Сделки с квартирами: продаем, покупаем, меняем

Многим из нас хоть раз в жизни да приходится совершать сделки с недвижимостью. Бывает так, что меняются некоторые жизненные обстоятельства, и возникает вопрос о продаже квартиры, покупке новой или же об обмене.

Конечно, сегодня можно воспользоваться услугами агентства недвижимости и не морочить себе голову. Но все-таки если возникает такая ситуация, то надо и самому иметь какое-то представление о таких сделках. В этой статье мы не будет давать классический анализ договора купли-продажи квартиры или договора мены, а остановимся лишь на некоторых важных, на наш взгляд, вопросах, связанных с заключением и исполнением этих сделок.

 

Купля-продажа

Наверное, все знают, что договор купли-продажи составляется в государственной нотариальной конторе либо у частного нотариуса. К нотариусу можно придти со своим проектом договора, а можно воспользоваться его услугами, передав ему необходимые для этого документы. Но мало кто знает, что договор купли-продажи вправе удостоверить и регистратор агентства по государственной регистрации недвижимого имущества, то есть то лицо, которое совершает процедуру государственной регистрации договора купли-продажи, а затем и права собственности на купленное имущество. Регистратор осуществляет те же действия, что и нотариус, включая составление проекта договора. Обращаться к регистратору удобно в том плане, что сразу же после удостоверения договора без марш-броска по улицам города можно оформить заявление на государственную регистрацию сделки. Нотариус такой услуги не оказывает.

Перечень необходимых документов можно без труда узнать у нотариуса или у регистратора. Они же могут и проконсультировать по вопросам оформления документов. Если собирать документы лень или нет причин для спешки, нотариус и регистратор могут сами сделать запросы в различные органы и организации для получения нужных документов.

Кто-то может задаться вопросом: а зачем нужно регистрировать право собственности на квартиру? Самый простой ответ на этот вопрос: потому что это предусмотрено законом. Но есть и другая, более прагматичная, причина: право собственности на квартиру возникает только с момента государственной регистрации этого права.

«Ну и что из этого», — скажет человек, решивший съэкономить на госпошлине или убедивший себя в том, что ему некогда заниматься ерундой. А вот в жизни может статься так, например, что продавец квартиры, который по документам продолжает быть собственником, умрет. В этом случае квартира будет включена в наследственное имущество, а покупатель будет иметь право лишь на вложенные в квартиру деньги. Чем это может потом обернуться, сколькими судебными тяжбами, каким количеством потерянных денег, времени и здоровья — трудно даже представить. Поэтому, поверьте, не стоит экспериментировать.

Еще один вопрос всегда возникает при заключении таких сделок: какую цену записать в договоре?

По общеизвестному правилу продать недвижимое имущество можно по договорной цене. То есть по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. В цену жилого дома, как правило, включается цена земельного участка (в этом случае заключать договор купли-продажи земли не надо).

Иногда у продавца есть соблазн записать в договоре одну цену, а на деле получить от покупателя другую, большую по размеру сумму. Да, этим можно решить некоторые проблемы (например, связанные с налогообложением, необходимостью поделиться полученными деньгами с сособственником квартиры и т.д.). Однако такой способ ухода от одних проблем может привести к другим проблемам. Например, если договор купли-продажи будет признан недействительным (ничтожным), то в таком случае на покупателя будет возложена обязанность вернуть деньги в размере, указанном в договоре. Вернет ли он разницу между записанной и реально полученной суммами — большой вопрос.

Могут возникнуть в будущем неприятности из-за низкой цены по договору и для покупателя. Если следующий покупатель захочет записать в договоре реальную цену квартиры, то доход продавца (то есть прежнего покупателя) от ее продажи будет неразумно высок. А это может повлечь за собой уплату подоходного налога в неоправданно большой сумме.

Кстати, о налогах. Согласно действующему законодательству не подлежат налогообложению доходы, полученные физическим лицом от возмездного отчуждения (включая продажу) в течение 5 лет одной квартиры (доли в праве собственности на квартиру), одного жилого дома (доли в праве собственности на жилой дом), одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка. 5-летний срок по неуплате налога относится к каждому из перечисленных видов имущества в отдельности, поэтому если в течение 5 лет одним и тем же лицом будут проданы квартира в городе и жилой дом в деревне, то налоговые органы не будут иметь права требовать уплаты подоходного налога с доходов от продажи квартиры или жилого дома.

5-летний срок исчисляется с даты совершения сделки с имуществом, а не с даты государственной регистрации права собственности на него. Если собственник в один день продал две квартиры, то время совершения сделок (часы и минуты) правового значения не имеют. В этом случае право определения очередности принадлежит самому продавцу. Естественно, что он вправе выбрать для налогообложения ту сделку, при которой получил меньший доход.

Если продана квартира или жилой дом, полученные в наследство, то такая продажа не включается в число сделок, учитываемых при налогообложении.

Под доходом, как известно, понимается разница между суммой, полученной от продажи, и суммами, израсходованными на приобретение, отделку, ремонт и т.д. Если расходы подтвердить невозможно (например, на строительство жилого дома, дачи и т.п.), то доходом будет считаться вся выручка от продажи. Правило одноразовой продажи в течение 5 лет без уплаты налога помогает избежать необходимости перечислять в госказну большую сумму в подобных случаях. Однако в будущем не мешает позаботиться о получении и сохранении документов, связанных с возведением личной крепости.

 

Обмен жилья

Наверное, кому-то кажется, что тут сложного взять да и махнуться квартирами. Однако не все так просто.

Прежде всего, требует уточнения вопрос, кому принадлежит квартира на праве собственности — вам или государству. От ответа на него зависит суть обмена квартиры. Если вы проживаете в государственной квартире, то при обмене можете передать другой стороне и, соответственно, получить от нее только право пользования квартирой, или, как его еще называют, право на проживание в квартире. Такие сделки осуществлялись сплошь и рядом в советские времена, когда львиная доля квартир в стране принадлежала государству и государственным организациям.

Когда обе стороны сделки являются полноправными владельцами обмениваемых квартир, они могут передать друг другу право собственности на них. Понятно, что право собственности и право пользования — не одно и то же. Сделки по передаче права собственности на имущество с юридической точки зрения называются не обменом, а меной. Эти понятия часто путают даже в правовых актах. В отличие от обмена квартир для совершения мены не требуется разрешения местного органа власти. Однако если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то и в том и в другом случае потребуется предварительное письменное согласие государственного органа опеки и попечительства. В роли такого органа выступает управление (отдел) образования администрации района (города). Законодательство предусматривает необходимость этого согласия только для целей защиты прав несовершеннолетних домочадцев.

Кто-то может задаться вопросом: можно ли обменять государственную квартиру на частную?

Ответим: да, можно. Такое правило предоставлено законодательством. Однако при этом нужно понимать, что в данном случае произойдет лишь передача права пользования квартирами, а их собственники в лице государства и частного лица останутся прежними. Таким правом на практике без особых проблем могут пользоваться те, кто владеет двумя и более квартирами. Если после обмена бывшему нанимателю государственной квартиры захочется получить еще и право собственности на новое жилье, то ему потребуется заключить отдельный договор купли-продажи с собственником этого жилого помещения.

Следует помнить, что наниматель государственной квартиры имеет бессрочное право пользование ею. Поэтому в той квартире, в которую он въезжает после обмена, ему должно быть предоставлено равнозначное (то есть бессрочное) право пользования. На практике такой обмен вполне применим в отношении родственников.

Рассмотрим еще один вопрос, возникающий в таких ситуациях: надо ли давать деньги при обмене или мене квартирами?

Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает, что мена представляет собой по сути две встречные сделки купли-продажи, в которых обе стороны играют диаметрально противоположные роли, и которые исполняются без участия денег. Когда совершается мена (то есть передача права собственности) на неравнозначное по стоимости имущество, требование стороны, чье имущество стоит больше, о доплате вполне законно.

При обмене государственными квартирами, даже если не совпадает их общая площадь или они неравноценны по другим признакам (этажность, близость к центру и т.д.), желание нанимателя более комфортной квартиры получить мзду от другой стороны не вписывается в рамки закона. Право пользования, передаваемое при обмене, не имеет цены, по которой его можно было бы продать или купить. Если факт передачи денег вскроется, то такой обмен может быть признан имеющим корыстный характер и на этом основании — недействительным. Это предусмотрено ст. 33 и 34 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК). В этом случае придется возвращаться в прежние апартаменты.

А что делать, когда в родне согласья нет?..

По общему правилу наниматель государственной квартиры вправе произвести обмен квартиры с согласия всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. От имени несовершеннолетних членов семьи, как мы говорили выше, согласие дает орган опеки и попечительства. В той ситуации, когда при наличии приемлемого варианта кто-то из проживающих в квартире не согласен на обмен, наниматель вправе через суд потребовать принудительного обмена.

Для того чтобы выиграть этот иск, надо представить суду убедительные доводы того, что обмен является не столько желанным, сколько необходимым. К числу таких доводов судебная практика относит, в частности, наличие обстоятельств, препятствующих проживанию в квартире в силу возраста, состояния здоровья и т.п.

При обмене государственной квартиры на частную принудительный обмен возможен лишь тогда, когда несогласный с обменом подлежит выселению из жилого помещения по причинам и в порядке, установленным в ст. 39 ЖК.

При мене квартир, находящихся в частной собственности, также требуется согласие всех членов семьи, совместно проживающих с лицом, на которого она оформлена. Если кто-то из них имеет право собственности на долю в квартире, то принудить его к заключению договора мены невозможно. В таком случае заинтересованному лицу необходимо действовать в такой последовательности:

• выделить свою долю в квартире;
• оформить право собственности на нее (то есть зарегистрировать это право в агентстве по государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
• предложить другим сособственникам квартиры воспользоваться преимущественным правом обмена своей части квартиры на иное жилье, принадлежащее на праве собственности кому-либо из них или им всем.

Если никто из сособственников квартиры не воспользуется этим преимущественным правом, то можно смело заключать договор мены своей доли в квартире с третьим лицом.

Не менее важным для сторон такой сделки является и вопрос о том, когда вступают в силу соглашение об обмене и договор мены?

Соглашение об обмене государственной квартиры вступает в силу с момента заключения одной из сторон обмена договора найма новой квартиры. Решение местного органа власти об обмене жилого помещения действительно в течение одного месяца, а при междугородном обмене — в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма новой квартиры, решение утрачивает силу.

Договор мены квартиры вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности на нее. Это общее правило для всех сделок по отчуждению недвижимого имущества.

В редких случаях люди задаются вопросом: возможен ли «международный» обмен?

Да, возможен. Например, в отношении граждан Республики Беларусь и Российской Федерации действует решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22.06.1996 № 5, согласно которому граждане наших стран вправе беспрепятственно обмениваться жилыми помещениями по правилам, установленным национальным законодательством обоих государств. При этом обмен жилыми помещениями является основанием для выдачи гражданам разрешений на постоянное жительство в Республике Беларусь или в Российской Федерации.

Читайте также:

Когда договор купли продажи квартиры может быть признан недействительным

Я куплю себе дом