Договор найма жилого помещения в новом Жилищном кодексе

Одним из наиболее распространенных оснований возникновения права пользования жилым помещением является договор найма. Данный договор позволяет гражданину проживать в жилом помещении на законных основаниях при отсутствии права собственности на жилье.

Рассмотрим этот юридический институт в разрезе норм нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), который вступит в силу в марте следующего года.

Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на определенный срок или бессрочно. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната. Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма частного жилого помещения или комнаты в общежитии. В то же время жилое помещение, расположенное в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале, не может являться предметом договора найма. При этом следует иметь в виду, что наймодателем может быть только собственник жилого помещения, в свою очередь нанимателем — только гражданин.

Статья 50 нового ЖК определяет следующие существенные условия договора найма жилого помещения:

• предмет договора найма;
• срок действия договора — для договоров найма, заключенных на определенный срок;
• размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
• срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги — в случае, если наниматель обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Договор будет считаться незаключенным, если между его сторонами не достигнуто соглашение по приведенным выше существенным условиям.

В договоре найма жилого помещения указываются также и члены семьи нанимателя, которые постоянно проживают совместно с ним в этом жилом помещении.

В новом ЖК прописано, что инвалидам по их письменной просьбе государственные жилые помещения предоставляются по договору найма вблизи места их работы, места жительства их родственников, места нахождения организаций, занимающихся реабилитацией инвалидов. В ином месте жилые помещения могут предоставляться инвалидам только при условии их письменного согласия. Гражданам, достигшим 60-летнего возраста, инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды или граждане, достигшие 60-летнего возраста, по их письменной просьбе государственные жилые помещения на условиях найма предоставляются на нижних этажах (не выше третьего) или в домах, имеющих лифты.

Заключение договора найма и передача жилого помещения

Договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации в местном органе управления (для государственного жилья) или в ЖЭСе (для частного жилья). Договор найма составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в местном органе управления, зарегистрировавшем этот договор. Местные органы управления регистрируют договоры найма в Книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Статьей 53 нового ЖК установлено, что передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма, осуществляется по акту о приеме-передаче, однако если передаваемое жилое помещение принадлежит наймодателю на праве частной собственности, то такой акт может не составляться.

Акт о приеме-передаче составляется в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя. В акте о приеме-передаче указываются:

• сведения о сторонах договора найма (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства — для граждан; наименование и место нахождения — для юридических лиц);
• место нахождения (адрес) жилого помещения;
• количество жилых комнат жилого помещения, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи нанимателю;
• иные данные (по усмотрению сторон).

Права и обязанности сторон договора

Согласно ст. 54 нового ЖК наймодатель жилого помещения имеет право требовать:

• своевременного внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и (или) платы за пользование жилым помещением;
• использования нанимателем жилого помещения в соответствии с его назначением;
• доступа в жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования и проведения ремонтных работ.

В то же время наймодатель жилого помещения обязан:

• предоставить нанимателю жилое помещение;
• обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования;
• устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, возникшие вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя жилого помещения.

Что касается прав и обязанностей нанимателя, то они прописаны в ст. 55 ЖК. Согласно данной норме наниматель жилого помещения имеет право:

• предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи;
• расторгнуть договор найма в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязанностей по этому договору;
• требовать внесения изменений в договор найма при предоставлении права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям.

Наниматель жилого помещения обязан:

• использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения и находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;
• своевременно и в полном объеме вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и (или) плату за пользование жилым помещением;
• обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);
• возмещать ущерб, причиненный им помещениям других граждан и организаций.

Статьей 56 ЖК также установлено, что наниматель вправе вселять без согласия проживающих в квартире лиц своих супруга, родителей и детей.

Родных братьев и сестер, деда, бабку и внуков, а также свойственников и нетрудоспособных иждивенцев, заключившим с нанимателем письменное соглашение о признании членом семьи, наниматель вправе вселять только с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено нескольким нанимателям.

Вселенные в квартиру граждане обязательно указываются в договоре найма жилого помещения. После вселения указанные лица получают право регистрировать на занимаемой жилплощади без чьего-либо согласия своих несовершеннолетних детей, а вот вселение ими других граждан допускается только с письменного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи.

В случае выезда на место жительства в другое жилое помещение члены семьи нанимателя утрачивают права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, и могут быть выселены в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения, по общему правилу, возможно по соглашению сторон. Отказ наймодателя, нанимателя жилого помещения и (или) проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи от изменения договора найма жилого помещения может быть обжалован в суде.

Прекращение договора найма, особенности его изменения

Договор найма жилого помещения прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения. Однако если в жилом помещении остались проживать совершеннолетние члены  семьи нанимателя, то они имеют право требовать заключения договора найма и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение с согласия совершеннолетних членов семей нанимателей жилого помещения, проживающих совместно с ними.

Дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения, проживающий совместно с ним, вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи потребовать признания его нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя

Частью 6 ст. 60 нового ЖК установлено, что совершеннолетний член семьи нанимателя, проживающий совместно с ним, вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма с письменного согласия остальных проживающих совместно с ним членов семьи нанимателя, если ему может быть выделена изолированная жилая комната (комнаты).

 По общему правилу, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон. При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма считается расторгнутым со дня их выезда.

А вот без согласия нанимателя договор найма жилого может быть расторгнут:

• при нарушении существенных условий договора;
• если проживающие в квартире граждане систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически нарушают ЖК. Данные нарушения обязательно должны создавать невозможные условия для проживания в одной квартире или в одном жилом доме.

Абсолютно новой является возможность члена семьи нанимателя, не допускавшего нарушений, в этой ситуации требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя.

При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. При этом требование о расторжении договора найма может быть заявлено в суд только в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

При прекращении либо расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить занимаемое жилое помещение и сдать его наймодателю по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в договоре найма. Акт опять же может не составляться по решению наймодателя и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда.

И в заключение отметим, что договор найма жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке в случае:

• представления не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, на основании которых было предоставлено жилое помещение;
• нарушения прав других граждан или организаций на жилое помещение, являющееся предметом договора найма;
• нарушения условий и порядка предоставления жилого помещения.

"Личный юрист", № 8/2012