Сдаем квартиру внаем: алгоритм и юридические тонкости

Сдача жилых помещений внаем, равно как и съем, является актуальным вопросом для многих граждан. Одним это служит хорошим подспорьем в пополнении семейного бюджета: ведь если имеется свободная жилплощадь, то почему бы не извлечь из этого выгоду. Для других — это чуть ли не единственный способ решения жилищной проблемы на определенном жизненном этапе.

Однако и тем, и другим нужно помнить, что государством определены достаточно четкие правила игры на данном рынке.

 

Заключение договора

Сразу стоит акцентировать внимание читателя на следующих весьма важных моментах. Сдавать квартиру по договору найма можно только в том случае, если она принадлежит вам на праве собственности. Форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее — постановление № 1191).

Если же квартира является государственной, то заработать на ней тоже можно, но в этом случае заключается договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда. Форма этого договора также утверждена вышеуказанным постановлением. По такому договору наниматель сдает занимаемую им квартиру поднанимателю с разрешения собственника квартиры — государства.

Бланки договоров есть в каждом ЖЭСе и ЖРЭО. Договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника квартиры (нанимателя), другой у нанимателя (поднанимателя), а третий сдается в исполком (ЖЭС). В договоре указываются ФИО, годы рождения и степень родства нанимателя и членов его семьи, точный адрес и характеристики квартиры, предоставляемое в пользование нанимателю имущество в квартире. Кроме того, договор содержит срок сдачи квартиры внаем, права и обязанности сторон, размер, порядок и сроки расчетов, условия и размер ответственности сторон, основания расторжения договора и другие важные моменты.

Для заключения договоров требуется согласие всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире членов семьи собственника (нанимателя).

В некоторых случаях возникает вопрос: требуется ли согласие соседа по приватизированной квартире, чтобы гражданин  мог сдать свою жилплощадь внаем? Здесь ситуации будет выглядеть следующим образом. По договору найма сдается только жилое помещение. Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие. Можно оформить в собственность комнату, приходящуюся на долю гражданина. Однако поскольку места общего пользования (ванная, санузел, коридор, кухня) все равно останутся в долевой собственности и сосед сохранит право пользования ими, то и в этом случае потребуется согласие соседа на сдачу комнаты внаем.

 

Оплата

Важным условием любого возмездного договора являются порядок и размеры оплаты, и договор найма (поднайма) здесь не является исключением.

Обязательство по оплате таких услуг должно быть отражено в договоре только в белорусских рублях. Такое общее правило установленоп. 1 ст. 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь. При этом, чтобы обезопасить себя от инфляционных неожиданностей, пункт об оплате можно изложить следующим образом: «…в сумме, эквивалентной 300 (тремстам) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа» или «…в сумме, эквивалентной 300 (тремстам) долларам США по курсу ОАО «Беларусбанк» на день платежа». Дату определения  курса и банк, по курсу которого устанавливается платеж, можно менять соглашением сторон.

Иногда наймодатели ставят условие об уплате наемщиком аванса, который простой обыватель часто путает с задатком. Здесь нужно прояснить следующее.

Аванс (предварительная оплата) и задаток имеют различное назначение, поэтому к ним применяются разные правовые последствия при нарушении. Соглашение о задатке однозначно подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Аванс является только одним из доказательств заключения договора. Соглашение о задатке независимо от суммы всегда совершается в письменной форме. Если сумма по договору выплачена без составления письменного документа, то она считается авансом. Аванс не имеет обеспечительной функции. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в случае прекращения договора до начала его исполнения, а также во всех случаях неисполнения договора. При этом аванс всегда возвращается в однократном размере.

При прекращении договора, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток также должен быть возвращен. Однако если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, если же ответственность лежит на стороне, получившей задаток, эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В случае сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет платежей по договору, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.[1]

 

Регистрация договора

 Договор найма жилого помещения необходимо зарегистрировать в местном исполкоме (администрации). Договор поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда регистрируется в ЖЭСе. Регистрация должна быть осуществлена до момента фактического предоставления жилья нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор является основанием возникновения у нанимателя прав и обязанностей относительно жилого помещения.

Например, договор найма заключен 1 июня 2012 г., жилье по договору передается нанимателю 15 июня, следовательно, зарегистрировать договор необходимо до 15 июня  2012 г.

В соответствии с п. 1.8 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республик Беларусь от 26.04.2010 № 200, для регистрации договора найма необходимо предоставить:

• заявление, подписанное собственником квартиры и зарегистрированными в квартире совершеннолетними членами его семьи, а также гражданами, имеющими равное с собственником право пользования квартирой;
• паспорта сторон;
• три экземпляра договора найма;
• технический паспорт на квартиру;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• письменное согласие всех собственников жилого помещения (если квартира находится в общей собственности).

Договор найма регистрируется в течение 2 дней со дня предоставления всех документов. Процедура эта является бесплатной.

Регистрирующий орган в 5-дневный срок с момента регистрации направляет копию договора в налоговый орган по месту жительства наймодателя для учета и исчисления налога.

 

Расторжение договора

Договор найма (поднайма) жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора (например, невнесение более двух раз подряд платы за пользование жилым помещением, коммунальных платежей, использование жилья не по назначению и т.п.). При расторжении договора по требованию одной из сторон другой стороне за 3 месяца необходимо направить письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

После расторжения договора наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение. Причем собственник жилья не должен обеспечивать их новым жилым помещением. Не действует также и правило преимущественного продления срока действия договора.

Жилое помещение после расторжения договора необходимо освободить в 7-дневный срок. Квартира (комната), инженерное оборудование, предоставленные в пользование предметы домашней обстановки и т.п. сдаются наймодателю по акту в состоянии, оговоренном при заключении договора. Не выполненные нанимателем работы по устранению неисправностей (недостатков) фиксируются в акте. Расходы по проведению этих работ должны быть возмещены нанимателем. Кроме того, наниматель обязан возместить ущерб, нанесенный по его вине занимаемому им жилому помещению, жилым помещениям других граждан и вспомогательным помещениям жилого дома.

 

Уплачиваем налог

Доходы, получаемые от сдачи в наем (поднаем) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в пределах налоговых ставок, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». Несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения не освобождает гражданина от обязанности уплаты подоходного налога.

Ставка подоходного налога зависит от населенного пункта, в котором расположено жилое помещение: чем крупнее населенный пункт — тем выше ставка. Ставки налога определяются не за целую квартиру, а за каждую комнату в квартире. Чем дальше сдаваемое жилье находится от центра города, тем меньший налог надо платить. Например, в Минске размер фиксированного налога за каждую комнату составляет от 75 до 300 тысяч рублей в месяц. Самые высокие ставки налога определены для квартир, находящихся на территории Нарочанского и Мядельского сельсоветов: при сдаче комнаты в период с мая по сентябрь налог составляет от 150 до 600 тысяч рублей за комнату. Конкретный размер ставок налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов.

 При получении в налоговом периоде, то есть в течение одного года, доходов от сдачи внаем (поднаем) квартиры в размере более 26 500 000 белорусских рублей в налоговый орган необходимо предоставить налоговую декларацию. В этом случае доходы от сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход, и будут облагаться подоходным налогом по ставке 12% с последующим перерасчетом налога, как это предусмотрено ст. 173, 179 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК). Налоговая декларация предоставляется не позднее 1 марта, оставшаяся сумма налога доплачивается до 15 мая.

Однако есть некоторые исключения. Так, в соответствии с п. 1.41 ст. 163 НК освобождаются от подоходного налога доходы, получаемые от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим). К данной категории относятся выпускники, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения, выпускники, направленные на работу (службу) в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета, договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего). Получаемые в этом случае наймодателями доходы освобождаются от налогообложения в течение сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).

Статья 179 НК предусматривает два способа уплаты налога: за весь год вперед или ежемесячно.

В первом случае годовой платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры внаем. Уплата сумм налога за каждый последующий год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата налога. Например, квартира сдается с 1 февраля 2012 г. по 31 декабря 2013 г. При уплате фиксированного годового платежа, налог за 2012 г. необходимо заплатить не позднее 2 февраля 2012 г. (первый рабочий день после 1 февраля). Налог за 2013 год необходимо уплатить не позднее 1 января 2013 г..

Во втором случае налог уплачивается не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры, а в последующем — ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога.

Преимущество первого способа уплаты налога заключается в том, что при увеличении размера налоговой ставки в течение года перерасчет суммы налога производиться не будет. Кроме того, вы будете избавлены от ежемесячной обязанности похода в банк для перечисления налога. Выбор второго способа уплаты налога позволит не вносить большую сумму за один раз, и, возможно, направить сэкономленные средства на другие цели. Однако при изменении размеров налоговых ставок суммы налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.

При получении доходов не с первого дня месяца, а также в случае прекращения получения доходов в течение месяца, исчисление сумм налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры внаем.

 

Почему договор обязателен?

За уклонение от уплаты налогов от сдачи квартиры внаем наступает ответственность, предусмотренная ч. 8 ст. 13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях: неуплата или неполная уплата суммы налога, совершенная умышленно, влекут наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее 5 базовых величин.

Кроме того, в полном размере будет взыскана неуплаченная сумма налога.

Составлять протокол и рассматривать дело об административном правонарушении уполномочены налоговые органы.

Могут возникнуть и другие проблемы.

Например, если квартира сдается на длительный срок без заключения договора и уплаты налога, наниматель, отказываясь выселяться, может начать шантажировать собственника жилья доносом в налоговые органы и большими штрафными санкциями. В таком случае придется вначале заплатить налог и соответствующие штрафы, и только потом подавать в суд иск о выселении. Причем за составление иска и представление интересов в суде придется заплатить адвокату, а за подачу иска — заплатить госпошлину.

В том случае, если отсутствует договор найма с описанием состояния квартиры и переданного имущества, будет проблематично взыскать ущерб, причиненный жилому помещению и собственнику действиями нанимателя: повреждение мебели, сантехники, обоев и напольных покрытий, залитие квартиры соседей снизу, огромные счета за телефонные переговоры.

Риск, как видите, в этом деле не оправдан, и лучше все делать по закону.