О правах граждан на общее имущество многоквартирного жилого дома
Граждане, особенно те из них, у которых нет специального юридического образования, а таких большинство, об экономическом и правовом содержании отношений, связанных с содержанием и обслуживанием жилых домов частного жилфонда, о правах и обязанностях участников этих отношений, о роли местных исполнительных и распорядительных органов в этих отношениях почти ничего не знают. Но, как показывает практика, и некоторые иные участники таких отношений по-своему понимают их юридическую природу и не всегда действуют в рамках закона. Автор настоящей статьи убедилась в этом на собственном примере.
Кому принадлежит дом?
Летом 2016 г. оператор кабельной электросвязи СООО «К» в находящемся в г. Минске доме частного жилфонда, большинство, а возможно, и все квартиры которого приватизированы, начал производить работы по проводке кабелей и монтажу инженерного оборудования в целях модернизации своих сетей. Для этого предполагалась прокладка новых кабелей по внешним стенам дома, прокладка новых кабелей по стенам внутри подъездов, размещение в подсобных помещениях дома и на внутренних стенах подъездов инженерного оборудования. Для стыковки внутренних и внешних кабелей необходимым было бурение сквозных отверстий во внешних стенах дома. Для прокладки кабелей внутри подъездов предполагалось бурение сквозных отверстий по всем перекрытиям лестничных маршей.
Поскольку СООО «К» было уже третьим оператором электросвязи, который аналогичным способом модернизировал в доме свои сети, а опутанные проводами и пеналами подъезды дома уже и так стали похожи на сложные инженерные сооружения, у автора возник естественный вопрос: почему такие работы проводятся без согласия собственников жилых помещений дома?
На этот вопрос представители СООО «К» и подрядной организации, которая непосредственно выполняла эти работы, отвечали, что их действия проводятся на основании решения Мингорисполкома, разрешившего СООО «К» проведение проектно-изыскательских работ (далее — ПИР) и строительство сетей электросвязи с прокладкой волоконно-оптического кабеля на территории, куда попал спорный дом, и согласованы с ГП «ЖЭУ района г. Минска» и ГУП «ЖРЭО района г. Минска».
ГУП «ЖРЭО района г. Минска» подтвердило, что решения Мингорисполкома и согласования ГП «ЖЭУ района г. Минска» и ГУП «ЖРЭО района г. Минска» достаточно для того, чтобы операторы электросвязи могли произвести в доме соответствующие СМР.
В ответе администрации района на соответствующее обращение сообщалось, что работы по проводке кабелей и монтажу инженерного оборудования в целях модернизации сетей электросвязи операторы должны согласовать с ЖПК или ТС, поскольку эти организации являются собственниками всего имущества дома и распоряжаются им по своему усмотрению. А поскольку в данном случае сам дом принадлежит местному Совету депутатов, согласование проведения спорных работ с жильцами не требуется.
Удивившись таким ответам и не согласившись с мнением названных государственных предприятий и администрации района, автор обратилась к действующему законодательству и выяснила следующее.
Что говорит закон?
Общие положения о праве собственности на жилые помещения, в том числе в многоквартирном жилом доме, установлены гл. 18 (ст. 272–275) Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). Согласно ч. 1 п. 1 ст. 274 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество*.
ГК содержит лишь самые общие положения о праве собственности граждан на общее имущество многоквартирного жилого дома. Основной массив правил, регулирующих отношения общей собственности граждан на нежилые помещения многоквартирного жилого дома, содержит раздел V «Совместное домовладение» Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).
В соответствии с п. 53 ст. 1 и п. 1 ст. 165 ЖК с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном многоквартирном жилом доме (квартиры), у двух и более собственников у последних в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома возникает особое правоотношение, именуемое совместным домовладением. То есть с момента приватизации в доме государ- ственного жилфонда хотя бы одной квартиры такой дом становится жилым домом частного жилфонда и в отношении имущества этого дома устанавливается режим совместного домовладения государства в лице местного исполнительного органа, иного госоргана или другой госорганизации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилфонда, и граждан — собственников приватизированных квартир.
Участники совместного домовладения являются собственниками жилых помещений. Иное имущество жилого дома (межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования и т.д.) находятся в общей собственности участников совместного домовладения. Согласно п. 1 ст. 169 ЖК доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома всех участников совместного домовладения.
Чем больше в жилом доме жилых помещений, находящихся в собственности граждан, тем меньше доля государства в общем имуществе многоквартирного жилого дома. Если в жилом доме все квартиры находятся в собственности граждан, государство никакой собственности в таком доме не имеет.
Жилыми помещениями (квартирами) их собственники распоряжаются по своему усмотрению. Вопросы судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе вопрос о разрешении какой-либо организации производить улучшения этого имущества, отнесен ЖК к компетенции общего собрания участников совместного домовладения. Так, ч. 1 п. 1 ст. 180 ЖК относит к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения следующие решения:
- об отчуждении общего имущества — с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
- об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества — с согласия всех участников совместного домовладения.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 180 ЖК иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
Действие ст. 180 ЖК иллюстрирует пример из письма Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 24.10.2014 № 06-19/368, где разъясняется, что ч. 2 п. 1 ст. 180 ЖК предусмотрено, что (далее текст письма цитируется) «решения, за исключением решений об отчуждении общего имущества и уменьшения общего имущества, принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
Учитывая, что лифт является общим имуществом совместного домовладения, порядок его пользования определяется простым большинством от общего количества участников совместного домовладения.
Плательщики жилищно-коммунальных услуг, проживающие на втором этаже многоквартирного жилого дома, вправе инициировать проведение собрания участников совместного домовладения с целью решения вопроса об отказе от технической возможности пользоваться лифтом на втором этаже (блокировке кнопки «второй этаж» в кабине лифта и кнопки вызова лифта на втором этаже).
Таким образом, организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) оказывающая жилищно-коммунальные услуги, вправе заблокировать кнопку «второй этаж» в кабине лифта и кнопку вызова лифта на втором этаже и не начислять плату плательщикам жилищно-коммунальных услуг, проживающим на втором этаже, только в случае, если данное решение принято собранием участников совместного домовладения».
Аналогична и судебная практика.
Пример
В суд был заявлен иск к ответчикам о понуждении к демонтажу вывески, расположенной на фасаде здания. В исковом заявлении истец указал, что действия ответчиков по размещению вывески незаконны, так как здание является совместным домовладением. Ответчики не имеют права пользоваться общим имуществом совместного домовладения. Ответчиками нарушено специальное законодательство, регламентирующее вопросы размещения вывесок нерекламного характера, а также установленный в совместном домовладении порядок предоставления права на размещение вывески.
То обстоятельство, что вывеска размещена на фасаде здания, в котором ответчик на праве хозяйственного ведения имеет помещение, не освобождает его от обязанности получения согласия других собственников помещений в здании на размещение вывески на фасаде, являющемся их общим имуществом. Иск был удовлетворен (решение хозяйственного суда Витебской области от 28.10.2011 (дело № 184-7/2011)).
Поскольку стены жилого дома являются общим имуществом совместного домовладения, никто, в том числе операторы электросвязи, не имеет права использовать это имущество, в том числе производить работы по проводке новых или замене старых кабелей и монтажу инженерного оборудования, без согласия простого большинства собственников квартир этого дома.
Управление общим имуществом
Жилой дом — сложное сооружение. Кроме жилых помещений в него входят различные конструкции, относимые законодательством к общему имуществу участников совместного домовладения, — это крыши, подвалы, подсобные помещения, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо- устройства дома. Чтобы жилой дом сохранял свои потребительские качества в течение нормативного срока, необходима правильная техническая эксплуатация не только жилых помещений, но и всего здания в целом.
Жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, граждане-собственники эксплуатируют сами. Для целей технической эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома создаются специальные организации, управляющие общим имуществом многоквартирного жилого дома. Согласно п. 3 ст. 274 ГК собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом вправе, а в установленных законодательством случаях обязаны создавать ТС, которое является некоммерческой организацией, создаваемой исключительно в целях обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом и действующей в соответствии с законодательством.
Но ТС — не единственный способ управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538) допускает следующие способы управления общим имуществом:
- непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домо- владения находится не более 10 объектов недвижимого имущества. В этом случае участники совместного домовладения заключают между собой договор о совместном домо- владении. Типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155;
- ТС или организацией застройщиков (ЖПК). ТС создают сами участники совместного домовладения. Отношения между участниками совместного домовладения и созданным ими ТС строятся на основах корпоративного права;
- уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым в соответствии с законодательством. Уполномоченным лицом по управлению общим имуществом является юрлицо, создаваемое по решению облисполкома или Мингорисполкома в целях организации работ по обеспечению потребителей жилищно-коммунальных услуг основными и дополнительными ЖКУ (п. 1.3 Указа № 538). Для г. Минска это коммунальные унитарные предприятия «Жилищное коммунальное хозяйство … района г. Минска».
Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 (далее — Положение). Если управление общим имуществом осуществляет уполномоченное лицо, то участники совместного домовладения заключают с ним договор управления общим имуществом. Типовой договор управления общим имуществом утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011 № 469. Предметом этого договора являются услуги по управлению общим имуществом, обеспечению благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества, а также решению вопросов пользования этим имуществом и предоставлению ЖКУ.
Управляя имуществом многоквартирного жилого дома, ТС или уполномоченное лицо обязано осуществлять все виды расчетных и кассовых операций с этим имуществом и его бухучет (п. 3.4 Положения). Поэтому в целях бухучета жилой дом ставится на баланс ТС или уполномоченного лица. Но постановка недвижимого имущества на баланс правового режима этого имущества не меняет, ТС и уполномоченные лица никаких вещных прав ни на сам многоквартирный жилой дом, ни на его общее имущество не приобретают. Вопросы, связанные с произведением каких-либо действий с общим имуществом многоквартирного жилого дома, относятся к компетенции общего собрания участников совместного домовладения. Такое собрание может быть проведено либо по инициативе организации, предполагающей использование общего имущества многоквартирного жилого дома, либо по ее просьбе организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.
В процессе эксплуатации многоквартирного жилого дома у участников совместного домовладения может возникнуть желание или необходимость в проведении в доме ремонтно-строительных работ. Если на проведение таких работ необходимо получить разрешение исполкома, иного органа гос- управления и (или) разработать проектную документацию, такие разрешения и документация должны быть получены и (или) разработаны либо организацией, которая будет использовать общее имущество многоквартирного жилого дома — заказчика, либо организацией, которая по заданию заказчика будет непосредственно выполнять ремонтно-строительные работы, — подрядчиком. Разрешительная документация выдается исполкомом, иным органом госуправления на строительство как таковое. Она никак не ограничивает и не может ограничить право собственности граждан и организаций на имущество, которое подлежит ремонту, переустройству или реконструкции.
Например, на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2010 № 648 «Об утверждении Положения о порядке получения решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства вновь создаваемых и (или) реконструируемых оптоволоконных линий связи (за исключением расположенных внутри капитальных строений (зданий, сооружений) и вводе их в эксплуатацию» в 2013 г. Мингорисполком принял ряд решений, которыми разрешил ряду операторов кабельной электросвязи провести ПИР и строительство сетей электросвязи с прокладкой волоконно-оптического кабеля в определенных границах г. Минска. Названными решениями на операторов возлагалась обязанность при проведении ПИР и строительства соблюсти права и интересы собственников зданий. Надо полагать, что этим условием Мингорисполком потребовал от операторов кабельной электросвязи не нарушать права, в том числе право соб- ственности, живущих в доме граждан.
Рассмотренный в настоящей публикации спор разрешился в пользу собственников жилых помещений. СООО «К» провело письмен- ный опрос, по результатам которого произвело необходимые ему ремонтно-строительные работы только в тех подъездах дома, жильцы которых дали свое согласие на их проведение.
* Кроме ч. 1 п. 1 ст. 274 ГК понятие общего имущества многоквартирного жилого дома определено п. 33 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь. — Примеч. авт.
