Строительство жилья: все на защиту прав граждан

С целью повышения защищенности граждан Правительством страны в ноябре текущего года было принято сразу несколько постановлений, касающихся строительства жилых помещений, в том числе и долевого строительства. Рассмотрим вкратце каждое из этих постановлений в отдельности.

Договор строительства обязателен!

 С этого года организации застройщиков, занимающиеся строительством жилых и нежилых помещений, обязаны с каждым своим членом заключить договор строительства жилого (нежилого) помещения. Обязательные требования к такому договору установил Совет Министров Республики Беларусь постановлением от 05.11.2011 № 1490 «О порядке и условиях заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков».

Постановлением № 1490 предусмотрено, что договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков должен содержать следующие существенные условия:

• предмет договора;
• сроки (число, месяц, год) начала и завершения строительства, основания и порядок их изменения;
• стоимость жилого (нежилого) помещения, основания и порядок ее изменения;
• порядок расчетов;
• порядок возврата денежных средств (паенакоплений) в случае расторжения договора;
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения и расторжения договора;
• ответственность сторон.

Отметим, что существенными называются такие условия, которые должны быть отражены в договоре в обязательном порядке. Без них договор считается незаключенным (ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь). По незаключенному договору права и обязанности обеих сторон друг перед другом не считаются возникшими.

Министерству архитектуры и строительства поручено в месячный срок разработать и утвердить примерную форму договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков.

Как известно, организации застройщиков (ЖСК, ЖК) являются формой коллективного строительства жилья и иных объектов недвижимости. Деятельность таких организаций регулируется Положением об организациях застройщиков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок». Изначально этим Положением не была предусмотрена обязанность организации застройщиков заключить с каждым своим членом договор строительства жилого (нежилого) помещения. Она появилась с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 09.08.2011 № 346 «О внесении изменений и дополнений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь».

В Указе № 346 также предусмотрено, что для того, чтобы вернуть свои деньги (паенакопления) при выходе из организации застройщиков до истечения срока строительства, пайщику потребуется не столько подать заявление о выходе (этого раньше было достаточно), сколько расторгнуть договор строительства жилого (нежилого) помещения.

Договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков нельзя путать с договором создания объекта долевого строительства. Последний заключается в том случае, когда физическое лицо осуществляет финансирование строительства жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме самостоятельно от своего имени, а не в составе организации застройщиков. Форма примерного договора создания объекта долевого строительства и правила его заключения утверждены Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов».

Постановление № 1490 вступило в силу27 ноября 2011 г.

Деньги возвратят в валютном эквиваленте

Дольщикам (членам организаций застройщиков, гаражных и т.п. кооперативов) внесенные ими за строительство жилого или нежилого помещения (гаража, машино-места) денежные средства будут возвращаться по тому же принципу, что и вносились, а именно исходя из валютного эквивалента. Такое правило закреплено в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 № 1496 «О внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 1207».

Постановлением № 1207 в 2006 году было утверждено Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости. В этом Положении предусмотрено, что оно распространяется не только на дольщиков и на членов организаций застройщиков, но и на членов гаражных (гаражно-строительных) кооперативов, а также кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок. Согласно этому Положению определяется как размер возвращаемых денежных средств (паевых взносов), так и стоимость доли в праве общей собственности кооператива.

Нынешним постановлением № 1496 вышеназванное Положение дополнено главой 5 «Порядок и условия возврата денежных средств в случае выхода инвестора из состава участников долевого строительства при установлении цены объекта долевого строительства в иностранной валюте, а также определения вступительного взноса нового инвестора». Под инвестором понимается дольщик, член организации застройщиков. В новой главе установлено, что инвестору возвращаются денежные средства в белорусских рублях в размере, эквивалентном сумме в иностранной валюте, внесенной на счет застройщика. Возвращаемая сумма рассчитывается по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата.

Допускается, что законодательством или договором может быть предусмотрен иной курс или иная дата его определения. В этой связи следует внимательно читать договор долевого строительства (устав организации застройщиков, гаражного и т.п. кооператива) в части определения порядка возврата денежных средств (паевых взносов).

Внесенные денежные средства инвестора не индексируются и возвращаются ему после возврата денежных средств по иным источникам финансирования.

Расчет подлежащей возврату суммы утверждается уполномоченным органом в течение 7 дней после подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке). Возврат денежных средств в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства, но не позднее 6 месяцев со дня подписания акта о расторжении договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке).

Взнос нового инвестора, вступающего в долевое строительство вместо выбывшего, вносится исходя из установленной застройщиком на день заключения договора стоимости 1 кв.м общей площади строящегося помещения в иностранной валюте. Платеж осуществляется в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

Постановление № 1496 вступило в силу 22 ноября 2011 г. и распространяет свое действие на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные с 26 октября 2011 г.

Застройщик отчитается

С целью повышения защищенности граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, Правительство установило дополнительные финансовые требования к застройщикам и обязало их представлять сведения о ходе строительства в местные органы управления. Это предусмотрено в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 № 1497 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов».

Согласно постановлению № 1497 застройщики обязаны соблюдать следующие нормативы оценки финансовой устойчивости своей деятельности:

-          норматив обеспеченности обязательств (определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и должен составлять не менее 0,5);

-          норматив безубыточности (определяется как количество лет безубыточной работы из расчета 3 последних лет деятельности застройщика и должен составлять не менее 2 лет).

Расчет этих нормативов должен производиться застройщиком и ежеквартально представляться в местный орган управления. По результатам анализа представленных сведений государственный орган должен принимать меры по защите интересов граждан, строящих жилье на основе заключенных договоров долевого строительства.

Основные требования к застройщикам при привлечении денежных средств дольщиков для строительства дома предусмотрены в Указе Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Они сводятся к необходимости иметь в наличии действующую документацию по строительству дома, включая договоры долевого строительства, зарегистрированные в местном органе управления.

Меры по защите интересов граждан также установлены в Указе № 396. Так, в случае прекращения действия хотя бы одного из обязательных документов, несоблюдения установленных Правительством нормативов, а также возникновения задолженности по налогам и иным обязательным платежам застройщику запрещается привлекать денежные средства новых дольщиков до повторного получения необходимых документов, устранения нарушения нормативов, погашения возникшей задолженности перед бюджетом.

Привлечение денежных средств новых дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам и иным обязательным платежам, при отсутствии обязательных документов или наличии в них недостоверных сведений (если в этих действиях нет состава преступления) карается административным штрафом от 10 до 30 базовых величин (ч. 4 ст. 12.10 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь). Насколько эффективно такое наказание, решать новым дольщикам. Заметим также, что за несоблюдение нормативов оценки финансовой устойчивости административная ответственность пока не установлена.

Постановлением № 1497 не предусмотрено право дольщиков, которые собираются вступить в долевое строительство, на ознакомление с отчетами застройщика, представляемыми ежеквартально в местный орган управления. Согласно п. 6.1 Примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденного Указом № 396, дольщик лишь имеет право в установленном порядке знакомиться с ходом строительства и получать от застройщика информацию об этом. Однако в ст. 7 Закона Республики Беларусь от 18.07.2011 № 300-З «Об обращениях граждан и юридических лиц» сказано, что граждане имеют право знакомиться с материалами, непосредственно относящимися к рассмотрению их обращений, если это не затрагивает права, свободы и (или) законные интересы других лиц и в материалах не содержатся сведения, составляющие государственные секреты, коммерческую и (или) иную охраняемую законом тайну. Согласно этой норме местные органы должны предоставлять заявителям право знакомиться с отчетностью застройщика.

Постановление № 1497 вступает в силу с 22 февраля 2012 г.

"Личный юрист", № 12/2011