Жилищные облигации как инструмент приобретения жилья

Больше двух лет назад, а именно 1 октября 2009 г., граждане нашей страны получили эффективный способ аккумулирования денежных средств на строительство жилья — с этой даты действует Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.09.2009 № 115 (далее — Инструкция).

 

Однако осмелимся предположить, что далеко не всем нашим читателям на сегодня известно, что представляют собой жилищные облигации и как с их помощью можно решить жилищную проблему.

 

Понятие жилищной облигации

 Жилищная облигация является именной ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство жилого помещения. Номинальная стоимость жилищной облигации выражается в белорусских рублях или иностранной валюте. Однако продажа жилищных облигаций может осуществляться по цене, большей номинала. Номинальная стоимость одной жилищной облигации не может быть менее 0,1 кв.м общей площади жилого помещения. Эквивалент номинальной стоимости выражается в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Данный эквивалент является фиксированным и не подлежит изменению.

Например, в информации о продаже жилищных облигаций условие об их номинальной стоимости может быть выражено следующим образом: «номинальная стоимость одной облигации составляет 1 000 (одну тысячу) долларов США и имеет эквивалент, равный 1 (одному) кв.м общей площади квартир в строящемся жилом доме № … (по генплану) в районе жилой застройки в границах ул. … — ул. … . Квартиры продаются с черновой отделкой».

 

Эмиссия жилищных облигаций

 Выпускать (эмитировать) жилищные облигации может любое юридическое лицо, отвечающее следующим условиям:

• наличие статуса субъекта хозяйствования Республики Беларусь (регистрация в качестве юридического лица Республики Беларусь);
• наличие отведенного в установленном порядке земельного участка под жилищное строительство;
• наличие проектной документации на объект жилищного строительства;
• наличие статуса заказчика (застройщика).

Заказчиком в строительной деятельности является юридическое лицо, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, снос, благоустройство объекта жилищного строительства. Заказчик может осуществлять строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, а также с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора. В отличие от заказчика, застройщик может осуществлять строительную деятельность самостоятельнос привлечением инженера (инженерной организации), а также с привлечением либо без привлечения подрядчика для выполнения отдельных видов работ.

Объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилых помещений не может превышать общую площадь жилых помещений объекта жилищного строительства.

Контроль за деятельностью эмитента осуществляет Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь. К размещению допускаются только жилищные облигации, прошедшие государственную регистрацию в Государственном реестре ценных бумаг.

Обязательными реквизитами жилищной облигации являются:

• наименование ценной бумаги — «Жилищная облигация»;
• полное наименование и место нахождения эмитента;
• полное наименование (для юридических лиц) или фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) (для физических лиц) владельца жилищных облигаций;
• номинальная стоимость и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения;
• дата выпуска;
• номер государственной регистрации, серия и порядковый номер жилищной облигации.

Эмитент должен предоставлять отчет о ходе продажи жилищных облигаций (каждые 6 месяцев после начала продажи до окончания размещения жилищных облигаций), а также ежеквартальный и годовой отчеты.

 

Договор купли-продажи (размещения)  жилищных облигаций

 Жилищные облигации могут приобретать как граждане, так и юридические лица, заключившие с эмитентом договор, подписанный сторонами (простая письменная форма). Обязательного нотариального оформления либо государственной регистрации договора не требуется. Договор с эмитентом должен содержать следующие существенные условия:

• описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства;
• описание жилого помещения с указанием о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока на жилое помещение;
• размер и порядок внесения денежных средств для приобретения жилищных облигаций (оплата жилищных облигаций осуществляется в валюте их номинала);
• количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и ее эквивалента, выраженного в квадратных метрах общей площади жилого помещения;
• срок исполнения обязательств по договору, в том числе срок передачи жилого помещения;
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения условий договора;
• порядок приемки-передачи жилого помещения;
• основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор до срока его исполнения, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций;
• порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Данные условия могут не отражаться в договоре, если он заключается не в процессе размещения жилищных облигаций, а в процессе их обращения.

Договор должен предусматривать обязательства эмитента по строительству жилого помещения владельцу жилищных облигаций. Если эмитент не исполняет обязательства по строительству жилого помещения, владелец жилищных облигаций вправе потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также возврата денежных средств с учетом индексации.

Коэффициент индексации определяется отношением действующего на фактическую дату возврата денежных средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления владельцами жилищных облигаций денежных средств на счет эмитента. Для объектов, строительство которых осуществлялось с применением контрактных цен, расчеты производятся с использованием статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Возврат владельцам жилищных облигаций денежных средств осуществляется в течение 6 месяцев со дня подписания соглашения о расторжении договора с эмитентом (вступления в законную силу решения суда о расторжении договора с эмитентом), но не позднее одного месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением о выпуске жилищных облигаций.

 

Порядок приобретения жилого помещения

Порядок приобретения жилищного помещения при помощи жилищных облигаций представим в виде следующего алгоритма:

1. Заключаем с застройщиком-эмитентом договор строительства жилого помещения и договор купли-продажи (размещения) жилищных облигаций (далее — договор).

2. Производим оплату жилищных облигаций в любом банке на усмотрение покупателя. Как только застройщик-эмитент видит поступление денежных средств, он направляет в Депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных жилищных облигаций со счета «депо» эмитента и их зачисление на счет «депо» плательщика, открытый на его имя (жилищные облигации являются бездокументарными ценными бумагами, т.е. они выпускаются не в бумажной форме, а в виде записей на счетах). Депозитарием может быть только юридическое лицо (обычно – банк), имеющее лицензию на право осуществления профессиональной и биржевой деятельности по ценным бумагам.

3. Получаем в Депозитарии выписку, подтверждающую зачисление на счет «депо» покупателя жилищных облигаций.

4. Выдаем поручение Депозитарию на перевод жилищных облигаций на счет «депо» застройщика. При необходимости заключаем с застройщиком дополнительное соглашение к договору для окончательного расчета (с учетом результатов технической инвентаризации квартиры). После подписания акта ввода в эксплуатацию объекта жилищного строительства, государственной регистрации создания объекта жилищного строительства и при условии выполнения владельцем жилищных облигаций обязательств по договору с эмитентом последний в 2-месячный срок передает владельцу жилищных облигаций документы, необходимые для оформления права собственности на жилое помещение.

5. Регистрируем право собственности на жилое помещение и получаем технический паспорт. После государственной регистрации права собственности эмитент должен передать владельцу жилищных облигаций жилое помещение, комплект ключей и документы на установленное оборудование.

 

Недостатки и преимущества

Стоит отметить и некоторые недостатки такого инструмента, как жилищные облигации (например, перед долевым строительством).

Так, денежные средства, привлекаемые для долевого строительства, аккумулируются на специальных счетах, открытых для каждого многоквартирного жилого дома. Целевое расходование денежных средств со спецсчета на строительство дома контролируется банком. А при оплате жилищных облигаций денежные средства аккумулируются на расчетном счете застройщикаи при расходовании средств банк застройщика не обязан контролировать их целевое использование на строительство конкретного объекта.

При долевом строительстве застройщик обязан соблюдать нормативы оценки финансовой устойчивости своей деятельности. Строительство жилья с использованием жилищных облигаций не требует соблюдения застройщиком дополнительных требований к своей финансовой устойчивости.

Договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство. Данный договор считается заключенным со дня его регистрации. Все платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком только после регистрации договора. Договор строительства жилого помещения с использованием жилищных облигаций регистрации в государственных органах не подлежит.

Среди недостатков можно также отметить и то обстоятельство, что белорусские банки очень слабо вовлечены в кредитование населения при оплате строительства жилья с помощью жилищных облигаций.

Жилищные облигации, однако, имеют и ряд преимуществ, к которым можно отнести следующие:

• цена жилого помещения, построенного с привлечением жилищных облигаций, является боле низкой по сравнению с ценой долевого строительства;
• стоимость жилищной облигации не подлежит изменению в течение всего срока ее обращения;
• при долевом строительстве необходимо сделать существенный первоначальный взнос, в то время как оплата строительства при помощи жилищных облигаций не требует внесения первоначального взноса;
• гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, что позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы в случае банкротства эмитента, застройщика.

 

Налоговые вычеты при уплате подоходного налога

Применение налогового вычета позволяет уменьшить доход, облагаемый подоходным налогом.

С момента погашения жилищных облигаций (подписания акта приемки-передачи жилого помещения) плательщик, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, приобретает право на использование имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им и членами его семьи расходов на приобретение на территории Республики Беларусь жилого помещения. Такой налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение жилищных облигаций, но не выше их номинальной стоимости. Таким образом, если плательщик приобрел жилищные облигации номинальной стоимостью 1 000 долларов США по 1 100 долларов США, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета исходя только из номинальной стоимости облигации — 1 000 долларов США.

"Личный юрист", № 3/2012