (залитие жилого помещения). Согласно акту осмотра утраченного или поврежденного домашнего имущества граждан, акту обследования по факту повреждения элементов отделки, акту о выявленных дефектах, возникших в результате залития, затопление названной квартиры произошло в результате стихийного бедствия — выпадения обильных дождевых осадков с сильным порывистым ветром и попадения воды через слуховые окошки, расположенные на техническом этаже дома. В  результате залития гражданину К. и был причинен материальный ущерб.

Выполняя условия договора страхования истец выплатил гражданину К. страховое возмещение и теперь пытался взыскать понесенные им расходы с виновной, по его мнению, стороны.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд пришел к  следующим выводам.

Собственником дома является ЖСПК. В силу ст. 210 ГК право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику. В соответствии со ст. 211 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. При этом согласно ст. 44 Конституции Республики Беларусь осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе и безопасности, наносить вред окружающей среде, историко-культурным ценностям, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

Разработка проекта дома велась проектным управлением ОАО «Г». Как следует из содержания ответа ОАО «Г» на запрос суда, проект дома относится к серии 90. В проекте не предусматривалась установка решеток, жалюзи или других приспособлений на вентпродухи в наружных стенах технического чердака, препятствующих попаданию сильных атмосферных осадков на технический этаж.

Изменение конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, находится в компетенции собственника объекта недвижимости. Доказательств устранения условий, способствующих проникновению воды через вентпродухи в наружных стенах технического чердака ответчиком предоставлено суду не было.

В соответствии со ст. 855 ГК, если договором имущественного страхования и страхования ответственности не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 44 Конституции Республики Беларусь, ст.  821, 855 51950о товараы ответчику медицинские препараты на сумму 4876839 рублей8467 от 14.05.03.2007, № 1198227 от 18.04.2007, ГК, исковые требования страховой компании суд удовлетворил в полном объеме.

"Личный юрист", № 8/2011