Текущий ремонт: есть необходимость — нужно ремонтировать

Жилищным кодексом Республики Беларусь установлена обязанность собственников жилых помещений нести расходы по эксплуатации их общего имущества. Вместе с тем лишь небольшая доля работ по текущему ремонту в соответствии с постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства № 12 от 4 июня 2014 г. «Об установлении перечней видов работ по текущему ремонту жилищного фонда и порядке возмещения фактических затрат на текущий ремонт жилищного фонда», должна возмещаться собственниками и нанимателями жилья.

На сегодняшний день порядок организации и проведения работ по текущему ремонту жилфонда, источниками финансирования которых являются средства, вносимые собственниками и нанимателями жилых помещений, законодательно определен. Существует механизм, с помощью которого обслуживающие организации выполняют эти работы в соответствии с годовыми планами. Нет проблем и с компенсацией затрат на ремонт мест общего пользования.

О том, как теперь должны строиться взаимоотношения обслуживающих организаций и граждан по вопросам выполнения текущего ремонта, журналу "Живи как хозяин" рассказал заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Андрей МАТЮХОВ.

— Андрей Викторович, что служит основанием для проведения обслуживающими организациями текущего ремонта в подъезде?

— Основанием для определения потребности в проведении работ по текущему ремонту жилищного фонда, которые финансируются за счет средств граждан, являются прежде всего неудовлетворительное техническое состояние конструктивных элементов здания и его инженерных систем (оборудования), а также периодичность проведения ремонтных работ. Кроме того, решение о необходимости проведения текущего ремонта в соответствии с законодательством могут принять сами граждане.

Важно отметить, что критерием определения необходимости выполнения текущего ремонта подъездов являются несоответствие конструктивных элементов и инженерных систем требованиям к их техническому состоянию, установленным техническими нормативными правовыми актами, а также наличие дефектов отделочного покрытия: сколы, выбоины, трещины, отслоения окрасочного и облицовочного покрытий, штукатурного слоя, наличие несанкционированных надписей и т. д. Если такие дефекты составляют свыше 40 % от общей площади конструктивных элементов подъезда, то должен производиться текущий ремонт всего подъезда. При наличии дефектов на незначительной площади производится ремонт отдельных конструктивных элементов либо локальный ремонт в пределах поврежденных участков.

Добавлю, что выбор материалов отделки и цветового решения при выполнении текущего ремонта подъездов многоквартирных жилых домов принимается в соответствии с решением жителей. В случае если граждане не смогли договориться о цвете, то выбор материалов отделки и цветового решения принимается в соответствии с качеством и цветом существующих материалов.

В жилых домах, включенных в перспективные программы капитального ремонта, работы по текущему ремонту подъездов не включаются в годовые планы текущего ремонта жилищного фонда, а производятся при капитальном ремонте таких домов, также за счет собственников и нанимателей жилых помещений.

— Как должна выстраиваться работа обслуживающих организаций при осуществлении ремонта за счет средств населения?

— Текущий ремонт для населения является основной жилищно-коммунальной услугой, и именно согласно требованиям законодательства, предъявляемым к ЖКУ (Жилищный кодекс, Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»), должна строиться работа обслуживающих организаций с населением в этом направлении.

Напомню, нормами законодательства установлено, что ЖКУ осуществляются на основании договора на оказание данных услуг (ст. 13 Закона «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»). Постановлением Совета Министров № 99 от 30.01.2009 г. утверждена форма типового договора на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома, в котором определяются права и обязанности сторон.

Следует подчеркнуть, что отказ от заключения договора с обслуживающей организацией на основные виды ЖКУ, к которым относится и текущий ремонт, не освобождает граждан от внесения платы за ФАКТИЧЕСКИ оказанные основные жилищно-коммунальные услуги (ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

Кроме того, Жилищным кодексом определено, что эксплуатация жилищного фонда должна осуществляется с соблюдением требований технических нормативных правовых актов, и организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда, обязаны обеспечивать надлежащее содержание подъездов, других вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома в соответствии с этими требованиями.

Таким образом, обслуживающие организации, определившись с необходимостью проведения текущего ремонта подъезда, вызванного несоответствием конструктивных элементов и инженерных систем требованиям, предъявляемым к их техническому состоянию, по результатам проведенных технических осмотров должны:

• составить дефектный акт с указанием видов и объемов работ;
• составить на основании дефектного акта локальную смету;
• включить ремонт подъезда в годовой план текущего ремонта жилищного фонда.

До проведения текущего ремонта подъезда в соответствии со сроками, установленными годовым планом текущего ремонта жилищного фонда, обслуживающая организация обязана заранее информировать граждан о планируемых сроках проведения ремонта, основных видах работ и их стоимости, для чего составляется смета на ремонтно-строительные работы, на основании которой рассчитывается сумма возмещения затрат для каждой квартиры. Размер платы за ремонт исчисляется в долях, соразмерных общей площади квартир. Больше площадь — больше сумма оплаты.

Далее ВСЕМ гражданам предлагается заключить договоры на текущий ремонт подъезда, в которых указывается сумма для каждого плательщика. Жители подъезда, участвующие в подписании договора, могут по желанию выбирать качество материалов и цветовое решение.

После выполнения ремонта составляется акт выполненных работ и гражданам выставляется сумма к оплате за фактически оказанную услугу. Счет отправляется в том числе и тем, кто отказался заключать договор.

— Таким образом, когда подъезд находится в неудовлетворительном состоянии, его ремонт будет проведен, даже если не все жители согласны с его проведением?

— Совершенно верно. Еще раз хочу сделать акцент на том, что в обязанности эксплуатирующей организации входит обеспечение содержания подъездов в соответствии с техническими требованиями, предъявляемыми к конструктивным элементам и инженерным системам, и, если выявлены дефекты и неисправности, эксплуатирующая организация должна принять меры по приведению вспомогательных помещений жилого дома в соответствие с этими требованиями.

— Кому предлагается заключить договор на текущий ремонт подъезда — всем жителям дома или только жителям подъезда? 

— При проведении текущего ремонта общего имущества, находящегося в одном подъезде жилого дома, допускается заключать договор с гражданами, в пользовании которых находится общее имущество, подлежащее ремонту, то есть с собственниками и нанимателями жилых помещений ремонтируемого подъезда.

— Какова периодичность выполнения текущего ремонта подъездов? 

— Периодичность текущего ремонта подъездов жилых домов принимается с учетом минимальной продолжительности эффективной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем жилого дома с момента ввода их в эксплуатацию после завершения строительства или проведения последнего ремонта. Исходя из сложившейся практики эксплуатации определено, что текущий ремонт подъездов многоквартирных жилых домов желательно проводить не реже одного раза в 7 лет. При этом, естественно, необходимо учитывать техническое состояние конструктивных элементов.

Все зависит от отношения жителей к подъезду. Если собственник бережно относится к имуществу, межремонтный срок может продлиться и до 10 лет.

— А как быть в тех случаях, когда имуществу подъезда нанесен ущерб, не связанный с деятельностью человека? Кто заплатит за ремонт в случае вандализма? 

— Если обнаруженные дефекты и неисправности не связаны с деятельностью собственников жилья, а к таковым можно отнести течь кровли, стыков стеновых панелей, повреждение трубопровода и т. п., то ремонт производится за счет собственных средств организации, осуществляющей эксплуатацию жилфонда, которая должна возместить понесенные затраты за счет виновного лица.

Что касается устранения дефектов вандального характера, то, если виновное в нанесении ущерба лицо не установлено, источником финансирования ремонтных работ становятся средства граждан.

Выявив в подъездах многоквартирных жилых домов строительные конструкции, не соответствующие требованиям, предъявляемым к их техническому состоянию, в результате совершенных вандальных действий, не позднее пяти рабочих дней с момента их обнаружения работники ЖЭС (ЖЭУ) обязаны:

• составить дефектный акт с указанием видов и объемов работ;
• ознакомить с дефектным актом не менее трех представителей общественности;
• составить локальную смету на выполнение ремонтных работ;
• обратиться в правоохранительные органы для установления виновного лица.

Об указанных фактах информируются заинтересованные жители подъезда, с которыми заключается договор на выполнение работ по устранению выявленных дефектов.

После завершения работ сумма, необходимая для оплаты, предъявляется населению путем выставления в платежном документе (извещении) о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.

Если виновные в нанесении ущерба вспомогательным помещениям жилого дома установлены, обслуживающей организацией проводится работа по взысканию с виновного лица фактических затрат за выполненные ремонтные работы, при этом гражданам возвращаются средства, ранее предъявленные для оплаты выполненных ремонтных работ, путем осуществления соответствующего перерасчета. В мином случае обеспечивать надлежащее техническое состояние вспомогательных помещений придется жильцам за свой счет.