О проблемах деятельности товариществ собственников в коттеджных поселках

С 1 января 2020 года Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК) действует в редакции Закона Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее — Закон № 185-З). Среди прочих новшеств, привносимых Законом № 185-З в ЖК, отмечалось и то, что отныне в ЖК будут урегулированы отношения совместного домовладения не только в многоквартирных жилых домах, но и в так называемых коттеджных поселках.

 

Суть проблемы

В коттеджных поселках уже давно создавались товарищества собственников (ТС), хотя это выглядело достаточно спорно.

В п. 1 ст. 165 ранее действующей редакции ЖК (до 1 января 2020 г.) говорилось, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников.

Пункт 56 ст. 1 прежней редакции ЖК говорил, что товарищество собственников — это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников.

Общее имущество — помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п. 33 ст. 1 прежней редакции ЖК).

Пункт п. 5 ст. 207 прежней редакции ЖК допускал, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:

• многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
• несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.

Однако если исходить из того, что товарищество собственников — это способ управления общим имуществом, а общего имущества у владельцев отдельно стоящих одноквартирных жилых домов (коттеджей) не имеется, то вопрос о правомерности создания товариществ собственников в коттеджных проселках был вполне логичным.

 

Что изменилось с принятием Закона № 185-З?

Поскольку с коттеджными поселками постоянно возникали такие проблемы, а члены таких ТС забрасывали госорганы своими различными запросами, законодатель в новой редакции ЖК попытался урегулировать этот вопрос.

В п. 1 ст. 146 новой редакции ЖК было установлено, что совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на смежных земельных участках, или в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенных на одной придомовой территории, у двух и более собственников (участников совместного домовладения).

Согласно п. 57 ст. 1 новой редакции ЖК товарищество собственников — это юридическое лицо, создаваемое собственниками жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном жилом доме на одной придомовой территории или нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, находящихся на смежных земельных участках, в целях сохранения и содержания общего имущества совместного домовладения, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников.

В п. 31 ст. 1 новой редакции ЖК было определено, что общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Часть 3 п. 4 ст. 160 новой редакции ЖК устанавливает, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:

• многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
• несколько одноквартирных, блокированных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.

Таким образом, как видим, законодатель через все нормы ЖК провел красной нитью признак смежности земельных участков, на которых расположены одноквартирные или блокированные жилые дома, как основание для возникновения совместного домовладения, посчитав, наверное, проблему решенной.

Но если руководствоваться данным признаком смежности земельных участков, то под совместное домовладение можно записать любую частную застройку, любую деревню. И потом, смежные земельные участки могут быть у соседей через забор, с остальными более отдаленными соседями (и даже совсем не соседями) уже нет никаких «смежных» отношений.

Таким образом, имеет ли какое-то значение этот «признак смежности земельных участков», так старательно прописанный законодателем в нормах новой редакции ЖК, регулирующих вопросы совместного домовладения и деятельности ТС?

По нашему мнению, никакого значения этот признак не имеет.

 

Что имеет значение?

В совместном домовладении имеет значение общее имущество, а если точнее, наличие общего имущества и определяет, имеют ли место отношения совместного домовладения: есть общее имущество — есть совместное домовладение; нет общего имущества — нет совместного домовладения.

Относительно многоквартирного жилого дома все понятно: крыша, несущие конструкции, технические помещения, лестничные марши площадки, входная группа, инженерное оборудование — все это общее имущество собственников квартир.

А вот в коттеджном поселке общее имущество придется поискать, и в положительном результате этого поиска есть все основания усомниться.

Нужно отметить, что в принципе говорить о совместном домовладении в ситуации, где у каждого собственника индивидуальный жилой дом, как-то нелепо: если человек является собственником индивидуального жилого дома, то какое здесь может быть совместное домовладение? Совместное домовладение, состоящее из индивидуальных жилых домов, пускай даже находящихся на смежных земельных участках, — это на самом деле нелепица. Совместное домовладение может присутствовать только в многоквартирном жилом доме. В блокированном, например, двухквартирном, оно, безусловно, тоже присутствует, поскольку имеет место общее имущество — как минимум, общая стена (но и не только).

Но где же общее имущество у двух отдельно стоящих индивидуальных жилых домов?

Допустим, после долгих поисков мы его обнаружили — например, это водонапорная башня и водопровод от нее. Весьма спорно, но допустим. Решает ли это проблему и расставляет ли это все точки над «ё»? Увы, нет.

 

Почему проблема остается?

Согласно ст. 150 действующей редакции ЖК (впрочем, это правило действовало всегда) собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности (п. 1). Доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на смежных земельных участках либо придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п. 2).

Относительно многоквартирного жилого дома все понятно: есть общая площадь жилых и нежилых помещений (то есть, общая площадь всего дома), есть общая площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащих каждому собственнику — из этих данных и берется пропорция.

В коттеджном поселке мы имеем только общую площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащего каждому собственнику.

Общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома нет, поскольку нет никакого «общего дома».

Таким образом, в коттеджном поселке невозможно определить долю участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, поскольку там нет никакого совместного домовладения.

Кто-то может сказать: а так ли это важно? зачем эту долю определять вообще?

Важно.

Согласно п. 2 ст. 166 действующей редакции ЖК (опять же, это правило было всегда) на общем собрании членов товарищества собственников каждый член товарищества собственников обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве собственности на общее имущество совместного домовладения, уполномоченный на собрании уполномоченных членов товарищества собственников — количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТС.

Поскольку мы уже выше пришли к выводу, что никакую долю в праве собственности на общее имущество в коттеджном поселке определить невозможно (просто потому, что ее там нет), то невозможно определить и количество голосов, принадлежащих каждому члену ТС, созданного на базе коттеджного поселка.

Кто-то опять может задаться вопросом: а так ли это важно?

Важно, потому что любое решение общего собрания может быть признано судом незаконным по причине неправильного подсчета голосов. Собственно, не просто может быть признано, но такие судебные решения уже имеются (пример приведем ниже).

В товариществах, как известно, обычно согласия нет. Судам приходится часто рассматривать такую категорию споров как отмена решения общего собрания членов ТС. И неправильный подсчет голосов всегда является основанием для отмены решения.

Один член такого «коттеджного» товарищества может заблокировать всю работу ТС, признавая через суд каждое решение общего собрания членов товарищества незаконным. Опять же, почему может — такие примеры уже есть.

Почему нельзя голосовать по принципу «1 собственник — 1 голос»? Потому что есть норма п. 2 ст. 166 ЖК. Потому что принцип пропорциональности голосов и, кстати, бремени расходов по содержанию общего имущества — это основной принцип совместного домовладения.

А теперь, как и обещали, пример из судебной практики.

Пример

Судебная коллегия по гражданским делам Минского областного суда, рассматривая апелляционную жалобу на решение суда Логойского района от 09.09.2021, в своем определении от 17.02.2022 отметила, в том числе, следующее:

«…внесение в устав товарищества собственников принципа голосования 1 член товарищества — 1 голос не согласуется с п. 3 ст. 164 ЖК, противоречит принципам создания товарищества, так как в нем (уставе — авт.) могут содержаться иные положения, касающиеся деятельности товарищества, не противоречащие настоящему Кодексу (ЖК — авт.) и иным актам законодательства.

Таким образом, каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 166 ЖК), которая определяется как пропорциональное отношение общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества к общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п. 2 ст. 150 ЖК)».

При этом также суд второй инстанции указал следующее:

«Жилищные отношения регулируются гражданским законодательством, если жилищным законодательством не предусмотрено иное (ч. 5 п. 1 ст. 1 ГК). Поскольку спорные взаимоотношения урегулированы нормами жилищного законодательства, то оснований применения к вопросу соблюдения кворума на общем собрании п. 1 ст. 247 ГК не имелось».

Напомним, что п. 1 ст. 247 ГК говорит следующее: если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными.

Правда, дальше суд второй инстанции в своем определении говорит: «кроме того, участники товарищества не имеют долевой собственности» (выделено авт). И это само по себе так и есть, поскольку данный судебный спор касается ТС, которое относится к рассматриваемой нами категории "коттеджных".

Но тогда возникает вопрос: как же при отсутствии долевой собственности (общего имущества) вообще может существовать ТС, когда ТС — это способ управления общим имуществом, которое в силу п. 1 ст. 150 ЖК принадлежит участникам совместного домовладения на праве общей долевой собственности? Ответ на этот вопрос мы уже дали выше: нет общего имущества, соответственно нет долевой собственности, соответственно нет отношений совместного домовладения. Соответственно, не может быть и ТС.

А по этим причинам никак не может быть соблюден принцип пропорциональности количества голосов доле в общем имуществе.

То есть, в таком ТС на общем собрании посчитать голоса правильно невозможно. Но если мы упираемся в такую невозможность, то логично было бы сделать вывод о том, что мы пытаемся применить законодательство о совместном домовладении к отношениям, которые не имеют отношения к совместному домовладению. Иными словами, мы имеем дело с какими-то иными отношениями, не отношениями совместного домовладения, соответственно, здесь нужно вести речь о создании не товарищества собственников, а чего-то другого.

Перефразировав так называемый "утиный тест", можно сказать следующее: если нечто не выглядит, как утка, не плавает, как утка и не крякает, как утка, то это, вероятно, не утка.

 

А что тогда может быть?

Если у жителей коттеджного поселка есть необходимость что-то делать сообща, решать какие-то общие вопросы, которые касаются условий их проживания в данном поселке, они вправе создать потребительский кооператив.

Только подчеркнем, что мы говорим не о жилищном кооперативе, определение которого приведено в п. 12 ст. 1 действующей редакции ЖК: жилищный кооператив — организация застройщиков, создаваемая для приобретения завершенных строительством или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов (дома), а также для последующей их эксплуатации и управления ими. Нет, мы не о таком кооперативе.

В силу п. 1 ст. 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.  

Да, к числу потребительских кооперативов относятся и жилищные кооперативы. Но потребительские кооперативы могут быть разными, например, на основании ст. 116 ГК создаются кооперативы по прокладке газопровода, проведению канализации и т.п. Посредством создания потребительских кооперативов граждане могут удовлетворять разные свои материальные (имущественные) и иные потребности. И если есть у граждан потребность жить в красивом, ухоженном, уютном и безопасном коттеджном поселке, то потребительский кооператив им в помощь! Но не надо искать черную кошку (читай — совместное домовладение) в темной комнате, когда ее там нет.

Отношения членов такого потребительского кооператива не просто не будут являться отношениями совместного домовладения — они не будут являться жилищными отношениями в принципе.

По нашему мнению, именно по такому пути следовало бы пойти практике с коттеджными поселками, а не натаскивать на них не свою рубашку (отношения совместного домовладения).

Тогда бы все стало на свои места, в том числе и с подсчетом голосов на общем собрании: в классическом потребительском кооперативе действует принцип «1 кооператор — 1 голос».

Кстати, по нашему мнению, законодательство не препятствует уже существующим на базе коттеджных поселков товариществам собственников реорганизоваться в потребительский кооператив.

Согласно п. 1 ст. 53 ГК реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению собственника его имущества (учредителей, участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, – по решению уполномоченных государственных органов, в том числе суда. В данном случае, безусловно, будет иметь место реорганизация товарищества собственников путем преобразования в потребительский кооператив.

Принятие решений о реорганизации и ликвидации организации собственников, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов относится к исключительной компетенции общего собрания организации собственников (абзац 16 п. 1 ст. 167 ЖК).

Общее собрание членов организации собственников, в том числе проводимое в форме письменного опроса, по вопросам реорганизации и ликвидации, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов является правомочным, если в нем приняли участие более двух третей членов организации собственников от общего количества членов организации собственников, обладающих не менее чем двумя третями голосов всех членов организации собственников (ч. 1 п. 4 ст. 166 ЖК).

По вопросам реорганизации и ликвидации организации собственников, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов решение считается принятым, если на правомочном общем собрании членов организации собственников либо при правомочном голосовании, проведенном в форме письменного опроса с учетом требований п. 4 и 8 ст. 166 ЖК, за него проголосовали более двух третей членов организации собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов членов организации собственников, принявших участие в голосовании (ч. 3 п. 4 ст. 167 ЖК).

Естественно, что в этом случае также возникает вопрос о подсчете голосов. Решение о реорганизации было бы неоспоримым, если бы за него проголосовали все члены ТС единогласно.  Возможно, такое решение имело бы шансы на успех, если бы за него проголосовало, к примеру, 90 % от всех членов товарищества — ведь это же очевидно больше, чем необходимые 2/3 (но это уже как посмотрит суд в случае возникновения судебного спора).

В любом случае, по нашему мнению, попавшему в тупик «коттеджному» товариществу собственников, где решения общего собрания одно за другим признаются незаконными и отменяются по причине неправильного подсчета голосов, есть смысл попробовать разрешить проблему таким образом — путем реорганизации ТС в потребительский кооператив.

Есть над чем здесь подумать и законодателю.