Подтверждение прав на своевременно не переоформленное недвижимое имущество

Автор: Сергей БЕЛЯВСКИЙ, судья хозяйственного суда Гродненской бласти, заместитель председателя областного отделения Союза юристов .

Недвижимость является имуществом особого вида, права на которое подлежат государственной регистрации в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру». При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, это установлено ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).

Более того, в соответствии со ст. 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2013 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон), государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение не только права собственности, но и таких прав, как оперативного управления, хозяйственного ведения и др. Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Как показывает судебная практика, зачастую новые фактические правообладатели недвижимости не спешат оформлять переход прав на данное имущество к ним. Более того, встречаются и такие случаи, когда принятое имущество повторно неоднократно отчуждается уже вторым и третьим покупателям. В результате подобных сделок фактический последний правообладатель утрачивает возможность зарегистрировать свои права на недвижимость в силу невозможности представить в регистрирующий орган акт приема-передачи от титульного владельца, указанного в качестве такового в регистрирующем органе к последнему правообладателю.

Выходом в такой ситуации в соответствии со ст. 55 Закона является судебное подтверждение факта принадлежности имущества последнему правообладателю. При наличии подобного судебного постановления регистрация перехода прав становится возможной. Хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, ИП, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке.

Заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества (например, по результатам торгов в процедуре банкротства; если объект недвижимости создан до вступления в силу Закона и организация-продавец ликвидирована и т.п.) придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

Пример

Хозяйственный суд рассмотрел заявление РУП «М» об установлении факта принадлежности капитальных строений (сооружений) на праве коммунальной собственности районному исполнительному комитету и хозяйственного ведения РУП «М». Заинтересованными лицами выступали областной исполнительный комитет, районный исполнительный комитет, РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», РУП ЖКХ. В обоснование своего заявления заявитель ссылался на факт передачи ему указанного имущества в ходе реорганизации СПК «З», присоединенного к заявителю. Заинтересованные лица в отзывах возражений на заявление не представили, в судебном заседании согласились с заявленными требованиями.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, суд установил следующее.

Решением облисполкома от 13.01.2005 было ликвидировано ГУ «Дом-интернат». В связи с ликвидацией указанного учреждения, имущество, принадлежащее ему на праве оперативного управления и праве собственности облисполкому, решением облисполкома от 03.05.2005 «О безвозмездной передаче объектов из собственности области в собственность района» было передано в коммунальную собственность райисполкома. В соответствии с актом от 01.07.2005 о безвозмездной передаче зданий с инженерными сетями, сооружениями, жилым фондом, оборудованием, техникой и многолетними насаждениями, находящимися в оперативном управлении государственного учреждения «Дом-интернат», в том числе здания и сооружения, факт принадлежности которых устанавливался по настоящему делу, были приняты в составе комплекса принимаемых объектов в коммунальную собственность района и переданы в хозяйственное ведение РУП ЖКХ. Указанный факт подтверждался решением райисполкома от 22.06.2005.  С момента поступления имущества дома-интерната на баланс РУП ЖКХ было передано право зарегистрировать за собой вышеназванные объекты.

Затем районным Советом депутатов 27.12.2005 было принято решение № 102 «О безвозмездной передаче в собственность СПК «З» имущества, находящегося в собственности района». Согласно этому решению вышеназванные объекты были переданы в собственность СПК «З» по акту приема-передачи от 28.12.2005 и ТТН от 28.12.2005.

Впоследствии райисполкомом было принято решение от 23.03.2009 «О присоединении СПК «З» к РУП «М». 13.07.2009 были внесены изменения в Устав РУП «М» о том, что предприятие является правопреемником всех прав и обязанностей СПК «З». В связи с этим все имущество СПК «З», в том числе и имущество дома-интерната, вновь перешло в коммунальную собственность района и в полное хозяйственное ведение РУП «М». Вместе с тем акт передачи имущества у заявителя отсутствовал.

Согласно сведениям, содержащимся в регистрационных делах имущества дома-интерната, принадлежность которого устанавливалась в рамках настоящего дела, строения принадлежат на праве собственности облисполкому и праве оперативного управления ликвидированному ГУ «Дом-интернат». Дата государственной регистрации указанных прав — 22.08.2001.

Как было указано в отзывах заинтересованных лиц, а также подтверждено ими в судебном заседании, надлежащее оформление передачи имущества не было осуществлено по вине райисполкома, РУП ЖКХ, заявителя и СПК «З», не исполнивших своевременно решения облисполкома от 03.05.2005 и райисполкома от 22.06.2005, от 23.03.2009 в части своевременной регистрации перехода прав на имущество дома интерната. 

Дальнейшая регистрация перехода прав к СПК «З» и заявителю в силу этого стала невозможной.

Зарегистрировать в установленном порядке права на имущество дома-интерната, принадлежность которого устанавливалась в рамках настоящего дела, не представлялось возможным, поскольку согласно п. 4 ст. 10 Закона государственная регистрация перехода, прекращения права на недвижимое имущество, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права. По данной причине на обращение заявителя в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» с заявлением о государственной регистрации перехода прав на имущество дома-интерната, принадлежность которого устанавливалась в рамках настоящего дела, было отказано в совершении регистрационного действия.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе капитальные строения (здания, сооружения). Согласно ст. 131 ГК недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Как следует из содержания ст. 7 ГК гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу основных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим согласно п. 3 ст. 7 ГК гражданские права возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 43 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) хозяйственный суд рассматривает дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения и прекращения прав юридических лиц. В соответствии со ст. 231 ХПК хозяйственный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц, ИП или граждан в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности. Хозяйственный суд рассматривает дела об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, ИП или гражданину. При этом согласно ст. 232 ХПК хозяйственный суд принимает к своему производству и рассматривает в судебном заседании заявление об установлении юридического факта при наличии в совокупности следующих условий, если:

  1. согласно законодательству, факт порождает юридические последствия, то есть влечет за собой возникновение, изменение или прекращение правоотношений в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности;
  2. установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного хозяйственному суду;
  3. законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления данной категории юридических фактов;
  4. заявитель не имеет другой возможности получить либо восстановить надлежащие документы, устанавливающие юридический факт.

Как следовало из материалов дела, заявитель не имел иной возможности получения правоустанавливающих документов, подтверждающих факт принадлежности капитальных строений (сооружений) дома-интерната, принадлежность которых устанавливается в рамках настоящего дела, на праве коммунальной собственности районному исполнительному комитету и хозяйственного ведения РУП «М».

Спор о праве относительно указанного имущества из материалов дела не усматривался, что подтвердили в отзывах и в судебном заседании заинтересованные лица и сам заявитель.

В соответствии с п. 4 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.12.2007 № 82 «Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, ИП, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке.

Факт принадлежности капитальных строений (сооружений) дома-интерната, принадлежность которых устанавливалась в рамках настоящего дела, на праве коммунальной собственности районному исполнительному комитету и хозяйственного ведения РУП «М» подтверждался совокупностью собранных по делу доказательств.

В соответствии со ст. 55 Закона одними из оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются:

  • акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
  • судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

С учетом изложенного заявление РУП «М» об установлении факта принадлежности капитальных строений (сооружений) дома-интерната, принадлежность которых устанавливалась в рамках настоящего дела, на праве коммунальной собственности районному исполнительному комитету и хозяйственного ведения РУП «М» было признано подлежащим удовлетворению. В решении было указано, что оно служит основанием для регистрации соответствующим органом юридического факта.