Сдаем квартиры и комнаты: заключение договора, регистрация, налоги

Лето прошло, наступила осень, а вместе с ней — горячая пора поиска приезжими студентами жилья на время очередного учебного года, а владельцами свободной жилой площади — подходящих молодых людей, грызущих гранит науки. В этой статье мы расскажем о том, какие обязанности налагаются законодательством на наймодателя в связи со сдачей им внаем жилого помещения.

 

Процедура заключения и регистрации договора найма, уплаты подоходного налога с полученных от сдачи внаем жилья доходов регулируется:

• Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах» (далее — Указ № 497);
• постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее — постановление № 1191);
• пунктом 2 ст. 173 и 179 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь.

 

Договор нужно заключать и регистрировать

Каждый потенциальный владелец свободной жилплощади наверняка задавался вопросом: надо ли легализировать свои отношения по сдаче жилья внаем человеку, который вселяется на относительно небольшой промежуток времени, не склонен болтать лишнего и готов за небольшую скидку всегда поклясться, что он заглянул на огонек не более чем на часок. По нашему мнению, лучше это сделать.

Во-первых, процедура заключения и регистрации договора найма максимально упрощена.

Во-вторых, размер подоходного налога в процентном отношении к действующим в городах ставкам сдачи жилья внаем просто смешон.

В-третьих, заключенный договор предоставляет гарантии того, что в случае неисполнения его условий, причинения материального ущерба сторона по договору сможет привлечь виновную сторону к гражданско-правовой ответственности.

В-четвертых, не надо будет зависеть от милости соседей, которые в любой момент могут «донести» куда следует о получении владельцем свободного жилья «нетрудовых» доходов. Кстати, ничего не помешает и обиженному чем-нибудь жильцу опуститься до мелкого шантажа своего квартирного благодетеля.

Если эти аргументы неубедительны, тогда рискуйте своим имуществом и здоровьем, живя в постоянном страхе быть схваченным за руку за неуплату подоходного налога.

Следует знать, что жилую комнату (или всю квартиру) можно сдать путем заключения договора найма или договора поднайма. Отличие между этими договорами состоит в том, что договор найма заключает собственник жилья, а договор поднайма — наниматель жилого помещения, принадлежащего другому лицу или государству. Содержание обоих договоров придумывать не надо — их формы утверждены постановлением № 1191. Все необходимые правовые положения там прописаны, нужно только заполнить пустые места конкретными сведениями. Бланк договора можно найти в ЖЭСе, а текст — в сети Интернет. Большого фактического различия между договорами найма и поднайма нет, поэтому для удобства изложения мы будем вести речь только о договоре найма. Наймодатель (владелец жилья) должен письменно заключить договор найма еще до того, как наниматель (например, студент) поселится в комнате или квартире.

При сдаче жилья внаем в течение календарного года по двум договорам и более на срок менее 15 дней каждый нормы Указа № 497 и иных перечисленных выше актов законодательства не применяются. В этом случае следует руководствоваться другими нормативными правовыми актами.

На практике часто имеет место такая ситуация, когда в одну комнату заселяются двое и более студентов. Возникает вопрос: с кем из них надо заключать договор найма. Если обратиться к тексту договора, утвержденного постановлением № 1191, то из него видно, что наниматель вправе заключить один договор от имени всех членов своей семьи, вселяющихся вместе с ним. Но студенты не являются членами одной семьи. Это означает, что заключить договор только с одним из них, вписав остальных в качестве членов его семьи, нельзя. Следовательно, владельцу жилья надо заключать договор с каждым из них. При этом с каждого жильца в отдельности в соответствующей пропорции должна взиматься плата за проживание, а также за коммунальные и иные услуги (если их оплата предусмотрена договором).

Конечно, можно это правило проигнорировать и заключить договор с одним из вселившихся студентов. Но в таком случае следует отдавать себе отчет в том, что если подписавший договор откажется платить за своих собратьев по учебе (например, по причине того, что те не передали ему вовремя необходимую денежную сумму), то взыскать с него такую недоплату будет юридически невозможно, в том числе и через суд. И выселить за чужие грехи его нельзя: если свои собственные обязанности он исполняет надлежащим образом, то закон будет на его стороне.

До вселения временных квартирантов договор найма надо не только заключить, но и зарегистрировать в местном исполнительном и распорядительном органе (районная администрация, исполком) или ЖЭСе. Срок такой регистрации составляет 2 дня со дня представления договора. Однако если регистрирующей инстанции потребуется запросить документы или сведения от других государственных органов или организаций, то срок регистрации договора увеличится до 10 дней. В течение 5 дней после регистрации местный исполнительный и распорядительный орган или ЖЭС, зарегистрировавшие договор, обязаны направить копию договора в налоговый орган по месту жительства владельца жилого помещения. Ранее эту обязанность исполнял сам наймодатель.

Несомненно, владельца жилья может беспокоить вопрос о том, придется ли давать согласие на регистрацию студента по месту нахождения принадлежащего ему жилого помещения. Как известно, регистрация заменила собой прописку, однако не все связанные с ней проблемы оказались раз и навсегда решенными. Вот почему граждане проявляют обоснованную осторожность при даче согласия на регистрацию новых жильцов. Можем успокоить наймодателей: студенты дневной формы обучения, которым не предоставлено общежитие, подлежат регистрации по месту нахождения учреждения образования, в котором они обучаются. При этом орган регистрации выдает им свидетельство о регистрации по месту пребывания. Эти правила установлены п. 30 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413.

 

Уплата подоходного налога

Согласно Указу № 497 владельцы сдаваемых внаем квартир уплачивают подоходный налог в фиксированных суммах при условии, что их доход от сдачи внаем жилья не превышает 500 базовых величин за весь календарный год. На 1 сентября 2010 г. базовая величина составляет 35 000 руб., значит, максимальный доход за 2010 год составляет 17,5 млн руб. Эта сумма соответственно возрастет, если до конца текущего года размер базовой величины увеличится. В случае получения владельцем сдаваемого внаем жилья годового дохода, превышающего 500 базовых величин, он должен будет платить подоходный налог в общеустановленном порядке. Уплаченные суммы налога пойдут в зачет.

Ставки фиксированных сумм подоходного налога установлены решениями областных и Минского городского Советов депутатов. Так, ежемесячный налог за каждую сдаваемую внаем комнату (!) в зависимости от места расположения квартиры (жилого дома) в пределах города составляет:

• в Минске — от 1 до 2 базовых величин;
• в Бресте — от 0,9 до 1,1 базовой величины;
• в Гродно — 0,8 базовой величины;
• в Гомеле и Витебске — от 0,8 до 1 базовой величины;
• в Могилеве — от 0,5 до 0,83 базовой величины.

Указом № 497 предусмотрены предельные размеры фиксированных сумм подоходного налога, которые областные и Минский городской Советы депутатов не вправе превышать или занижать.

Подоходный налог уплачивается в бюджет в предварительном порядке. Наймодателю предоставлено право выбирать один из способов уплаты подоходного налога:

• помесячно. В этом случае первый платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления комнаты внаем, последующие платежи — не позднее 1-го числа текущего месяца;
• единовременно за календарный год. В этом случае первый платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления комнаты внаем, последующие платежи — не позднее 1-го числа текущего года.

При изменении налоговых ставок в первом случае делается перерасчет налога за последующие месяцы, а во втором случае внесенные за год суммы налога перерасчету не подлежат. Если договор заключен не с начала календарного месяца либо прекращен до истечения месяца, расчет налога производится пропорционально количеству дней сдачи комнаты внаем в таком месяце.

 

Ответственность за нарушение законодательства

Согласно Указу № 497 несоблюдение установленной законодательством формы договора найма не освобождает владельца квартиры от обязанности уплаты фиксированных сумм подоходного налога. Законодательством не предусмотрено право наймодателя возлагать на нанимателя обязанности по уплате подоходного налога в бюджет. В силу этого никакие договоренности на этот счет между сторонами договора найма не будут иметь юридической силы.

Согласно Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь неисполнение плательщиком налогового обязательства влечет взыскание с него неуплаченных сумм налога и пеней за просрочку уплаты каждой такой суммы. Неуплата или неполная уплата суммы подоходного налога, совершенная умышленно, согласно ч. 8 ст. 13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП) влечет административную ответственность в виде наложения штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее 5 базовых величин.

В случае нарушения правил заключения и регистрации договора найма владелец жилья может быть также привлечен к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями (ч. 1 ст. 21.16 КоАП) — размер штрафа составит от 10 до 30 базовых величин.

--------------------------------------------------------------------------------

 

 

А знаете ли вы, что фраза «Кто владеет информацией, тот владеет миром» стала знаменитой благодаря стремлению Ротшильдов первыми узнавать новости. Это их стремление, а также единственное (кроме денег) хобби – разведение почтовых голубей – однажды помогли им сделать целое состояние.

Это было в 1815 году, когда после триумфального возвращения Наполеона, так называемых «ста дней», фондовые биржи ждали исхода решающей битвы при Ватерлоо. Ждали его и братья Ротшильды: Натан – в Лондоне, Якоб – в Париже, предварительно изрядно пополнив свои голубятни в северо-западной Европе.

Начало сражения явно было за Наполеоном, об этом известили Лондон. Но наблюдатели не предвидели, что на помощь армии Веллингтона придет прусский корпус Блюхера, который и решит исход сражения. Наполеон был повержен. Голуби с шифрованными донесениями об этом были срочно отправлены Ротшильдам. Утром Натан уже сокрушался по поводу успехов Наполеона и продавал свои акции. Тот же трюк проделал в Париже и Якоб. На бирже началась паника – ведь Ротшильды, которые все новости узнают первыми, продавали бумаги. Продавать начали все, произошел обвал английских, австрийских, прусских ценных бумаг. А в это время агенты Ротшильдов скупали эти же бумаги за бесценок.

Только через двое суток на бирже узнали, что на самом деле Наполеон битву проиграл. Люди теряли состояния, а Ротшильды за один день заработали 40 миллионов фунтов стерлингов и стали обладателями значительной части британской экономики.