Что нового принесет новый Жилищный кодекс?

Автор: Александр ЖУК, аттестованный юрист, магистр права13 Март 2013.

На прошлых сессиях обе палаты Национального собрания Республики Беларусь одобрили проект нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

Вступит этот документ в силу в начале следующего года, так что, еще немного обождать – и заживем по-новому. Однако попробуем «заглянуть в будущее» уже сегодня и проанализируем некоторые новшества, ожидающие нас в сфере жилищных отношений.

Новые термины и их определения

В новом ЖК существенно расширен перечень основных понятий, используемых в жилищном законодательстве. Например, введены такие основополагающие понятия, как «объекты недвижимого имущества» и «помещение» К объектам недвижимого имущества ЖК относит жилые дома, квартиры и нежилые помещения в блокированных или многоквартирных жилых домах, а также капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на придомовой территории. Под помещением понимается внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), имеющая определенное функциональное назначение (проживание, коммерческое использование). Жилым помещением типовых потребительских качеств будет считаться жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Новый ЖК закрепляет право государства предоставлять жилые помещения для коммерческого использования и определяет их как жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставляемые гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

На уровне Кодекса, а не технических актов, закрепляется содержание понятий «инженерные системы» и «конструктивные элементы» жилого дома. Инженерные системы — системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электроснабжения, вентиляции, мусоропроводы, лифты и иные системы жилого дома, обеспечивающие установленные для проживания санитарные и технические требования. Конструктивные элементы — фундаменты, наружные стены, междуэтажные перекрытия, крыши, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения, лоджии, отмостка вокруг жилого дома.

Сформулировано понятие «государственная поддержка при строительстве, реконструкции или приобретении жилых помещений» — это комплекс мер, направленных на оказание гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поддержки государства (льготные кредиты, одноразовые субсидии на строительство, реконструкцию или приобретение жилых помещений и другие виды государственной поддержки) при строительстве, реконструкции или приобретении жилых помещений.

Нашим читателям, пожалуй, будет важно, что со вступление в силу нового ЖК на уровне Кодекса будет определен статус жилищно-строительного и жилищного кооперативов (далее — ЖСК и ЖК соответственно).ЖСК представляет собой организацию застройщиков, создаваемую для строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими. ЖК определяется как организация застройщиков, создаваемая для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими.

Введены определения таких важных категорий лиц, как родственники, свойственники, бывшие члены семьи. Родственники — супруг (супруга), родители, усыновители (удочерители), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, а также иные граждане, находящиеся в родственной связи, имеющие общих предков до прадеда и прабабки включительно. Свойственники — родители, усыновители (удочерители), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка и внуки супруга (супруги). Бывший член семьи — лицо, утратившее статус члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, в результате расторжения брака, лишения родительских прав, расторжения письменного соглашения о признании членом семьи или по иным основаниям, предусмотренным законодательством, и продолжающие проживать в жилом помещении собственника, нанимателя, поднанимателя.

Для целей налогообложения определено, что предоставлением мест для краткосрочного проживания считается предоставление жилого помещения по заключенным в календарном году двум и более договорам найма, поднайма жилых помещений, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней.

Принципы и задачи жилищного законодательства

Задачами жилищного законодательства в новом ЖК определены регулирование жилищных отношений, а также обеспечение использования и сохранности жилищного фонда.

В свою очередь, жилищное законодательство основывается на принципах:

обеспечения сохранности и развития государственного и частного жилищных фондов;
содействия гражданам в приобретении жилых помещений;
предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда гражданам, нуждающимся в социальной защите;
неприкосновенности жилых помещений;
недопустимости произвольного лишения жилых помещений;
судебной защиты жилищных прав граждан и организаций.

Состав жилищного фонда

Как и ранее, жилищный фонд будет состоять из государственного и частного жилищных фондов. Государственный жилищный фонд включает в себя:

республиканский жилищный фонд — жилые помещения, находящиеся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);
коммунальный жилищный фонд — жилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

В свою очередь, частный жилищный фонд состоит из жилищного фонда граждан и организаций негосударственной формы собственности.

Жилые помещения включаются в состав жилищного фонда только после их государственной регистрации, а исключаются из состава жилищного фонда в случае перевода жилых помещений в нежилые, уничтожения жилого помещения.

Новый ЖК определяет, какие помещения не включаются в состав жилищного фонда и, следовательно, не подлежат государственной регистрации. К ним относятся:

дачные и садовые дома;
номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;
помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;
передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.);
самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания;
помещения исправительных учреждений, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

Обязательному государственному учету подлежат жилые дома и изолированные жилые помещения. Государственный учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации и государственной регистрации жилых помещений.

Как будем платить?

Новый ЖК к жилищно-коммунальным услугам относит коммунальные услуги, техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт и иные жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии с заключенными договорами. В коммунальные услуги включаются горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов.

Техническое обслуживание не входит в состав коммунальных услуг, оплачивается отдельно и представляет собой эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества жилых домов, уборку и освещение вспомогательных помещений жилых домов, придомовой территории, а также ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями. Перечень работ, связанных с техническим обслуживанием, и периодичность их выполнения будут установлены Советом Министров. Техническое обслуживание будет оплачиваться соразмерно общей площади жилого помещения.

Обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникает:

у собственника жилого помещения — со дня возникновения права собственности;
у нанимателя — со дня заключения договора найма;
у члена организации застройщиков — со дня сдачи дома (квартиры) в эксплуатацию.

Для тех, кто проживает в государственном жилье, дополнительно к оплате жилищно-коммунальных услуг предусмотрена оплата за пользование жилым помещением. Ее размер будет установлен отдельным нормативным правовым актом. Плата за пользование жилым помещением будет вноситься соразмерно общей площади жилого помещения.

Текущий ремонт будет оплачиваться исходя из фактических затрат, а капитальный ремонт — ежемесячно в доле, соразмерной общей площади жилого помещения.

Извечный вопрос — ремонт

В проекте нового ЖК определены два вида ремонта:

капитальный ремонт — комплекс работ, связанных с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, их конструктивных элементов, инженерного оборудования, утраченных в процессе эксплуатации;
текущий ремонт — комплекс технических и организационных мероприятий, производимых в целях предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений.

Таким образом, капитальный ремонт направлен на восстановление утраченных свойств зданий и сооружений, а текущий ремонт — на недопущение утраты их свойств. Капитальный ремонт отнесен к существенным условиям договора найма жилого помещения, то есть без этого пункта договор найма не может считаться заключенным.

За нанимателями государственных жилых помещений сохранена обязанность производить капитальный и текущий ремонт за свой счет. Если при капитальном ремонте многоквартирного жилого дома квартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, не может быть сохранена, этому гражданину по его выбору за счет средств инвестора (застройщика), предоставляется право на:

получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также денежной компенсации в случае, если стоимость предоставляемой квартиры меньше стоимости утрачиваемой квартиры;
получение денежной компенсации не ниже размера затрат, необходимых для строительства квартиры в многоквартирном жилом доме взамен утрачиваемой квартиры.

В случае выбора денежной компенсации это право может быть реализовано только с согласия совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), и органов опеки и попечительства, если в сносимом жилье зарегистрированы несовершеннолетние.

Периодичность и продолжительность капитального ремонта по-прежнему устанавливается техническими нормативными правовыми актами.

Выселение из жилого помещения

Выселение из жилых помещений, как и в настоящее время, новым ЖК будет допускаться только судом и только по основаниям, предусмотренным ЖК и иными законодательными актами. В решении суда обязательно должно быть указано жилое помещение, предоставляемое выселяемым гражданам (адрес, площадь). По общему правилу выселяемым гражданам будут предоставляться другие жилые помещения. Предоставляемое в связи с выселением жилое помещение должно:

находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности — в пределах территории сельсовета (поселка городского типа). Жилое помещение не в данном населенном пункте может быть предоставлено гражданину только с его согласия;
соответствовать санитарным и техническим требованиям;
иметь минимальные типовые потребительские качества.

Данные критерии могут не соблюдаться, если гражданина выселяют за неоплату жилищно-коммунальных услуг, невнесение платы за пользование государственным жильем, использование жилого помещения не по назначению или нарушение порядка пользования жилым помещением.

Единственным основанием внесудебного выселения граждан является аварийное состояние или грозящий обвал жилого помещения. В данном случае выселение производится в административном порядке по постановлению прокурора. Все расходы по выселению оплачивает собственник жилого фонда.

Выселение без предоставления другого жилого помещения

Со вступлением в силу нового ЖК могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане:

самоуправно занявшие жилое помещение (то есть без наличия прав на него);
не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение (то есть только зарегистрированные на жилплощади) и систематически (два и более раза в течение года) разрушающие или портящие жилое помещение, либо использующие его не по назначению, либо систематически нарушающие правила пользования жилым помещением, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, если меры административного воздействия оказались безрезультатными. По данному основанию могут быть выселены члены (бывшие члены) семьи собственника жилого помещения в случае прекращения права долевой собственности, если их доля незначительна и не может быть реально выделена. Выселение производится после выплаты собственниками, остающимися в жилом помещении, выселяемым гражданам рыночной стоимости их долей;
заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением либо письменное соглашение о признании членом семьи, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления жилого помещения;
в случае расторжения договора найма жилого помещения.

Выселение неплательщиков

По данному основанию граждане могут быть выселены только из государственного жилья или из общежития.

Основания для выселения возникнут, если гражданин не будет платить без уважительных причин за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением не менее 3 месяцев подряд (в настоящее время — 6 месяцев подряд). Следовательно, если суд признает причины уважительными (например, увольнение по причине ликвидации организации или сокращению штатов, тяжелая болезнь, повлекшая значительные расходы на лечение и т.п.) или если оплата задерживается на 1–2 месяца — выселение такому неплательщику не должно угрожать.

Выселяемому гражданину предоставляется другое жилое помещение, по общей площади менее занимаемого и (или) уступающее ему по своим потребительским качествам, в том числе, вне пределов данного населенного пункта.

Выселяемые граждане также могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Снос и изъятие земельного участка

Если государственное жилое помещение находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям и признано непригодным для проживания, то наниматель подлежат выселению с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого.

Если жилой дом, в котором находится государственное жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд либо жилое помещение признано не соответствующим санитарным и техническим требованиям и подлежит переводу в нежилое, то нанимателю предоставляется жилое помещение по норме от 15 до 20 кв.м общей площади на человека. С превышением нормы жилое помещение предоставляется, если оно представляет собой однокомнатную квартиру или жилую комнату либо предназначено для проживания граждан независимо от пола, кроме супругов.

Отдельно следует сказать о выселении из частного жилья. Собственник жилого помещения с совместно проживающими с ним гражданами в случае, если жилое помещение подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, имеет право на денежную компенсацию или на получение в собственность другой квартиры (дома).

Также отдельно следует остановиться на правах граждан при сносе жилого дома, квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. До принятия решения об изъятии земельного участка собственнику жилого помещения предлагается на выбор:

в собственность квартира типовых потребительских качеств (не менее 15 кв.м общей площади на одного человека). Если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них, то предоставляется денежная компенсация в размере данной разницы. При определении размера общей площади не учитываются граждане, вселившиеся после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка (кроме собственника, супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи). В случае невозможности предоставления одной квартиры может быть предоставлено несколько квартир типовых потребительских качеств;
денежная компенсация за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

При наличии возможности дополнительно к вышеуказанным правам предлагается на выбор:

строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Если изымается земельный участок в г. Минске, то дополнительно к вышеуказанным правам собственнику жилья предлагается земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации. Право на такой земельный участок зависит от права, которое было у собственника на участок в столице (собственность или пожизненное наследуемое владение).

Собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеперечисленных прав. В случае если стоимость предоставляемых жилого дома или квартиры превышает рыночную стоимость подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, разница в их стоимости с собственника не взыскивается.

Выселение собственником членов семьи

Со вступлением в силу нового ЖК собственник жилого помещения приобретет право выселить достигших 18 лет членов своей семьи без предоставления им другого жилого помещения. В свою очередь, членами семьи будут считаться:

супруг, супруга, дети и родители;
другие родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником, ведущие с ним общее хозяйство и заключившие письменное соглашение о признании их членами семьи;
иные граждане, не менее 5 лет проживающие совместно с собственником, ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи.

Выселение будет возможно, если члены (бывшие члены) семьи систематически (2 и более раза в течение года) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически нарушают правила пользования жилым помещением, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме. Выселение будет возможно только в судебном порядке, при отсутствии права собственности на жилое помещение, и если меры административного воздействия оказались безрезультатными.

Собственник жилого помещения приобретает право выселить достигших 18 лет членов своей семьи с предоставлением им другого жилого помещения — этобудет возможно, если члены семьи собственника имеют в данном населенном пункте другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Если им принадлежит доля в праве общей собственности на жилое помещение собственника, то выселение произведено быть не может.

Собственник жилого помещения приобретает также право выселить бывших членов своей семьибез предоставления им другого жилого помещения. К бывшим членам семьи ЖК относит членов семьи собственника, проживавших и продолжающих проживать в жилом помещении, переставших быть членами семьи в результате расторжения брака, лишения родительских прав либо расторжения письменного соглашения о признании членами семьи. Если бывший член семьи собственника жилого помещения не имеет доли в праве общей собственности на это жилое помещение, то он может быть выселен по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением либо письменным соглашением о признании членом семьи.

Однако собственник жилого помещения не всегда сможет воспользоваться своим правом. Новый ЖК предоставит гарантии бывшим членам семьи собственника в том случае, если у них отсутствует право пользования иным жилым помещением, а также если их имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением. В таких случаях суд вправе установить срок, в течение которого за бывшими членами семьи сохраняется право пользования жилым помещением.

Общей гарантией является согласие органов опеки и попечительства при выселении лиц с несовершеннолетними детьми.

Залог — дело тонкое…

В проекте нового ЖК закреплено, что после прекращения права собственности на заложенное жилое помещение бывший собственник и члены его семьи подлежат выселению из жилого помещения, находящегося в залоге у банка, без предоставления другого жилого помещения.

"Личный юрист", № 7/2012

Последнее: