Бухучет общего имущества совместного домовладения в жилищном фонде

Инструкция об особенностях бухгалтерского учета общего имущества совместного домовладения (далее — Инструкция) утверждена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 28.02.2020 № 3 (далее — Постановление № 3).

Об объектах и субъектах учета

Согласно п. 31 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Таким образом, именно об особенностях бухучета всего перечисленного выше и идет речь в Инструкции.

А вот что касается субъектов, на которые распространяется действие Инструкции, то здесь далеко не все однозначно.

Так, в соответствии со ст. 151 ЖК управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

• непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;
• уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в порядке, установленном актами законодательства;
• организацией застройщиков или товариществом собственников.

В то же время, п. 1 Инструкции дословно говорит следующее: настоящая Инструкция определяет особенности бухгалтерского учета объектов общего движимого и недвижимого имущества совместного домовладения в многоквартирных жилых домах (далее, если не указано иное, — объекты) товариществами собственников и организациями, являющимися уполномоченными лицами по управлению общим имуществом совместного домовладения (далее, если не указано иное, — организации).

Во-первых, сразу же возникает вопрос: все-таки о каких организациях далее пойдет речь — термин «организации» далее в Инструкции будет употребляться по отношению и к ТС, и к организациям, являющимся уполномоченными лицами по управлению общим имуществом, либо только к последним? Из смысла приведенных ниже норм Инструкции можно сделать вывод, что ко всем, хотя иногда закрадываются сомнения. 

Здесь также не лишним будет напомнить, что в соответствии со ст. 154 ЖК местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо в случае, если участниками совместного домовладения не принято решение о создании ТС или об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения, в случае ликвидации организации застройщиков или товарищества собственников, а также в случае, предусмотренном ч. 6 п. 4 ст. 186 ЖК, в порядке, установленном законодательством. Уполномоченным лицом является организация, назначаемая местным исполнительным и распорядительным органом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, организации оказания основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения, за исключением услуг водоснабжения, водоотведения (канализации), газо– и электроснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.

Во-вторых, согласно действующему законодательству, хотя и вопреки здравому смыслу, совместное домовладение, а, соответственно, и общее имущество в нашей стране имеет место быть также в организациях застройщиков (жилищных потребительских кооперативах, ЖПК). И, как было указано выше, согласно п. 1 ст. 151 ЖК управление общим имуществом организацией застройщиков является одним из допускаемых законодательством способов управления общим имуществом.  Более того, в действующей с 1 января текущего года новой редакции ЖК жилищные кооперативы вместе с товариществами собственников объединены под один термин «организации собственников». Таким образом, остается открытым вопрос: почему действие Инструкции не распространяется на порядок бухучета общего имущества в ЖПК? И если для ЖПК должны быть установлены какие-то особенные особенности бухучета общего имущества, то очень  интересно было бы знать, в чем может заключаться их особенность.

Особенности бухучета

А теперь о тех самых особенностях бухучета.

Пунктом 3 Инструкции установлено, что информация о наличии и движении общего недвижимого имущества совместного домовладения обобщается на забалансовом счете 016 «Недвижимое имущество, находящееся в совместном домовладении», предусмотренном в плане счетов бухгалтерского учета организации в соответствии с типовым планом счетов бухгалтерского учета, установленным в приложении 1 к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50 (далее — забалансовый счет 016). Здесь же установлено, что аналитический учет по забалансовому счету 016 ведется по каждому совместному домовладению, а также по отдельным объектам общего недвижимого имущества совместного домовладения.

В свою очередь, согласно п. 4 Инструкции информация о наличии и движении общего движимого имущества совместного домовладения обобщается на забалансовом счете «Движимое имущество, находящееся в совместном домовладении», введенном в установленном порядке в план счетов бухгалтерского учета организации (далее — забалансовый счет «Движимое имущество»). Аналогично определено, что аналитический учет по забалансовому счету «Движимое имущество» ведется по каждому совместному домовладению, а также по отдельным объектам общего движимого имущества совместного домовладения.

В соответствии с п. 5 Инструкции организация отражает информацию о наличии и движении объекта на забалансовых счетах в случаях:

• поступления объекта от других лиц на основании первичных учетных документов, подтверждающих прием-передачу этого объекта;
• выявления ранее не учтенного действующего объекта при отсутствии первичных учетных документов, подтверждающих его стоимость;
• установки, модернизации, реконструкции, а также создания (возведения) объекта на основании первичных учетных документов, подтверждающих осуществление этих операций.

Первоначальная стоимость объектов определяется на основании первичных учетных документов, подтверждающих их стоимость, включая НДС. При отсутствии первичных учетных документов, подтверждающих стоимость объектов, организация:

• создает комиссию из числа работников организации и (или) членов товарищества собственников;
• определяет стоимость объекта самостоятельно на основании документов, подтверждающих стоимость аналогичного объекта;
• обеспечивает составление протокола по результатам работы комиссии;
• обеспечивает внесение сведений об объекте в регистр бухгалтерского учета для ведения аналитического учета объекта, составляемый в соответствии с п. 7 Инструкции.

В соответствии с п. 7 Инструкции регистр бухгалтерского учета для ведения аналитического учета объекта должен содержать сведения, предусмотренные ст. 11 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности», а также следующие дополнительные сведения по объекту:

• серия, тип постройки или модель, марка, наименование конструктивных элементов;
• место нахождения;
• дата постройки и (или) дата ввода в эксплуатацию;
• нормативный срок службы; фактический срок эксплуатации;
• период проведения и стоимость текущего ремонта;
• период проведения и стоимость капитального ремонта;
• период проведения и стоимость реконструкции;
• период проведения и стоимость последнего технического освидетельствования или поверки оборудования.

Дополнительные сведения, указанные выше, заполняются на основании первичных учетных документов и документов, представленных должностным лицом (должностными лицами) организации, ответственным (ответственными) за управление объектом.

Фактические затраты на поддержание объекта в рабочем состоянии (технический осмотр и уход, проведение всех видов ремонта) не отражаются на забалансовом счете 016 и забалансовом счете «Движимое имущество». В свою очередь, фактические затраты на реконструкцию (модернизацию, реставрацию, проведение иных аналогичных работ) объекта отражаются по дебету забалансового счета 016, забалансового счета «Движимое имущество».

Согласно п. 10 Инструкции если при осуществлении деятельности по управлению общим имуществом совместного домовладения образуются лом и отходы, содержащие черные и цветные металлы, драгоценные металлы и драгоценные камни, иные виды лома и отходов, организация отражает в бухгалтерском учете движение лома и отходов при наличии обязательств этой организации:

• проводить в отношении объектов работы по разборке, демонтажу, полной замене объекта или его частей и иные виды работ;
• обеспечивать в связи с проведением указанных выше работ оперативный учет, хранение, использование и реализацию лома и отходов.

Выбытие общего недвижимого имущества совместного домовладения отражается по кредиту забалансового счета 016, выбытие общего движимого имущества совместного домовладения отражается по кредиту забалансового счета «Движимое имущество». Сведения о выбытии объекта указываются в регистре бухгалтерского учета для ведения аналитического учета объекта.

Бухгалтерский учет объектов в части, не урегулированной Инструкцией, осуществляется в порядке, установленном иными актами законодательства.

Постановление № 3 вступает в силу с 28 марта 2020 г.