Арендное жилье: все, что вы хотели знать

В настоящее время в средствах массовой информации появилось очень много сообщений о так называемом арендном жилье. И чем больше об этом пишут, тем  больше у граждан появляется вопросов по этому поводу: кому оно будет предоставляться? на каких условиях?  за какую плату? и т.д. и т.п. Постараемся максимально прояснить ситуацию.

 

ВНИМАНИЕ: более свежая информация по данной теме находится здесь. - Примеч. ред.

 

Правовое регулирование

Условия предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования, или, как его уже успели назвать в народе, арендного жилья, были установлены Указом Президента Республики Беларусь от 08.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее − Указ № 512). Этот документ вступил в силу 1 января 2012 г.

Указом № 512 администрациям районов г. Минска было поручено принять меры по созданию фонда жилых помещений коммерческого использования из числа свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда (квартир, комнат) для последующего предоставления их гражданам за плату во временное владение и пользование. В настоящее время такой фонд в администрациях районов г. Минска сформирован из числа освобождающихся жилых помещений государственного коммунального жилищного фонда. Право формирования такого фонда предоставлено также и другим государственным органам и государственным организациям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда.

При этом названным Указом облисполкомам и Минскому горисполкому были делегированы полномочия по определению порядка предоставления такого жилья. Мингорисполком своим решением от 30.12.2011 № 3975 утвердил Инструкция  о порядке предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда[1].

 

Порядок предоставления жилых помещений

С учетом вышеприведенных нормативных актов в настоящее время определен следующий механизм предоставления жилых помещений коммерческого использования местными исполнительными и распорядительными органами г. Минска.

Администрации районов г. Минска  по месту расположения жилых помещений в порядке, предусмотренном регламентом, принимают решения о включении (исключении) жилых помещений коммунального жилищного фонда в состав жилых помещений коммерческого использования. К числу такого жилья могут быть отнесены как квартиры, так и изолированные комнаты в многокомнатных квартирах.

Затем, не позднее 10-дневного срока со дня принятия решения о включении жилого помещения в состав жилых помещений коммерческого использования, размещается информация о наличии таких жилых помещений и о сроке обращения за их предоставлением (согласно Указу № 512 он не может быть менее 15 дней). К слову, обязательной является информация о месте нахождения, количественном и качественном  составе, характеристике, уровне благоустройства, размере платы за пользование. Места размещения такой информации должны быть доступны, в первую очередь это информационные стенды, а также глобальная компьютерная сеть Интернет (официальные сайты администраций районов г. Минска и сайт Мингорисполкома (www.minsk.gov.by)).

В течение 15 дней с момента размещения информации о жилых помещений коммерческого использования граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в администрациях районов г. Минска, вправе обратиться в соответствующую администрацию по месту пребывания их на таком учете с письменным заявлением  о предоставлении конкретного жилого помещения из числа размещенных на сайте (информационном стенде). Следует отметить, что жилые помещения коммерческого использования в соответствии с Указом № 512 могут предоставляться и лицам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но преимущественное право на получение таких жилых помещений имею граждане, состоящие на таком учете, в порядке очередности исходя из даты постановки их на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Администрации районов г. Минска в пределах 15-дневного срока с момента размещения информации о жилье коммерческого использования через службы «Одно окно» по мере поступления осуществляют прием заявлений граждан по вопросам предоставления конкретного жилого помещения коммерческого использования (квартиры или комнаты). По окончании названного срока администрации рассматривают поступившие в указанный период заявления граждан. В соответствии с п. 1.1.18 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200, срок рассмотрения таких заявлений составляет 1 месяц с момента их регистрации.

Впоследствии администрации районов письменно в 10-дневный срок информируют граждан о принятом решении о предоставлении жилых помещений коммерческого использования.

 

Оплата

Что касается размера оплаты за пользование жилыми помещениями коммерческого использования, то в соответствии с Указом № 512 он определяется исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями, устанавливаемой Советом Министров Республики Беларусь, с применением коэффициентов, определяемых облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от места нахождения жилых помещений.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.2011 № 1739  базовая ставка платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования государственного жилищного фонда установлена в размере 0,2 базовой величины на 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц.

Решением Мингорисполкома от 22.12.2011 № 3959 установлены коэффициенты, применяемые при определении размера платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования. В зависимости от места нахождения жилого помещения, исходя из 5 экономико-планировочных зон г. Минска: 1-я зона – 3,0; 2-я зона – 2,5; 3-я зона – 2,0; 4-я зона – 1,5; 5-я зона – 1,0.

Описания границ соответствующих экономико-планировочных зон столицы определены решением Мингорисполкома от 18.11.2004 № 2298.

ПЕРВАЯ ЗОНА включает территорию от пр. Машерова по пер. Славному до железной дороги Минск – Молодечно, далее по железной дороге Минск – Молодечно до ул. Фабрициуса, по ул. Фабрициуса, по пер. Фабрициуса, по ул. Суражской, по ул. Вокзальной, по ул. Толстого, по ул. Могилевской до железной дороги Минск – Осиповичи, далее по железной дороге Минск – Москва, вдоль канала Слепянской водной системы до ул. Долгобродской, по ул. Долгобродской, по ул. Козлова, по ул. Платонова, по ул. Краснозвездной, по ул. Золотая горка, по ул. Гикало, по пр. Независимости, по ул. П. Бровки, по ул. Платонова, по ул. Сурганова, вдоль западной и северо-западной границы парка культуры и отдыха им. Челюскинцев и Центрального ботанического сада Национальной академии наук Беларуси, по пр. Независимости, по ул. Сурганова, по ул. Я.Коласа, по ул. Кульман, по ул. Куйбышева, по ул. В. Хоружей, по ул. Червякова, по ул. Даумана, по пр. Машерова.

ВТОРАЯ ЗОНА:

• внутренняя граница – внешняя граница первой экономико-планировочной зоны;
• внешняя граница проходит по пр. Победителей до ул. Проектируемой, ограничивающей зону 214 (общественную зону специализированной застройки национального и регионального значения, далее – О1-сп), по железной дороге Минск – Молодечно, вдоль железной дороги Минск – Молодечно до пр. Пушкина, по пр. Пушкина до ул. Ольшевского, по ул. Ольшевского до проектируемого продолжения ул. Д. Сердича (северной границы зоны 7 жилой смешанной многоквартирной высокоплотной застройки – Жсм-в), по ул. Д. Сердича до ул. Матусевича, по ул. Матусевича до ул. П. Глебки, по ул. П. Глебки (включая ее проектируемое продолжение) до ул. Одоевского, по ул. Одоевского до пр. Пушкина, по пр. Пушкина, по пр. Жукова до ул. Глаголева, вдоль ул. Глаголева до ул. Гурского, по ул. Гурского до ул. Уманской, по ул. Уманской до ул. Железнодорожной, по ул. Железнодорожной до пр. Жукова, по пр. Жукова до ул. Брилевской, по ул. Брилевской до ул. Кижеватова, по ул. Кижеватова до Лошицкой водной системы, по Лошицкой водной системе, вдоль железной дороги Минск – Осиповичи до ул. Либаво-Роменской, по ул. Либаво-Роменской до ул. Денисовской, по ул. Денисовской, по ул. Ванеева до Слепянской водной системы, по Слепянской водной системе до ул. Плеханова, по ул. Плеханова до ул. Тухачевского, по ул. Тухачевского до ул. Кулешова, по ул. Кулешова до пр. Партизанского, по пр. Партизанскому до ул. Бехтерева, по ул. Бехтерева вдоль северо-восточной границы зоны 120 (общественной зоны центров секторов – О2) до ул. Жилуновича, по ул. Жилуновича, далее по границе лесного массива парка им. 50-летия Октября (зоны 129 озелененной территории специального назначения – ЛР-сп), включая его, до ул. Ваупшасова, по ул. Ваупшасова до ул. Долгобродской, по ул. Долгобродской до железной дороги Минск – Москва, вдоль железной дороги Минск – Москва до ул. Бумажкова, по ул. Бумажкова до ул. Столетова, по ул. Столетова до ул. Авангардной, по ул. Авангардной, вдоль детской железной дороги им. К. Заслонова до ул. Макаенка, по ул. Макаенка до ул. Парниковой, по ул. Парниковой до ул. Филимонова, по ул. Филимонова до пр. Независимости, по пр. Независимости до ул. Волгоградской, по ул. Волгоградской до Логойского тракта, по Логойскому тракту до ул. Лукьяновича, по ул. Лукьяновича до ул. Восточной, по ул. Восточной до ул. Олешева, по ул. Олешева, вдоль гаражных массивов по ул. Халтурина (исключая их), по ул. Тиражной до ул. Л. Карастояновой, по ул. Пригородной, по Долгиновскому тракту, по пер. Червякова, по ул. Нововиленской до ул. Орловской, по ул. Орловской до пр. Победителей.

ТРЕТЬЯ ЗОНА:

• внутренняя граница – внешняя граница второй экономико-планировочной зоны;
• внешняя граница проходит:

1) по пр. Победителей до Минской кольцевой автомобильной дороги (далее – МКАД), по МКАД до железной дороги Минск – Молодечно, по железной дороге Минск – Молодечно до ул. Проектируемой, ограничивающей зону 214 О1-сп;

2) от железной дороги Минск – Молодечно в районе ул. П. Глебки, по ул. П. Глебки, вдоль гаражей (включая их) и линии электропередач (далее – ЛЭП) до ул. Матусевича, по ул. Матусевича, по ул. Кунцевщине, по ул. Лобанка, по ул. Горецкого до ул. Шаранговича, по ул. Шаранговича до ул. Тимошенко, далее по ул. Проектируемой (параллельно ЛЭП) до ул. Горецкого, по ул. Рафиева до пр. Любимова, по пр. Любимова, по ул. Проектируемой (продолжения пр. Любимова) до Лошицкой водной системы в районе дер. Дружба, вдоль Лошицкой водной системы до ул. Брестской, по проектируемому продолжению ул. Брестской до ул. Корженевского, по ул. Корженевского, по ул. Серова до подъездных железнодорожных путей, вдоль подъездных железнодорожных путей до железной дороги Минск – Осиповичи, по железной дороге Минск – Осиповичи до Лошицкой водной системы, вдоль Лошицкой водной системы, вдоль р. Свислочь, по ул. Дворищи, по ул. Малинина, по ул. Крупской до ул. Кабушкина, по ул. Кабушкина, по пр. Партизанскому до ул. Центральной, по ул. Центральной, по ул. Социалистической, по ул. Варвашени (ранее – ул. Енисейская) до ул. Пржевальского, по ул. Пржевальского, по проектируемой магистрали – продолжению ул. Байкальской, по ул. Радиальной, по ул. Передовой, по 1-му пер. Запорожскому, по ул. Аннаева, вдоль ЛЭП до ул. Филимонова, по ул. Филимонова до ул. Парниковой;

3) по ул. Ф.Скорины (ранее – Староборисовский тракт) до МКАД, по МКАД до пересечения с железной дорогой Минск – Москва, по железной дороге Минск – Москва до юго-восточной границы зоны 83 О1-сп, по ул. Ф.Скорины до ул. Стариновской, по ул. Стариновской, по существующей административной границе г. Минска в районе ул. Гинтовта, по магистрали – продолжению ул. Гинтовта до Слепянской водной системы, по ул. Тикоцкого до Логойского тракта, по Логойскому тракту до МКАД, по МКАД до границы микрорайона Зеленый Луг-6, по западной границе микрорайона Зеленый Луг-6, по границе зоны 47 (ландшафтно-рекреационной, представленной лесопарками с низкими рекреационными нагрузками, далее – ЛР3) до массива гаражей по ул. Олешева (включая их), вдоль побережья Цнянского водохранилища, вдоль лесного массива, по проселочным дорогам, по южной границе зоны 30 (многоквартирной среднеплотной – Жм-с), по ул. Выготского (ранее – ул. Юбилейная в пос. Новинки), по проселочным дорогам до проезда Дрозды, по проезду Дрозды до пр. Победителей.

ЧЕТВЕРТАЯ ЗОНА:

• внутренняя граница – внешняя граница третьей экономико-планировочной зоны;
• внешняя граница проходит:

1) по административной границе г. Минска вдоль МКАД от пересечения с железной дорогой Минск – Молодечно до пересечения с пр. Дзержинского (исключая участки ТЭЦ-4 и поля фильтрации, расположенные за пределами МКАД) с включением участка филиала Белорусского государственного университета, далее – по МКАД от пересечения с железной дорогой Минск – Брест до пересечения с р. Свислочь в районе Чижовки (исключая промышленный узел Колядичи), вниз по течению р. Свислочь, по ул. Соединительная магистраль до пересечения с железной дорогой и пересечения с ул. Селицкого, по административной границе г. Минска вдоль южной и восточной окраины дер. Малый Тростенец до Могилевского шоссе (исключая пос. Сосны), по Могилевскому шоссе до пересечения с МКАД, по МКАД до жилого района Ангарская (включая его), от МКАД по продлению оси ул. Илимской по проселочной дороге до артезианской скважины № 2 артезианского водозабора № 4 «Дражня», по проселочной дороге вдоль северо-восточной границы садового товарищества «Дражня» до жилой многоквартирной застройки в районе ул. Геологической, по границе функциональной зоны 60 (смешанной многоквартирной среднеплотной застройки – Жсм-с) до ул. Степной (включая жилую многоквартирную и усадебную застройку дер. Степянка), далее – вдоль ул. Степной и ее продолжения до гаражного массива (исключая его) в районе МКАД, по МКАД, по ул. Дачной до железной дороги Минск – Москва, по железной дороге Минск – Москва до пересечения с МКАД, по МКАД до ул. Ф.Скорины, по ул. Ф.Скорины до ул. Филимонова;

2) по юго-восточной границе зоны 83 О1-сп от пересечения с железной дорогой Минск – Москва до ул. Ф.Скорины, по ул. Ф.Скорины до ул. Стариновской, по ул. Стариновской, по ул. Острошицкой до пересечения с ул. Гинтовта, от гаражного массива на пересечении ул. Острошицкой и Гинтовта – на север и восток по административной границе г. Минска с включением пос. Восточного и пос. Озерище до железной дороги Минск – Москва;

3) по административной границе г. Минска вдоль МКАД от пересечения МКАД с ул. Гинтовта до пересечения МКАД с Логойским трактом (включая территорию автостоянки возле торгового центра «Аквабел»), по Логойскому шоссе до пересечения с автодорогой Заславль – Колодищи, по западному элементу развязки Логойское шоссе – автодорога Заславль – Колодищи, по автодороге Заславль – Колодищи с включением территории жилого городка войсковой части № 1044 Комитета государственной безопасности Республики Беларусь, по административной границе г. Минска до МКАД, по административной границе г. Минска вдоль МКАД до пересечения МКАД с пр. Победителей.

ПЯТАЯ ЗОНА включает:

1)      за пределами МКАД: ТЭЦ-4, участок полей фильтрации (севернее ТЭЦ-4), Колядичи, Шабаны (южнее ул. Соединительная магистраль), пос. Сокол и пос. Сосны, территорию Национального аэропорта Минск;

2)      в пределах МКАД: участок в районе Степянки (от МКАД до внешней границы третьей экономико-планировочной зоны), включающий гаражные массивы, военный городок № 79 Степянка и часть ландшафтно-рекреационной зоны 95 ЛРЗ.

Исходя из вышеназванных условий определения платы за пользование жильем коммерческого найма примерный расчет стоимости (от действующей базовой величины 35 000 рублей) за коммерческий наем 2-комнатной квартиры общей площадью 63 кв.м, расположенной по Логойскому тракту (3-я экономико-планировочная зона, коэффициент 2,0)  составит: (35000 × 0,2) × 63) × 2 = 882 000 рублей (что эквивалентно 108 долл. США) + коммунальные услуги.

 

Формирование фонда жилья коммерческого использования

Фонд жилья коммерческого использования может формироваться как из освобождающихся жилых помещений, так и путем целевого строительства такого жилья. В этой связи для реализации эксперимента по строительству жилья коммерческого найма и в целях дополнительного (наряду с существующим целевым бюджетным) финансирования его строительства Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь разработан и проходит процедуру согласования проект Указа Президента Республики Беларусь, в котором предусматривается, что единые государственные заказчики − коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству (далее – заказчики) − вправе получать долгосрочные (до 20 лет) льготные (3% годовых) кредиты на цели такого строительства под гарантии местных исполнительных и распорядительных органов, из бюджета которых будет осуществляться в последующем погашение задолженности по кредитам и уплата процентов за пользование ими.

Для примера расчета стоимости строительства арендного дома в 2012 году Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь в обосновании к законопроекту приведен 132-квартирный дом типовых потребительских качеств. Средняя площадь квартиры – 55 кв. метров. Срок службы дома – 100 лет. Средневзвешенная стоимость 1 кв.м в таком доме составляет 3,690 млн. рублей, следовательно, стоимость дома – 26 790 млн. рублей, средняя стоимость одной квартиры – 203 млн. рублей. Срок окупаемости дома – 20 лет. Средства на капитальный и текущий ремонт, содержание дома входят в коммунальные платежи.

При условии получения заказчиком кредитных ресурсов под 3% годовых предполагается, что местный бюджет будет возвращать основной долг и компенсировать банку 3%-ную годовую ставку по кредиту. Этот механизм будет действовать при получении застройщиком кредитов на строительство жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда.

При получении кредитов под 3% годовых ежемесячные выплаты по кредиту (погашение основного долга и процентов) составят 1,118 млн. рублей или 131 доллар США по курсу НБ РБ, что существенно ниже сегодняшней рыночной стоимости найма квартиры в г. Минске, которая составляет около 200 долларов США или 1,7 млн. рублей по курсу НБ РБ.

Проектом предусмтаривается, что выплата задолженности по кредиту из бюджета для строительства жилых помещений коммерческого использования будет производиться до момента передачи жилья нанимателю, а затем источником выплаты задолженности будет являться плата за пользование.