Расторжение договора найма жилого помещения антикризисным управляющим
Приведем пример из судебной практики о том, как антикризисный управляющий сельскохозяйственного предприятия — банкрота обратился в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, в котором проживал бывший работник предприятия, и его выселении. Несмотря на то что с 1 января текущего года действует новая редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), данный пример не потерял своей актуальности, тем более что нормы ЖК, фигурирующие в данном деле, существенно не изменились, а лишь претерпели изменение нумерации (на что в некоторых случаях указывается).
Суть спора
Определением экономического суда было возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) сельскохозяйственного предприятия, открыто конкурсное производство, а также был назначен антикризисный управляющий, которому поручалось вести дела данного предприятия, в том числе осуществлять продажу его имущества. В дальнейшем сельскохозяйственное предприятие было признано банкротом и в отношении него открыли ликвидационное производство.
У предприятия-банкрота имелись жилые дома, которые были построены по льготным кредитам, ранее предоставленным предприятию в рамках государственной программы для проживания работников сельскохозяйственных предприятий в сельской местности. С работниками были заключены договоры найма служебных помещений. Впоследствии жилые дома потеряли статус служебного жилья, и после этого с работниками сельскохозяйственного предприятия были перезаключены договоры найма без указания срока их действия.
Особый порядок продажи жилых домов сельскохозяйственных предприятий, находящихся в процедурах экономической несостоятельности (банкротстве), регламентирован Указом Президента Республики Беларусь от 20.07.2018 № 287 «О продаже жилых домов (квартир) в сельской местности» (далее — Указ № 287). В соответствии с данным НПА антикризисным управляющим были направлены уведомления бывшим работникам предприятия-банкрота с предложением заключить договоры о приобретении занимаемых ими жилых домов. Также в уведомлениях было указано, что данным гражданам необходимо в двухмесячный срок с даты получения предложения антикризисного управляющего обратиться с письменными заявлениями о приобретении (отказе от приобретения) занимаемых ими жилых домов. На основании таких заявлений антикризисным управляющим будут приниматься решения о продаже заселенных жилых домов.
На момент обращения антикризисного управляющего в экономический суд все бывшие работники предприятия-банкрота, проживающие в жилых домах, за исключением гражданина М., подали письменные заявления о приобретении занимаемых ими жилых домов. С ними были заключены договоры купли-продажи и договоры перевода долга предприятия-банкрота по кредитным договорам, заключенным с банком.
Гражданин М. не выразил письменного согласия на приобретение занимаемого им жилого дома или отказа от его приобретения, то есть фактически оставил уведомление антикризисного управляющего без ответа.
Антикризисный управляющий обратился в районный суд по месту нахождения жилого дома, в котором проживает гражданин М., с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения и выселении данного гражданина вместе с его супругой из занимаемого ими жилого дома.
Позиция истца в суде первой инстанции
В обоснование заявленных требований истец указал следующее.
Согласно Закону Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» одной из обязанностей антикризисного управляющего является организация продажи имущества должника и удовлетворение требований кредиторов.
Гражданин М. является нанимателем жилого дома по договору найма жилого помещения, принадлежащего на праве собственности предприятию-банкроту. В связи с непогашением предприятием-банкротом в полном объеме кредита данный жилой дом имеет обременение в виде ипотеки банка.
Антикризисным управляющим в соответствии с Указом № 287 осуществлена процедура, необходимая для продажи жилого дома сельскохозяйственной организации, находящейся в процедуре экономической несостоятельности (банкротстве).
Гражданин М. не выразил письменного согласия приобрести жилой дом, в котором он проживает вместе с супругой. Соответственно, договор перевода долга между предприятием, банком и данным гражданином не заключался.
Согласно п. 2.9 Указа № 287 в случае письменного отказа граждан от приобретения жилых домов либо неполучения в двухмесячный срок заявления о приобретении занимаемых жилых домов антикризисный управляющий осуществляет распоряжение такими жилыми домами в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве): он должен выставить данное имущество на продажу с открытых аукционных торгов.
Позиция ответчиков в суде первой инстанции
Районным судом возбуждено производство по делу. К участию в судебном разбирательстве в качестве соответчика привлечена супруга гражданина М., третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца, выступил банк, выдавший кредит предприятию. В судебном процессе также приняли участие орган опеки и попечительства местного райисполкома и районная прокуратура.
Ответчики исковые требования истца не признали, просили районный суд отказать истцу полностью в иске по следующим основаниям.
Ответчики считали, что они на законном основании проживают в жилом доме. В связи с открытием ликвидационного производства в отношении предприятия-банкрота гражданин М. был уволен по п. 1 ст. 42 Трудового кодекса Республики Беларусь.
Иного жилья ответчики не имеют.
Гражданин М. действительно получил уведомление антикризисного управляющего, однако он отказался от приобретения жилого дома и соответственно от заключения договора перевода долга, поскольку считал, что стоимость жилья завышена, жилой дом не отвечает санитарным и техническим требованиям.
Основания, указанные в ст. 61 ЖК для расторжения договора найма жилого помещения, истцом не приведены (в новой редакции ЖК — статья 62). В свою очередь, Указ № 287 не содержит оснований для расторжения договора найма жилого помещения в связи с ликвидацией предприятия.
Позиция лиц, участвующих в деле, в суде первой инстанции
Прокурор района полагал, что в иске следует отказать.
Представители органа опеки и попечительства местного райисполкома и банка не возражали против удовлетворения иска.
Решение суда первой инстанции
Суд первой инстанции принял решение отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.
Суд пришел к следующим выводам.
Согласно п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 № 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее — Указ № 253) продажа заселенного жилого дома осуществляется нанимателю этого жилого дома или с его согласия совершеннолетнему члену его семьи.
Заселенный жилой дом, построенный (реконструированный), приобретенный сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита банка, кредит по которому не погашен, может быть продан при условии перевода долга сельскохозяйственной организации по льготному кредиту на гражданина, проживающего в этом жилом доме, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 30.08.2005 № 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельской местности».
Договор купли-продажи жилого помещения, построенного (реконструированного), приобретенного сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита банка, кредит по которому не погашен, должен содержать условие об уплате гражданином, проживающим в жилом доме сельскохозяйственной организации, денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту.
Согласно п. 91 Указа № 253 сельскохозяйственные организации, в отношении которых открыто конкурсное производство, могут осуществлять продажу заселенных жилых домов, предусмотренных в абз. 2 и 3 п. 1.1 Указа № 253, по договору купли-продажи на условиях, предусмотренных в п. 2, 4, 5 и 8 Указа № 253. Антикризисный управляющий принимает меры по выявлению заселенных жилых домов и не позднее 7 календарных дней со дня их выявления направляет письменное предложение нанимателям жилых домов об их приобретении. Граждане, указанные в ч. 1 п. 2 Указа № 253, в двухмесячный срок с даты получения предложения антикризисного управляющего обращаются в сельскохозяйственную организацию с письменным заявлением о приобретении (отказе от приобретения) занимаемого жилого дома. В случае письменного отказа этих граждан от приобретения жилого дома либо неполучения в двухмесячный срок заявления о приобретении занимаемого жилого дома антикризисный управляющий осуществляет распоряжение такими жилыми домами в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве).
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилого фонда» (далее — Постановление № 11) обращается внимание судов на то, что основания и порядок изменения, прекращения и расторжения договора найма жилого помещения определены ст. 59–61 ЖК (в новой редакции ЖК — статьи 61–63).
Согласно ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи.
Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора ипотеки, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято в порядке, установленном п. 1 ст. 62 ЖК. Так, при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения.
Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
Согласно п. 1 ст. 63 ЖК при прекращении или расторжении договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан в течение 3 суток (если иной срок не установлен ЖК или этим договором) освободить занимаемое жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в договоре найма жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 63 ЖК наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жилое помещение в срок, установленный ч. 1 п. 1 ст. 63 ЖК, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (в новой редакции ЖК — статья 64).
В судебном заседании было установлено, что в порядке ст. 94, 95 ЖК (в редакции 1999 г.) на основании совместного заседания администрации и профсоюзного комитета предприятия-банкрота, что не оспаривается истцом, ответчику, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, вместе с супругой на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда было предоставлено служебное жилое помещение.
Таким образом, в силу ст. 26 ЖК (в редакции 1999 г.) ответчик приобрел право пользования жилым домом.
Затем жилой дом, предоставленный ответчику, где на текущий момент проживает и зарегистрирована семья ответчика, в соответствии с решением райисполкома был исключен из числа служебных жилых домов. Иные договоры найма жилого помещения между истцом и ответчиком не заключались.
Ответчик свои обязанности по договору найма жилого помещения исполнял надлежащим образом, что не оспаривается истцом.
Согласно требованиям п. 5 ст. 61 ЖК в предварительном уведомлении наймодателя должны быть указаны мотивы расторжения договора (в новой редакции ЖК — п. 5 ст. 62).
Суд указал, что ссылка истца на Указ № 287 как на основание для расторжения договора найма и выселения ответчиков не основана на законе, поскольку ни ЖК, ни иные НПА не предусматривают такого основания для расторжения договора найма и выселения, как отказ нанимателя от приобретения жилого дома в связи с нахождением предприятия-банкрота в ликвидационном производстве. Обращение ответчика к антикризисному управляющему и сообщение ему о решении (о покупке жилого дома) и в последующем принятие решения антикризисным управляющим о продаже заселенного жилого дома ответчику не является правовым основанием для удовлетворения иска. Более того, ответчик от своих намерений по покупке жилого дома отказался.
Позиция истца в суде апелляционной инстанции
Решение суда первой инстанции было обжаловано истцом в суд апелляционной инстанции. Истец (апеллянт) в апелляционной жалобе просил суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу заявленных требований. В апелляционной жалобе было указано следующее.
Решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом не учтены факты, входящие в предмет доказывания по делу, и факты, положенные судом в основу решения, не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами.
Ответчик, давая объяснения в суде первой инстанции, утверждал, что договор найма жилого помещения исполняется им надлежащим образом. Однако ответчику было достоверно известно, что за 2017–2018 гг. им не вносилась плата за пользование жилым домом, а с января по апрель 2019 г. данная сумма полностью оплачена ответчиком. На дату вынесения решения судом первой инстанции и на момент подачи апелляционной жалобы у ответчика имеется задолженность перед истцом в связи с невнесением платы за пользование жилым домом в течение 2 лет.
Соответствующие действительности объяснения ответчика имели бы существенное значение для дела и повлияли бы на решение суда исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 50 ЖК к существенным условиям договора найма жилого помещения относят в том числе размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, а также срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги) (в редакции ЖК — п. 1 ст. 51).
В силу п. 3 ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи (в новой редакции ЖК — п. 3 ст. 62).
Таким образом, ответчиком нарушены существенные условия договора найма жилого помещения: не вносилась плата за пользование жилым домом за 2017–2018 гг., а также имело место несвоевременное внесение платежей за пользование жилым домом с января по апрель 2019 г., что, по мнению истца, является основанием для удовлетворения иска.
Позиция ответчиков в суде апелляционной инстанции
В представленных возражениях на иск ответчики указали, что согласны с решением суда, считая его законным и обоснованным, просили суд апелляционной инстанции оставить в силе данное решение.
В качестве основания для удовлетворения иска истец упомянул Указ № 287, который не предусматривает, что отказ нанимателя от приобретения жилого дома в связи с нахождением предприятия-банкрота в ликвидационном производстве является основанием для расторжения договора найма жилого помещения и выселения из жилого дома ответчиков. В суде первой инстанции истцом не заявлялось требование о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчиков со ссылкой на ЖК, истец не может изменить основание иска в апелляционной жалобе.
Результаты рассмотрения дела судом апелляционной инстанции
Решение суда первой инстанции, а также апелляционная жалоба истца были оставлены без изменения.
В соответствии с п. 1 ст. 84 ЖК выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами (в новой редакции ЖК — статья 78).
Несмотря на указание в договоре найма жилого помещения на его срочность, конкретного срока действия названный договор не содержал.
Также согласно условию договора найма жилого помещения досрочное прекращение договора возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора, когда меры предупреждения и воздействия оказались безрезультативными, и в иных случаях, предусмотренных ЖК.
Как указывал суд первой инстанции в своем решении, жилой дом, предоставленный ответчику, в соответствии с решением райисполкома исключен из числа служебных жилых домов ответчика. При этом, как следует из ответа истца, решение о включении данного жилого дома в состав жилых помещений коммерческого использования не принималось.
Разрешая спор, суд верно руководствовался п. 6 Постановления № 11 и правильно пришел к выводу о том, что предусмотренных нормами жилищного законодательства оснований для расторжения договора найма истец в судебном заседании не заявлял.
Также суд апелляционной инстанции посчитал верными выводы суда первой инстанции о несостоятельности ссылки истца в обоснование иска на положения Указа № 287, поскольку данный нормативный правовой акт не содержит каких-либо оснований для расторжения договора найма жилого помещения либо выселения из него.
При этом суд апелляционной инстанции констатировал, что Указом № 287 внесены дополнения в Указ № 253, в соответствии с которыми сельскохозяйственные организации, в отношении которых открыто конкурсное производство, были наделены правом продажи заселенных жилых домов их нанимателям, а также определяли порядок и условия осуществления данной процедуры.
Одновременно ссылка истца на то обстоятельство, что ответчики отказались от приобретения занимаемого ими жилого дома, основанием для расторжения договора найма, как и для выселения ответчиков, не является с учетом нормы п. 91 Указа № 253.
Судом первой инстанции проверены доводы и возражения сторон по существу спора, дана правовая оценка доказательствам, приведены мотивы, по которым требования истца признаны необоснованными, и сделан правильный вывод о том, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.
При этом суд апелляционной инстанции, оценивая доводы апелляционной жалобы, считает их несостоятельными, поскольку указанные в жалобе основания для расторжения договора найма жилого помещения предметом судебного разбирательства не являлись и в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции не были заявлены.
Некоторые выводы
Представляется, что в рассматриваемой ситуации антикризисный управляющий может столкнуться с трудностями при продаже жилого дома, заселенного гражданином М. и его супругой. Вместе с тем, учитывая, что гражданин М. не вносил плату за пользование жилым домом в течение длительного времени, то есть более 2 лет, данным гражданином нарушено одно из существенных условий договора найма жилого помещения — срок внесения платы за пользование жилым помещением. С учетом этого у антикризисного управляющего имеются полные основания для предъявления в суд нового иска о расторжении договора найма и выселении гражданина с его супругой.
