ТС и ЖПК: вопросы есть – отвечать некому
Проблемам совместного домовладения была посвящена прошедшая в Минске научно-практическая конференция «Товарищество собственников и жилищный кооператив – основа управления домом». В мероприятии приняли участие председатели ТС и ЖПК (жилищно- потребительских кооперативов), а также представители государственных организаций ЖКХ из разных регионов страны.
Поскольку такое явление как совместное домовладение само по себе представляет огромную проблему, то тем для обсуждения, иногда переходящего в горячие дебаты, у присутствующих было более чем достаточно.
На «разношерстность» отечественного жилищного фонда сделал упор в своем вступительном слове Евгений КИСЛЫЙ, председатель правления Ассоциации собственников недвижимости, которая, к слову, и была организатором конференции. Сегодня многоэтажные жилые дома, в которых присутствуют правоотношения совместного домовладения, можно разделить на три категории: дома, где созданы ТС, дома, где созданы ЖКХ и дома, в которых квартиры стали частной собственностью граждан в процессе приватизации, и где по сегодняшний день ничего не создано.
То есть, в последних по сей день не определен способ управления общим имуществом. И это при том, что согласно ст. 171 действующего Жилищного кодекса, вступившего в силу 1 марта 2013 г., в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) до вступления в силу ЖК многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, участники совместного домовладения обязаны не позднее 6 месяцев со дня вступления в силу ЖК выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных законодательством.
Данная норма ЖК давно проигнорирована и забыта, а домами этими, которых, к слову по стране свыше 70 тысяч и которые в совокупности составляют свыше 80% многоэтажного жилищного фонда, государственные организации ЖКХ сегодня управляют без законных на то оснований. Как и без законных на то оснований (т. е., получая неосновательное обогащение) эти организации распоряжаются общим имуществом собственников, размещая на фасаде дома рекламу, или сдавая в аренду нежилые помещения в доме.
Но самое печальное то, что, невзирая на эту «разношерстность» жилищного фонда, государство в нормативном регулировании всех пускает под одну гребенку, ставит всех в единые рамки, начиная от фиксированных тарифов на жилищно-коммунальные услуги и заканчивая единой формой «жировки». И это даже при том, что государственные предприятия ЖКХ и ТС (ЖПК) относятся к разным организационно-правовым формам, преследуют разные цели.Если первые – это коммерческие структуры, и их целью априори является извлечение прибыли, то вторые – это некоммерческие организации, преследующие своей целью удовлетворение материальных (имущественных) и иных потребностей своих участников.
Поэтому, в отношении ТС и ЖПК нельзя вести речь о том, что они оказывают своим членам какие-либо жилищно-коммунальные услуги (основные или дополнительные) – здесь речь должна вестись всего лишь о возмещении товариществу или кооперативу затрат на обслуживание жилого дома. К слову, именно такой подход и заложен в ст. 288 Налогового кодекса, где говорится, что в валовую выручку не включаются и объектом налогообложения не признаются суммы, полученные в виде возмещения товариществу собственников (организации застройщиков, гаражному кооперативу, садоводческому товариществу, дачному кооперативу, кооперативу, осуществляющему эксплуатацию автомобильных стоянок) его участниками (членами) стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных для этих участников (членов) и связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества.
Исходя из этого, было высказано мнение, что в ТС и ЖПК финансовые отношения должны быть построены по простому принципу «смета расходов – взносы на покрытие этих расходов». И никаких многочисленных договоров на оказание ЖКУ, ведь оказание услуги само по себе уже подразумевает коммерческую деятельность, но это в товариществах и кооперативах реально отсутствует. Поэтому ТС и ЖПК в отношениях со своими членами должны уйти от понятия «услуга», заменив его понятием «расходы».
Но чтобы так произошло, нужно отказаться от прямых договоров между собственниками квартир и энергоснабжающими организациями, организациями, обслуживающими лифты, домофонные системы и пр. У поставщиков услуг должен быть один договор – договор с ТС (ЖПК), и это, кстати, самих поставщиков устраивало бы куда больше. А при сегодняшнем положении председатель ТС или ЖПК даже не может вести разговор с организацией, обслуживающей лифт, – он не сторона договора.
Говоря о тарифах и проблеме оплаты жилищно-коммунальных услуг, директор учреждения «Эффективное управление зданиями» Владимир НОВОСЯД отметил, что в Республики Беларусь налицо отсутствие стратегии реформирования отрасли ЖКХ, более того, предпринимаются попытки реализации взаимоисключающих концепций в этой сфере.
Как самый печальный факт было отмечено то, что не работает антимонопольное законодательство. Вначале года монополии в лице государственных организаций закладывают тариф, а значит и размер дотации, по итогам года получают от Минфина разницу и выходит, что убытки приносят прибыть. То есть, чем хуже сработал, тем больше получил. Такая политика не способна вовлечь собственные ресурсы граждан в качестве инвестиций в собственные квадратные метры, наоборот вымывает последние. Кроме того, она порождает завышенные ожидания граждан, не способствует формированию сознания собственника. К слову, то, что государство, объявившее войну так называемому социальному иждивенчеству, своей политикой в сфере ЖКХ само же выращивает закоренелых иждивенцев, в ходе конференции отмечалось не единожды.
По мнению В. Новосяда, на данный момент у профильных министерств и ведомств отсутствуют обратные связи с ассоциациями, работающими в этой сфере, нет практики согласования интересов перед началом работ по тому или иному законодательному акту. Поэтому главная задача сегодня – создать условия, при которых ТС и ЖПК смогут участвовать в формировании ценовой политики на рынке оказания жилищно- коммунальных услуг.
В течение дня участниками конференции были не только озвучены многие острые проблемы данного сектора ЖКХ, но и предложены вполне заслуживающие внимания и отвечающие мировому опыту пути их решения. Но присутствующие задавались вопросом: как же донести это все до тех, от кого зависит принятие решений на государственном уровне? Ведь, со слов организаторов, к участию в форуме были приглашены Администрация Президента, Совмин, Минжилкомхоз, Минфин, Мингорисполком и все облисполкомы, а также другие госорганы. Но получилось, как в анекдоте про «а она не пришла».
