Определен порядок технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11 (далее – постановление № 11) утверждена Инструкция об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий (далее – Инструкция).

 

Документ очень объемный, если не сказать больше, каждая из его глав, а их в Инструкции ровно 40, заслуживает отдельной статьи. Поэтому мы здесь можем позволить себе лишь краткий обзор.

 

Формы документов

Согласно п. 1 Инструкции она определяет основания назначения, требования к проведению, порядок проведения технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, а также форму и содержание технических паспортов на объекты недвижимого имущества. Действительно, в приложениях к Инструкции содержатся формы технических паспортов на:

  • здание;
  • одноквартирный, блокированный жилой дом;
  • изолированное помещение;
  • квартиру в блокированном жилом доме;
  • садовый домик (дачу);
  • индивидуальный гараж;
  • незавершенное законсервированное капитальное строение;
  • сооружение;
  • производственно-технический комплекс (утверждена также форма паспорта имущественного комплекса).

Среди других документов, являющихся приложениями к Инструкции, можно также отметить:

  • акт обследования хозяйственных построек (зданий);
  • акт обследования сооружения;
  • акт обследования индивидуального гаража;
  • акт обследования основного строения и его пристроек, изолированного помещения
  • акт определения физического износа объекта недвижимости;
  • акт о гибели (уничтожении) объекта недвижимого имущества).

В документе содержится и целый ряд форм других документов, которые, в большей степени, являются внутренними документами организаций по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

 

Терминология

Инструкция также интересна тем, что дает определения многим терминам, таким как балкон, антресоль,  блок гаражей, веранда, вспомогательное помещение, галерея, газопровод, дача, дворовое сооружение, инженерная сеть, кладовая, крыльцо, лестничная клетка, пандус, перекрытие, погреб, стена, тепловая сеть, терраса, фасад, чердак и многим другим.

Например, балкон – это огражденная наружная площадка, наполовину и более (площади) выступающая за пределы граничащих с ней наружных стен капитального строения (здания, сооружения) и открытая во внешнее пространство не менее чем с двух сторон, либо верхний или средний ярус в зрительном зале. В то время, когда лоджия – это перекрытая и огражденная наружная площадка, более чем на половину (площади) заключенная в пределах граничащих с ней наружных стен здания и, как минимум, с одной стороны открытая во внешнее пространство.

Антресоль – площадка внутри здания, опирающаяся на самостоятельные опоры или конструкции здания, предназначенная для размещения административных, бытовых и иных помещений или, при обосновании, инженерного оборудования. А кладовая – это помещение хозяйственного назначения, предназначенное для хранения продуктов, материалов, инвентаря и тому подобного.

Дача – капитальное строение (здание), расположенное в дачном кооперативе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания. Веранда – неотапливаемое, как правило, застекленное помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему и в зависимости от расположения его в жилом доме несущее в разное время года различные функции (столовая, гостиная, спальня, комната для домашних занятий и тому подобное).

Всего в Инструкции содержится около девяноста терминов и их определений, которых вы больше навряд-ли где-то найдете, поэтому советуем взять на заметку.

 

Объекты и субъекты

Инструкцией установлено, что техническая инвентаризация недвижимого имущества и проверка характеристик недвижимого имущества проводятся республиканской или территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении следующих видов объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Республики Беларусь, которые относятся к объектам технической инвентаризации и проверки характеристик:

  • капитальных строений (зданий, сооружений), за исключением капитальных строений, которые в результате деятельности человека, износа, пожара, других стихийных бедствий или иного вредного воздействия находятся в аварийном состоянии либо грозят обвалом и (или) в которых отсутствуют конструктивные элементы, без наличия которых невозможно провести измерения, необходимые для составления планов и определения технических характеристик (площадей, объемов и других характеристик) капитальных строений (далее – разрушенное (поврежденное) капитальное строение);
  • незавершенных законсервированных капитальных строений;
  • изолированных помещений, в том числе жилых;
  • машино-мест.

Отдельно указывается, что объектом технической инвентаризации может также являться незавершенное незаконсервированное капитальное строение.

В свою очередь, заказчиком проведения технической инвентаризации или проверки характеристик (субъектом) может быть собственник недвижимого имущества, обладатель иных прав в отношении недвижимого имущества, кандидат в правообладатели, наниматель объекта недвижимого имущества или его части, жилищно-эксплуатационная организация, осуществляющая обслуживание жилого дома, организация, осуществляющая оценку и реализацию недвижимого имущества, обращенного в доход государства, заказчик строительства, застройщик, товарищество собственников, организация граждан-застройщиков, лицо, которому предоставляется земельный участок на основании решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества, местный исполнительный и распорядительный орган, судебный исполнитель.

Кстати, Инструкцией определено, что для признания объекта капитальным строением (зданием, сооружением) необходима совокупность следующих признаков:

  • здание, сооружение возводятся, реконструируются, реставрируются, проводится капитальный ремонт здания, сооружения на основе разработанной проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство, переустройство, перепланировку, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь;
  • здание, сооружение прочно связаны с землей путем устройства фундамента, для отдельных видов сооружений – основания сооружения или являются подземными;
  • здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г., а также садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) подлежат вводу в эксплуатацию в соответствии с законодательством;
  • здание, сооружение не являются временными согласно проектной документации, разрешению на строительство объекта или решению об изъятии и предоставлении земельного участка государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией;
  • здание, сооружение невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, то есть если при демонтаже здания или сооружения есть необходимость полной или частичной разборки здания, сооружения в целом или их разрушения.

В случае возникновения сомнений при отнесении здания, сооружения к капитальному строению организация по государственной регистрации, регистратор или заказчик могут обратиться с запросом об отнесении здания, сооружения к капитальному строению в соответствующий исполком.

 

Что включает техническая инвентаризация?

Инструкция устанавливает общие требования к документам, предъявляемым для проведения технической инвентаризации и проверки характеристик, основания назначения и требования к проведению таких работ, основания отказа в приеме документов, приостановления, отказа в выполнении работ по технической инвентаризации или проверке характеристик. Отдельный раздел Инструкции посвящен общему порядку и срокам проведения работ по инвентаризации и проверке характеристик. В частности, установлено, что техническая инвентаризация и (или) проверка характеристик недвижимого имущества включает следующие виды работ:

  • организационные работы;
  • подготовительные работы;
  • полевые работы (при необходимости);
  • камеральные работы;
  • внутренний контроль работ;
  • выдача итоговых технических документов.

В свою очередь, каждый из этих видов работ имеет свои составляющие.

Значительное внимание в документе уделено такой теме как назначение и наименование объектов недвижимого имущества. В частности, определено, что назначение объекта недвижимого имущества указывается в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества в виде надписи, содержащей код и назначение объекта недвижимого имущества, разделяемые знаком «–» (например, 2 10 00 – Здание жилое). В свою очередь говорится, что наименование объекта недвижимого имущества в технической документации указывается в соответствии с проектной, исполнительной, эксплуатационной документацией, документацией по приемке в эксплуатацию объекта, с данными бухгалтерского учета и отчетности юридических лиц, которым принадлежит соответствующий объект недвижимого имущества, решениями исполкомов либо решениями правообладателей, в том числе и в случае изменения наименования объекта недвижимого имущества, при условии, что такое наименование не будет противоречить назначению этого объекта. В случае отсутствия сведений о наименовании объекта недвижимого имущества в документах, представленных для проведения технической инвентаризации и (или) проверки характеристик, в строке «Наименование» технической документации, в том числе и в итоговых технических документах на этот объект, указываются слова «Нет сведений».

Особое внимание в Инструкции уделено механизму проведения инвентаризации, ее техническим аспектам, например, точности работ и правилам округления, временным характеристикам, порядку литерации капитальных строений, порядку проведения полевых работ, определению физического износа. В частности, установлено, что под физическим износом конструктивного элемента и капитального строения (здания, сооружения) в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит утрата их стоимости. В то же время, физический износ не определяется в отношении следующих объектов:

  • изолированных помещений;
  • машино-мест;
  • незавершенных строений;
  • зданий, сооружений, находящихся в состоянии реконструкции (реставрации, ремонта и тому подобного).

Отдельно уделено внимание составлению ситуационных и поэтажных планов, планов сооружений. Инструкция содержит подробный порядок определения  площадей, а также определения объемов объектов технической инвентаризации. Документом регламентирована и такая тема как определение гибели (уничтожения) объекта.

Несколько глав Инструкции посвящено особенностям проведения технической инвентаризации и проверки технических характеристик зданий, жилых домов, одноквартирных и блокированных жилых домов, части объектов, хозяйственных построек, изолированных помещений, квартир в блокированных жилых домах, садовых домиков, дач, гаражей, машиномест, незавершенных строений, производственно-технологических комплексов. Также подробно описывается порядок составления итоговых документов на каждый из перечисленных выше объектов, главным из которых является технический паспорт. Глава 38 Инструкции посвящена такому актуальному вопросу как составление справок о технических характеристиках приватизируемых квартир.

Отдельно оговорены особенности проведения работ при переводе жилых зданий и помещений в нежилые.

Постановление № 11 вступает в силу с 2 ноября 2015 г.

Внимание: постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.10.2015 № 37 определен следующий порядок вступления в силу постановления № 11:

  • пункт 2 постановления № 11, глава 39 утвержденной им Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, и приложение 16 к данной Инструкции – с 2 ноября 2015 г.;
  • иные положения постановления № 11 – с 1 апреля 2016 г.