Общее собрание участников совместного домовладения в новой редакции Жилищного кодекса

Новая редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), принятая Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее — Закон № 185-З), кроме прочих, содержит еще одну довольно неоднозначную новацию — статью 159 «Общее собрание участников совместного домовладения».

О каких совместных домовладениях идет речь

Ранее мы уже затрагивали этот вопрос, рассматривая регламентацию совместного домовладения новой редакцией ЖК в целом. Представляется, что нормы указанной статьи стоят более подробного анализа.

Итак, согласно п. 1 ст. 159 новой редакции ЖК участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание участников совместного домовладения по мере необходимости, но не реже одного раза в год. Здесь же говорится, что общие собрания участников совместного домовладения, проводимые помимо ежегодного общего собрания, являются внеочередными.

Следует напомнить, что п. 52 ст. 1 новой редакции ЖК определяет совместное домовладение как правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников. В свою очередь, в п. 1 ст. 146 новой редакции ЖК уточняется, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на смежных земельных участках, или в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенных на одной придомовой территории, у двух и более собственников (далее — участники совместного домовладения).

Мы уже ставили под сомнение вопрос о том, могут ли считаться совместным домовладением нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на смежных земельных участках. Не вдаваясь в подробности, здесь лишь отметим, что, по-нашему мнению, не могут. Поэтому в контексте данной статьи мы не будем учитывать такие дома, дабы не превзойти законодателя в запутывании ситуации.

Также мы ранее говорили о том, что в классическом варианте жилищный потребительский кооператив (ЖПК) не может считаться совместным домовладением, поскольку в нем все имущество, в том числе и все квартиры, должно принадлежать одному лицу — самому ЖПК. В нашей же стране законодательство позволяет членам ЖПК оформлять право собственности на квартиры, соответственно, с оформлением такого права кооператив перестает быть кооперативом — это такое же товарищество собственников (ТС). Однако здесь нам придется смириться со сложившейся ситуацией.

Таким образом, исходя из того, что имеем, следует констатировать, что в настоящее время отношения совместного домовладения в Республике Беларусь, бесспорно, имеют место:

1) в домах, где созданы ТС и ЖПК;

2) в домах, где в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 10 объектов недвижимого имущества, в силу чего в этих домах законодательство допускает управление общим имущество непосредственно самими участниками совместного домовладения без создания ТС (абзац 2 п. 1 ст. 151 новой редакции ЖК);

3) в домах, где два и более собственника на объекты недвижимого имущества возникло в процессе приватизации государственного жилищного фонда. Таковых во всем жилищном фонде страны львиная доля, эти дома управляются «по традиции» государственными организациями ЖКХ — уполномоченными лицами (ст. 154, 155 новой редакции ЖК).

Следует также напомнить и структуру раздела V новой редакции ЖК «Совместное домовладение». Она состоит из трех глав:

• главы 27 — «Общие положения о совместном домовладении»;
• главы 28 — «Управление общим имуществом совместного домовладения»;
• главы 29 — «Организации собственников» (под организациями собственников новая редакция ЖК объединяет ТС и ЖПК и подробно регламентирует их деятельность).

Анализируемая нами статья 159 новой редакции ЖК входит в главу 28, при этом п. 10 этой статьи говорит, что порядок принятия решений общим собранием членов организации застройщиков или товарищества собственников регулируется ст. 166 и 167 ЖК (глава 29). Добавим от себя, что ст. 166 регулирует также и порядок созыва общего собрания ТС и ЖПК.

Таким образом, можно сделать вывод, что статья 159 не относится к ТС и ЖПК, а касается:

1) совместных домовладений, где в собственности у нескольких участников находится не более 10 объектов недвижимого имущества и они управляют своим общим имуществом непосредственно сами без создания ТС;

2) домов, где совместное домовладение образовалось в результате приватизации государственного жилищного фонда.

Данный вывод в той или иной степени подтверждается и содержанием анализируемой статьи.

Коллективная обязанность = нет обязанности

В п. 2 ст. 159 новой редакции ЖК говорится, что решения участников совместного домо- владения по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения участников совместного домовладения принимаются на общем собрании участников совместного домовладения. При необходимости такое решение может приниматься на общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса.

Здесь же установлено, что общее собрание участников совместного домовладения созывается одной четвертью участников совместного домовладения либо уполномоченным лицом. Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом, либо вручается ему под роспись, либо направляется иным способом, предусмотренным решением участников совместного домовладения. В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее 10 дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.

Но если в п. 1 ст. 159 новой редакции ЖК говорится об обязанности проведения общего собрания не реже чем один раз в год, то

эта обязанность должна быть закреплена за кем-то конкретным, бессмысленно возлагать такую обязанность на некую абстрактную «одну четверть участников совместного домовладения», а тем более на всех участников.

Согласно ст. 153 новой редакции ЖК при принятии решения об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения они заключают между собой договор о совместном домовладении, типовая форма которого утверждается Советом Министров Республики Беларусь. Действующая в настоящее время форма типового договора о совместном домовладении, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155, в п. 6 предусматривает, что участники договора поручают управление общим имуществом одному из участников — управляющему, который организует обслуживание объектов недвижимого имущества, общего имущества и придомовой территории, осуществляет контроль за внесением в установленном порядке платежей по расходам, предусмотренным в ЖК, представляет интересы участников договора в отношениях с третьими лицами, связанных с общим имуществом, а также выполняет иные действия, не запрещенные законодательством. Впрочем, п. 7 указанного документа допускает, что участники договора вправе осуществлять управление общим имуществом совместно без выбора управляющего и в этом случае для совершения сделок требуется согласие всех участников договора. Как нам представляется, управляющий все-таки должен быть. Во всяком случае, когда имеется такой управляющий, то, по нашему мнению, именно за ним и должна быть закреплена обязанность по созыву и проведению общего собрания, предусмотренного п. 1 ст. 159 новой редакции ЖК.

Что касается совместных домовладений, образовавшихся в результате приватизации государственного жилищного фонда и управляемых государственными организациями ЖКУ — уполномоченными лицами, то эта обязанность, безусловно, должна быть закреплена за уполномоченным лицом.

То есть механизм в ЖК должен быть четко прописан аналогично механизму созыва и проведения общего собрания в ТС и ЖПК: правление обязано инициировать и провести общее собрание не реже одного раза в год, а участники совместного домовладения в количестве не менее одной четверти имеют право инициировать проведение собрания.

В противном случае мы получаем еще ряд вопросов.

Например, согласно п. 4 ст. 159 новой редакции ЖК результаты голосования участников совместного домовладения отражаются в протоколе общего собрания участников совместного домовладения. Здесь же говорится, что протоколы общего собрания участников совместного домовладения хранятся постоянно. Но сразу возникает вопрос: у кого они хранятся?

Такой же вопрос возникает и при прочтении ч. 3 и 5 п. 6 анализируемой статьи, согласно которым:

• инициатор общего собрания, проводимого в форме письменного опроса, на своем заседании, которое проводится не ранее чем через 15 дней после даты окончания письменного опроса, проводит подсчет голосов, оформляет и подписывает протокол об итогах письменного опроса, который хранится постоянно;
• бюллетени для голосования хранятся в течение 5 лет, протоколы об итогах письменного опроса — постоянно.

В корне неправильно говорить и о том, что протоколы и бюллетени должен хранить инициатор проведения общего собрания. Ведь один раз инициатором общего собрания по какому-то вопросу может выступить одна часть участников совместного домовладения, в другой раз по другому вопросу — совсем другая часть участников.

Очевидно, что в домовладениях, насчитывающих не более 10 объектов недвижимого имущества, должен быть управляющий, у которого и должна храниться вся документация совместного домовладения. А такая же функция в многоэтажных совместных домовладениях, образовавшихся в процессе приватизации, должна быть закреплена за уполномоченным лицом (государственной организацией ЖКХ).

Где инициатору взять информацию?

Сказанное выше в равной степени касается и других норм ст. 159 новой редакции ЖК.

Например, согласно п. 3 этой статьи общее собрание участников совместного домовладения признается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества. При этом говорится, что каждый участник совместного домовладения на общем собрании участников совместного домовладения обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Также в соответствии с п. 5 ст. 159 новой редакции ЖК при проведении общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса каждому участнику совместного домовладения вручается под подпись либо направляется заказным письмом с уведомлением о получении или иным способом, предусмотренным решением общего собрания участников совместного домовладения, бюллетень для голосования единого образца, установленного общим собранием участников совместного домовладения. Здесь же говорится, что общее собрание, проводимое в форме письменного опроса, считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем 2/3 голосов от их общего количества. Здесь также установлено, что каждый участник совместного домовладения на общем собрании, проводимом в форме письменного опроса, обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения.

Но откуда участникам совместного домовладения в составе одной четверти от их общего количества, инициировавшим проведение общего собрания, взять информацию о размере доли и количестве голосов принявших участие в голосовании? Такая информация должна иметься именно у управляющего или уполномоченного лица. Ими должен вестись реестр участников совместного домовладения. Ими и должно созываться собрание, инициированное самими участниками совместного домовладения в составе не менее одной четверти.

И главный вопрос: зачем?

Согласно п. 7 ст. 159 новой редакции ЖК к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относится принятие решений:

• по созданию ТС или управлению общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем 2/3 голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании;
• по вопросам отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, либо уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали 2/3 участников совместного домовладения от общего количества участников совместного домовладения;
• по другим вопросам, касающимся управления общим имуществом совместного домовладения. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали более половины участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании.

Здесь же говорится, что решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения, считаются принятыми, если за их принятие проголосовали более половины участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании, если иное не установлено законодательными актами.

И вот тут возникает главный вопрос: а если в многоэтажном доме, в котором совместное домовладение образовалось в результате приватизации государственного жилищного фонда и которое управляется уполномоченным лицом (а таких у нас, напомним, львиная доля), не возникают вопросы ни о создании ТС, ни об отчуждении либо передаче имущества, ни какие-либо другие вопросы, почему участники этого совместного домовладения обязаны проводить минимум раз в год общее собрание? Зачем им это?

И если государственные организации ЖКХ, являющиеся уполномоченными лицами, станут проводить общие собрания всех многоэтажек, то останется ли у этих организаций время на выполнение своих непосредственных функций, например таких, как оказание жилищно-коммунальных услуг?

Некоторые выводы

Очевидно, что нормы ст. 159 новой редакции ЖК крайне неудачны и по этой причине не будут работать на практике.

Проведение общих собраний участников совместных домовладений, где количество объектов недвижимого имущества не превышает десяти и где управление общим имуществом осуществляется непосредственно самими участниками совместного домовладения, должно быть регламентировано ст. 153 новой редакции ЖК. Именно эта статья посвящена данному способу управления общим имуществом, однако она содержит в себе всего два предложения, не имея никакой конкретики.

Что касается общих собраний в совместных домовладениях, которые образовались в многоэтажных домах в результате приватизации государственного жилищного фонда, то, конечно, ЖК должен содержать механизм проведения таких собраний. И этот механизм должен быть четким. Но обязательно ли их проводить ежегодно — вопрос спорный. И вопрос даже не в том, обязательно ли, а в том, реально ли будет проведение таких собраний. Если проблемы с кворумом на общих собраниях постоянно имеются в ТС и ЖПК, то рассчитывать на то, что будет набираться кворум на общих собраниях таких совместных домовладений, просто наивно. Поэтому скорее

ЖК просто должен давать возможность проведения таких собраний при возникновении необходимости, но не обязывать участников совместных домовладений проводить их ежегодно.