Совместное домовладение в новой редакции Жилищного кодекса

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист - .

Продолжим анализ норм новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), которая принята Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее — Закон № 185-З). Напомним, что ранее мы уже проанализировали правовое регулирование организаций застройщиков (жилищных потребительстких кооперативов) в новой редакции ЖК. В данной статье рассмотрим совместное домовладение как таковое.

 

Немного истории

Совместное домовладение в Республике Беларусь появилось и приобрело массовый характер с приватизацией государственного жилищного фонда в начале 90-х годов прошлого столетия. С возникновением права собственности на квартиры как на отдельные объекты недвижимого имущества у двух и более собственников в каждом многоквартирном доме возникло совместное домовладение. Заметим, что законодатель создал нормативную базу лишь для приватизации жилья, напрочь забыв (или не знав) при этом о таком институте, как совместное домовладение. Поэтому до появления Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон № 135-З) оно существовало де-факто, не имея никакого нормативного регулирования. Ранее принадлежавшим государству многоэтажным жилищным фондом, в котором из года в год увеличивалась доля частной собственности, по сложившейся советской традиции продолжали управлять государственные организации ЖКХ.

Если бы законодатель изначально думал о том, что приватизация повлечет массовое совместное домовладение, которое требует отдельного нормативного регулирования (которое, в свою очередь, по-хорошему должно было бы предшествовать приватизационному регулированию), и если бы он знал, какие проблемы возникнут при этом, возможно, он бы семь раз отмерил, прежде чем хвататься за нож и резать этот огромный государственный «пирог» на крохотные кусочки. Но тогда об этом не думали. Да и специалистов в сфере управления недвижимостью в рыночных условиях, которые могли бы спрогнозировать последствия, указать на мировой опыт, тогда не было. Хотя, справедливости ради, не можем не отметить, что возражения против приватизации государственного жилищного фонда время от времени звучали.

Следующий шаг к увеличению доли совместного домовладения в многоэтажном жилищном фонде законодатель сделал в 1999 г., когда в ЖК появилась статья 103 о том, что член жилищно-строительного, жилищного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права в установленном законодательством Республики Беларусь порядке. Если ранее члены жилищного кооператива владели лишь паем, который выражался в конкретной квартире, а весь дом был единым целым объектом недвижимого имущества и принадлежал целиком кооперативу, то теперь в доме появлялось несколько отдельных объектов недвижимого имущества, принадлежавших нескольким собственникам, а это автоматически означало возникновение в доме совместного домовладения.*

В начале 2000-х гг. в Республике Беларусь стало активно развиваться долевое строительство жилья. После оформления права собственности на квартиры вчерашние дольщики становились собственниками квартир, что, естественно, также приводило к возникновению совместного домовладения.

Впрочем, такая ситуация складывалась не только с жильем, но и с коммерческой недвижимостью, рынок которой стал также активно развиваться, — при возникновении права собственности на отдельные помещения в нежилом здании у нескольких собственников, естественно, возникают по сути точно такие же правоотношения.

Таким вот путем мы пришли к тому, что

в Республике Беларусь уже в начале 2000-х годов 90% многоэтажного жилищного фонда являлось совместным домо­владением.

Для сравнения: в странах Запада эта цифра колеблется в пределах 5–15%.

В результате законодатель посчитал нужным включить совместное домовладение в ЖК 2012 г. отдельным разделом, хоть и последним, если не считать заключительных положений. При этом согласно п. 2.2 ст. 222 ЖК ст. 2 Закона № 135-З дополнялась нормой, согласно которой этот Закон не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде. То есть Закон № 135-З со 2 марта 2013 г. (дата вступления в силу ЖК 2012 г.) стал регулировать только отношения совместного домовладения в нежилом фонде (в большей степени это коммерческая недвижимость — так называемые бизнес-центры и т.п.).

Правда, многие этого не заметили по сей день. Автору данных строк на протяжении всего этого времени и до последнего приходилось встречать председателей товариществ собственников (ТС), которые в своей деятельности руководствовались нормами Закона № 135-З, будучи уверенными, что они все делают «по закону». А в мае текущего года пришлось даже присутствовать на общем собрании одного ТС, где выносился на утверждение устав, за основу которого был взят типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161. Попытка остановить «беззаконие», доказать, что данный документ принят во исполнение норм Закона № 135-З и может применяться только для «нежилых» ТС, оказалась тщетной. А поскольку в нашей стране в настоящее время действует заявительный принцип регистрации юридических лиц и органы регистрации не проверяют содержание учредительных документов, можно представить, сколько таких уставов было утверждено и зарегистрировано с 2015 г. Исходя из практики, можем предположить, что такие ситуации будут иметь место и со вступлением в силу новой редакции ЖК, эта путаница будет продолжаться и дальше.

Неудивительно, что уже не раз вполне резонно поднимался вопрос: стоило ли «ввинчивать» совместное домовладение в ЖК или же следовало и дальше данные отношения регулировать Законом № 135-З? По нашему мнению, вопрос неоднозначный, но стоящий обсуждения.

 

Что такое совместное домовладение?

Согласно п. 1 ст. 165 действующей редакции ЖК совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников. При этом собственники, естественно, и являются участниками совместного домовладения.

Пункт 1 ст. 146 новой редакции ЖК говорит, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на смежных земельных участках, или в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенных на одной придомовой территории, у двух и более собственников.

Конструкция указанной нормы выглядит не очень удачно. Полагаем, что ее смысл заключается в том, что совместное домовладение имеет место:

  • если на смежных земельных участках расположено несколько одноквартирных, блокированных жилых домов и иных относящихся к ним капитальных строений (зданий, сооружений);
  • в одном многоквартирном жилом доме и относящемся к нему капитальном строении (здании, сооружении), которое расположено на одной с жилым домом придомовой территории.

Тогда именно такую структуру следовало придать этой норме, а не делать ее цельным абзацем, над смыслом которого даже юрист призадумается, чтобы понять, что хотел сказать законодатель. А в таком виде эта норма постоянно будет вызывать вопросы, что, в свою очередь, будет порождать как минимум запросы в госорганы о ее разъяснении.

Спорной выглядит и попытка законодателя подогнать под совместное домовладение отношения, возникающие между собственниками одноквартирных и блокированных жилых домов, расположенных на смежных участках. С одной стороны, эту попытку можно было бы приветствовать, поскольку ранее в законодательстве наблюдался пробел по этому вопросу, что приводило к множеству споров на практике. С другой стороны, такой подход не совсем согласуется с природой совместного домовладения как такового, а также вступает в противоречие с другими подходами, нашедшими свое отражение в новой редакции ЖК.

Изначально нужно понимать, что

совместное домовладение возникает не на основе соседства (смежный участок, общая с соседями лестничная площадка и т.п.), а на основе общего имущества.

По новой редакции ЖК получается, что основой для совместного домовладения может быть простое соседство, что, конечно же, неправильно. Исходя из такой логики, к совместному домовладению можно отнести всю частную застройку, посчитав за общее имущество заборы между соседями.

Кто-то может подумать, что совместным домовладением будут считаться несколько одноквартирных жилых домов, расположенных на одном земельном участке, который является общим имуществом. Но и это не так.

 

Что является общим имуществом?

В п. 33 ст. 1 действующей редакции ЖК определено, что общее имущество — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Отметим один очень важный момент в приведенном выше определении: здесь речь идет об общем имуществе, относящемся к одному жилому дому! 

Пункт 31 ст. 1 новой редакции ЖК уже содержит определение такого термина, как общее имущество совместного домовладения, — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Как видим, в новой редакции ЖК определение общего имущества корреспондирует с нормой п. 1 ст. 146, которая позволяет считать совместным домовладением расположенные на смежных земельных участках одноквартирные или блокированные дома. Но может ли быть у нескольких домов общее имущество? Если исходить из первоначального понимания данного термина и уже сложившейся практики, в том числе судебной, то нет.

Ведь общее имущество — это имущество, которое является общим для всех участников совместного домовладения, иными словами, всё — общее для всех. И когда мы говорим о многоквартирном доме, то это так и есть, поскольку все элементы, составляющие общее имущество, перечисленные в п. 33 ст. 1 действующей редакции ЖК, на самом деле являются для всех участников совместного домовладения данного дома общим имуществом. Но крыша одного дома не может быть общим имуществом для участников совместного домовладения из другого дома, будь то дома одноквартирные, блокированные или многоквартирные.

Именно поэтому как п. 5 ст. 207 действующей редакции ЖК, так и ч. 3 п. 4 ст. 160 новой редакции ЖК в отношении многоквартирных домов устанавливает правило, согласно которому ТС может быть создано только на базе одного дома, оно не может объединять в себе несколько домов.

И данное правило продиктовано конкретной необходимостью. Ведь как по действующей, так и по новой редакции ЖК каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения. То есть, чтобы правильно посчитать голоса на общем собрании, необходимо четко определить долю каждого участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество.

 

Непростая доля

В п. 1 ст. 169 действующей редакции ЖК говорилось, что доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения. Все было логично.

Но п. 2 ст. 150 новой редакции уже устанавливает, что доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

Как исходя из новой нормы будет определяться доля в праве общей собственности на общее имущество в совместных домовладениях, объединяющих одноквартирные и блокированные жилые дома, расположенные на смежных участках, понять невозможно. Наверное, потому, что это невозможно в принципе, на что в той или иной форме в своих решениях уже не раз указывали суды, разрешая споры данной категории.

 

Пример 1

10 ноября 2011 г. суд Первомайского района г. Минска вынес решение по иску члена ТС к своему ТС, в состав которого были включены жители 15 многоквартирных жилых домов, о признании недействительным размера доли в праве собственности на общее имущество, указанного в реестре членов ТС. В мотивировочной части решения суд указал, что руководство ТС определило размер доли истца (как и всех остальных членов ТС) исходя из суммарной площади общего имущества всех 15 жилых домов ТС. Такой расчет был мотивирован в том числе необходимостью определения количества голосов истца в общем собрании членов ТС. Суд пришел к выводу о том, что доля истца определена с нарушением Гражданского кодекса Республики Беларусь и Закона № 135-З (на то время, напомним, он действовал в отношении ТС в жилых домах, тот факт, что теперь он не распространяет свое действие на жилищные отношения, не должен нас смущать — его нормы перешли в ЖК).

Анализ собранных по делу доказательств, норм права привел суд к выводу о том, что доли сособственников общего имущества в совместном домовладении должны определяться исходя из размеров принадлежащего им недвижимого имущества, расположенного в этом домо­владении, то есть в одном жилом доме. При таких обстоятельствах суд посчитал, что доля истца, отраженная в приложении к уставу ТС (реестре членов ТС), рассчитана неверно, вследствие чего размер этой доли следует признать недействительным.

Таким образом, указанным судебным решением было подтверждено, что размер доли каждого члена ТС должен рассчитываться только исходя из размера площади общего имущества того жилого дома, в котором ему принадлежит помещение на праве собственности. А по-другому и быть не может.

 

Пример 2

15 ноября 2018 г. Заместителем Председателя Верховного Суда Республики Беларусь был вынесен протест на определение судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда от 21.06.2018.

В исковом заявлении содержалось требование собственников квартир отменить решение общего собрания участников совместного домовладения по вопросу создания ТС, утверждения устава ТС и избрания председателя правления ТС. Истцы полагали, что указанное решение общего собрания было принято с нарушением законодательства, поскольку в том числе создание одного ТС на базе нескольких многоквартирных жилых домов не допускается.

Решением суда Минского района от 28.02.2018 в удовлетворении иска было отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда от 21.06.2018 решение суда первой инстанции было оставлено в силе.

Заместитель Председателя Верховного Суда Республики Беларусь в порядке надзорного производства посчитал, что указанное выше определение судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда от 21.06.2018 подлежит отмене, исходя в том числе из следующего.

Отказывая истцам в удовлетворении иска, суд мотивировал свое решение тем, что все многоквартирные дома, вошедшие в состав ТС, находятся на одном земельном участке, целевым назначением которого является строительство и обслуживание квартала малоэтажной застройки с объектами инженерного обслуживания, коммуникациями и объектами социального обслуживания, в том числе магистральными внеплощадными инженерными сетями и сооружениями. На земельном участке находится трансформаторная подстанция, от которой осуществляется электроснабжение всех домов. Изложенное, по мнению суда, свидетельствовало о наличии общего имущества у собственников всех многоквартирных жилых домов. С такими выводами суда первой инстанции согласился и суд второй инстанции, оставив вынесенное судом решение без изменений.

Однако Заместитель Председателя Верховного Суда Республики Беларусь указал, что приведенные выше выводы судов нельзя признать обоснованными установленными по делу обстоятельствами и правильным применением норм закона, и в своем протесте он просил определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Постановлением Президиума Минского областного суда от 05.12.2018 протест был удовлетворен, определение судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда от 21.06.2018 было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда от 27.12.2018 было постановлено решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение, которым признавалось недействительным решение общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом путем самоуправления ТС, утверждения устава ТС, избрания председателя правления ТС и по другим вопросам. В обосновании нового решения в том числе указывалось на невозможность создания одного ТС на базе нескольких многоквартирных жилых домов.

Рассмотренные примеры из судебной практики подтверждают сказанное нами выше:

1) земельный участок, на котором расположено несколько домов, не может считаться общим имуществом;

2) коммуникации, инженерные сети, объекты благоустройства территории, относящиеся к нескольким домам, не могут считаться общим имуществом;

3) общее имущество — это то, что подчиняется правилу «всё принадлежит всем», какая-то часть общего имущества не может принадлежать только части участников совместного домовладения.

Но самое главное состоит в том, что если даже мы закроем глаза на эти три пункта, на судебную практику и пропишем хоть в ЖК, хоть в самой Конституции Республики Беларусь норму, устанавливающую обратное, это не будет работать, так не будет в действительности, потому что это будет противоречить природе совместного домовладения. Это будет уже не совместное домовладение, а что-то иное, и именно движение в сторону этого «чего-то иного» и наблюдается в новой редакции ЖК, если внимательно посмотреть на нормы п. 1 ст. 146 и п. 31 ст. 1 этого документа.

Подводя итог анализу указанных норм, можем сделать следующие выводы:

1) заложенные в этих нормах подходы не позволят правильно определять долю в праве общей собственности на общее имущество каждого участника совместного домовладения, что, в свою очередь, не позволит правильно определить количество голосов, принадлежащих участнику совместного домовладения, соответственно, любое решение общего собрания можно будет ставить под сомнение;

2) в ситуации с одноквартирными и блокированными жилыми домами, расположенными на смежных земельных участках, отсутствуют отношения, основанные на совместном домовладении, это другие правоотношения, требующие отдельного регулирования (это может быть потребительский кооператив (не жилищный!), или простое товарищество, или что-то иное). Но это не может считаться совместным домовладением. Повторимся, иначе любую частную застройку можно точно с таким же успехом называть совместным домовладением.

 

Все на собрание?

Поскольку мы затронули тему общего собрания участников совместного домовладения, следует именно в контексте данной статьи указать еще на одну — как нам представляется, неудачную — норму новой редакции ЖК. Речь идет о п. 1 ст. 159, где говорится, что участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание участников совместного домовладения по мере необходимости, но не реже одного раза в год; общие собрания участников совместного домовладения, проводимые помимо ежегодного общего собрания, являются внеочередными.

Напомним, что раздел V новой редакции ЖК «Совместное домовладение» состоит из трех глав:

  • главы 27 — «Общие положения о совместном домовладении»;
  • главы 28 — «Управление общим имуществом совместного домовладения»;
  • главы 29 — «Организации собственников».

Упомянутая нами выше статья 159 входит в главу 28.

В самом начале этой статьи мы напомнили историю, из которой следовало, что совместное домовладение в нашей стране появилось за счет в том числе приватизации государственного жилищного фонда, и это львиная доля совместного домовладения в его общем объеме. Этими многоэтажными домами, как и в советские времена, управляют государственные организации ЖКХ. Хотя норма п. 1 ст. 171 действующей редакции ЖК и предписывала таким домам в течение 6 месяцев со вступления кодекса в силу (до 3 сентября 2013 г.) определиться со способом управления общим имуществом (а таким способом было создание на базе дома ТС), никто в этом направлении так ничего и не сделал, и указанная норма осталась нереализованной.

Но в таких домах, безусловно, присутствует совместное домовладение, поскольку в них два и более собственника квартир, а соответственно, имеет место общее имущество. Собственники квартир в этих домах в силу закона, естественно, являются участниками совместного домо­владения.

Так распространяется ли на них установленная п. 1 ст. 159 новой редакции ЖК обязанность проводить общее собрание участников совместного домовладения не реже одного раза в год? То есть, должны ли будут с 2020 года практически все имеющиеся в стране многоэтажки проводить раз в год общее собрание участников совместного домовладения? Исходя из структуры раздела V новой редакции ЖК, а также из буквального толкования закона, получается, что да. Ставил ли такую цель перед собой законодатель — нужно спрашивать уже у него.

Закон № 185-З вступает в силу с 1 января 2020 г.