Когда заключается договор на управление общим имуществом совместного домовладения

Мы неоднократно уже писали о том, что заключение договора на управление общим имуществом между товариществами собственников (жилищными кооперативами) и их членами неправомерно. Тем не менее, случаи заключения таких договоров между указанными субъектами постоянно всплывают. Поэтому еще раз вернемся к данной теме и постараемся разложить все по полочкам.

Общее имущество — это основа совместного домовладения. Есть общее имущество — имеет место совместное домовладение, нет общего имущества — не может быть и совместного домовладения.

В п. 31 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) определено, что общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Относительно многоквартирного дома можно сказать, что

управление общим имуществом совместного домовладения - это фактически управление домом.

Согласно п. 1 ст. 151 ЖК управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов:

• непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более десяти объектов недвижимого имущества;
• уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных ЖК, в порядке, установленном актами законодательства;
• организацией застройщиков или товариществом собственников.

Пункт 2 указанной статьи говорит, что общим имуществом совместного домовладения могут управлять только одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников.

Вообще же, более правильно было бы сказать, что общим имуществом совместного домовладения может управлять только одно лицо — или уполномоченное лицо по управлению общим имуществом, или организация застройщиков, или товарищество собственников. Общее имущество совместного домовладения существует как единое целое, соответственно и управлять этим единым целым может только кто-то один.

В свою очередь, п. 3 ст. 151 ЖК устанавливает, что управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом осуществляется после его назначения местным исполнительным и распорядительным органом на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения. Здесь же говорится, что отказ от заключения такого договора не освобождает участников совместного домовладения, а также лиц, которым собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, от внесения платы за фактически оказанную услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Уполномоченное лицо

В ст. 154 ЖК детализируются вопросы управления общим имуществом уполномоченным лицом.

Пункт 1 этой статьи говорит, что в случае, если участниками совместного домовладения не принято решение о создании товарищества собственников или об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения, в случае ликвидации организации застройщиков или товарищества собственников, а также в случае, предусмотренном ч. 6 п. 4 ст. 186 ЖК, местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо в порядке, установленном законодательством.

Согласно п. 2 ст. 154 ЖК уполномоченным лицом является организация, назначаемая местным исполнительным и распорядительным органом в целях управления общим имуществом совместного домовладения, организации оказания основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения, за исключением услуг водоснабжения, водоотведения (канализации), газо- и электроснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.

Самому же договору управления общим имуществом посвящена ст. 155 ЖК, где говорится следующее.

В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, участник совместного домовладения, лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, обязаны заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения. При отказе участника совместного домовладения, лица, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, заключить договор на управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор. Договор на управление общим имуществом совместного домовладения заключается в простой письменной форме в двух экземплярах. Типовой договор на управление общим имуществом совместного домовладения утверждается Советом Министров Республики Беларусь (п. 1).

По договору на управление общим имуществом совместного домовладения одна сторона (уполномоченное лицо) по поручению другой стороны (участника совместного домовладения, лица, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения) за плату обязуется организовать оказание основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом совместного домовладения (п. 2).

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения является бессрочным. Участник совместного домовладения, лицо, которому собственником жилого и (или) нежилого помещений или законодательством предоставлено право на заключение договора на управление общим имуществом совместного домовладения, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на управление общим имуществом совместного домовладения в случае, если ими принято решение о создании товарищества собственников, об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения либо о согласовании с местным исполнительным и распорядительным органом избранного на общем собрании участников совместного домовладения председателя правления товарищества собственников (п. 3).

Типовой договор на управление общим имуществом совместного домовладения установлен постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 в редакции постановления от 16.11.2020 № 654 (приложение 2). Обратите внимание, что согласно ему первой стороной договора является уполномоченное лицо по управлению общим имуществом, второй - участник совместного домовладения. То есть,

типовой договор на управление общим имуществом даже не допускает, чтобы первой стороной этого договора было товарищество собственников или организация застройщиков. 

Напомним, что типовой утверждаемый нормативный правовой акт – это нормативный правовой акт, определяющий единые подходы к правовому регулированию определенной сферы общественных отношений (п. 1 ст. 21 Закона Республики Беларусь от 17.07.2018 № 130-З "О нормативных правовых актах").

Управляющая организация

Указом Президента Республики Беларусь от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» (далее — Указ № 456) было введено исключение из правила, установленного п. 1 ст. 151 ЖК.

В свое время Указом № 456 было постановлено осуществить в 2014–2027 годах реализацию инвестиционного проекта по строительству в г. Минске в границах ул. Аэродромной — полосы отвода железной дороги участка Минск — Гомель – 3-го Городского кольца — улиц Кижеватова — Брилевской объекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир», включающего здания и сооружения международного финансового центра и иные здания общественно-делового назначения, жилую застройку, а также инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, обеспечивающую функционирование данных объектов (далее — комплекс).

Согласно ч. 1 и 2 п. 3.26 Указа № 456 управление общим имуществом, эксплуатация и обслуживание общего имущества совместных домовладений в отношении зданий, входящих в комплекс, введенных в эксплуатацию после вступления в силу этого подпункта, осуществляются управляющей организацией, создаваемой заказчиком комплекса по согласованию с Минским горисполкомом, без создания товарищества собственников. Порядок создания и деятельности управляющей организации определяется Советом Министров Республики Беларусь.

В исполнение данной нормы постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.05.2021 № 271 утверждено Положение о порядке создания и деятельности управляющей организации, в приложении к которому содержится типовая форма договора на управление общим имуществом совместного домовладения управляющей организацией.

Оплата услуги по управлению общим имуществом совместного домовладения

В соответствии с п. 58 ст. 1 ЖК управление общим имуществом совместного домовладения — это услуга по осуществлению деятельности в целях обеспечения эксплуатации общего имущества совместного домовладения, реализации собственниками прав пользования объектами недвижимого имущества и общим имуществом совместного домовладения.

Вопросы внесения платы за управление общим имуществом совместного домовладения урегулированы в главе 17 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, а также возмещения расходов на электроэнергию, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571. В данном документе установлено буквально следующее:

• плата за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения ежемесячно вносится плательщиками жилищно-коммунальных услуг, являющимися участниками совместного домовладения (п. 69);
• плата за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения исчисляется соразмерно общей площади принадлежащих участнику совместного домовладения объектов недвижимого имущества по тарифам на услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, установленным в соответствии с законодательством (п. 70).

Товарищества собственников и организации застройщиков

Товарищества собственников и организация застройщиков (жилищные кооперативы) в белорусском законодательстве именуются организациями собственников.

В п. 35 ст. 1 ЖК определено, что организация застройщиков — это потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, создаваемый для строительства (реконструкции, капитального ремонта), завершения строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений) либо приобретения завершенных строительством или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, а также для последующей их эксплуатации и управления ими.

Согласно п. 57 ст. 1 ЖК товарищество собственников — юридическое лицо, создаваемое собственниками жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в одном многоквартирном жилом доме на одной придомовой территории или нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, находящихся на смежных земельных участках, в целях сохранения и содержания общего имущества совместного домовладения, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников.

Напомним, что товарищества собственников и организации застройщиков — это способы управления общим имуществом, определенные в п. 1 ст. 151 ЖК.

Согласно ст. 164 ЖК учредительным документом организации собственников является устав, который утверждается на собрании учредителей этой организации. В уставе организации собственников, кроме прочего, должны быть указаны предмет и цели ее деятельности.

Безусловно, что

предметом деятельности организации собственников, как и вообще смыслом ее существования, является управление общим имуществом совместного домовладения.

Таким образом, устав товарищества собственников или организации застройщиков, принятый на общем собрании членов этой организации и есть, по сути, тот договор об управлении общим имуществом, который заключили между собой члены этой организации.

Стоит также упомянуть, что в соответствии с п. 1 ст. 183 ЖК для дополнительного финансирования работ и мероприятий, связанных с управлением и эксплуатацией общего имущества совместного домовладения, члены организации собственников уплачивают членские и целевые взносы. В организации собственников ее члены уплачивают вступительный взнос, а в организации застройщиков — также паевые взносы (при финансировании строительства (реконструкции, капитального ремонта) или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков).

Выводы

Таким образом, из приведенных норм законодательства можно сделать следующие выводы:

1) договор на управление общим имуществом совместного домовладения заключается только в том случае, когда общим имуществом управляет уполномоченное лицо по управлению общим имуществом;

2) в рамках Указа № 456 может заключаться договор на управление общим имуществом совместного домовладения управляющей организацией;

3) если способом управления общим имуществом определены товарищество собственников или организация застройщиков (жилищный кооператив), не требуется никакого договора на управление общим имуществом совместного домовладения;

4) договор управления общим имуществом совместного домовладения является возмездным договором — собственник оплачивает соответствующую услугу уполномоченного лица;

5) в товариществе собственников и организации застройщиков (жилищном кооперативе), предметом деятельности которых и является управление общим имуществом совместного домовладения, финансирование этой деятельности осуществляется посредством уплаты взносов (вступительных, членских, целевых).

Общий вывод заключается в следующем:

товарищество собственников или организация застройщиков (жилищный кооператив) не имеют права заключать со своими членами договор на управление общим имуществом совместного домовладения и брать плату за соответствующую услугу.