Что нового принесет новый Жилищный кодекс?

Сегодня мы продолжим анализ основных изменений, которые внесет в жилищные отношения новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — новый ЖК). Как уже сообщалось ранее, проект этого документа был одобрен во втором чтении Палатой представителей Национального собрания Республики Беларусь и в настоящее время проходит иные юридические процедуры.

На этот раз затронем вопросы выселения граждан из жилых помещений при разных обстоятельствах.

Общие положения о выселении

Выселение из жилых помещений, как и в настоящее время, новым ЖК будет допускаться только судом и только по основаниям, предусмотренным ЖК и иными законодательными актами. В решении суда обязательно должно быть указано жилое помещение, предоставляемое выселяемым гражданам (адрес, площадь). По общему правилу выселяемым гражданам будут предоставляться другие жилые помещения. Предоставляемое в связи с выселением жилое помещение должно:

• находиться в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности  — в пределах территории сельсовета (поселка городского типа). Жилое помещение не в данном населенном пункте может быть предоставлено гражданину только с его согласия;
• соответствовать санитарным и техническим требованиям;
• иметь минимальные типовые потребительские качества.

Данные критерии могут не соблюдаться, если гражданина выселяют за неоплату жилищно-коммунальных услуг, невнесение платы за пользование государственным жильем, использование жилого помещения не по назначению или нарушение порядка пользования жилым помещением.

Единственным основанием внесудебного выселения граждан является  аварийное состояние или грозящий обвал жилого помещения. В данном случае выселение производится в административном порядке по постановлению прокурора. Все расходы по выселению оплачивает собственник жилого фонда.

Выселение без предоставления другого жилого помещения

Со вступлением в силу нового ЖК могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения граждане:

• самоуправно занявшие жилое помещение (то есть без наличия прав на него);
• не имеющие доли в праве общей собственности на занимаемое жилое помещение (то есть только зарегистрированные на жилплощади) и  систематически (два и более раза в течение года) разрушающие или портящие жилое помещение, либо использующие его не по назначению, либо систематически нарушающие правила пользования жилым помещением, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, если меры административного воздействия оказались безрезультатными. По данному основанию могут быть выселены члены (бывшие члены) семьи собственника жилого помещения в случае прекращения права долевой собственности, если их доля незначительна и не может быть реально выделена. Выселение производится после выплаты собственниками, остающимися в жилом помещении, выселяемым гражданам рыночной стоимости их долей;
• заключившие письменное соглашение о порядке пользования жилым помещением либо письменное соглашение о признании членом семьи, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления жилого помещения;
• в случае расторжения договора найма жилого помещения.

Выселение неплательщиков

По данному основанию граждане могут быть выселены только из государственного жилья или из общежития.

Основания для выселения возникнут, если гражданин не будет платить без уважительных причин за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением не менее 3 месяцев подряд (в настоящее время — 6 месяцев подряд). Следовательно, если суд признает причины уважительными (например, увольнение по причине ликвидации организации или сокращению штатов, тяжелая болезнь, повлекшая значительные расходы на лечение и т.п.) или если оплата задерживается на 1–2 месяца — выселение такому неплательщику не должно угрожать.

 Выселяемому гражданину предоставляется другое жилое помещение, по общей площади менее занимаемого и (или) уступающее ему по своим потребительским качествам, в том числе, вне пределов данного населенного пункта.

 Выселяемые граждане также могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Снос и изъятие земельного участка

Если государственное жилое помещение находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям и признано непригодным для проживания, то наниматель подлежат выселению с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого.

Если жилой дом, в котором находится государственное жилое помещение, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд либо жилое помещение признано не соответствующим санитарным и техническим требованиям и подлежит переводу в нежилое, то нанимателю предоставляется жилое помещение по норме от 15 до 20 кв.м общей площади на человека. С превышением нормы жилое помещение предоставляется, если оно представляет собой однокомнатную квартиру или жилую комнату либо предназначено для проживания граждан независимо от пола, кроме супругов.

Отдельно следует сказать о выселении из частного жилья. Собственник жилого помещения с совместно проживающими с ним гражданами в случае, если жилое помещение подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, имеет право на денежную компенсацию или на получение в собственность другой квартиры (дома).

Также отдельно следует остановиться на правах граждан при сносе жилого дома, квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. До принятия решения об изъятии земельного участка собственнику жилого помещения предлагается на выбор:

• в собственность квартира типовых потребительских качеств (не менее 15 кв.м общей площади на одного человека). Если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них, то предоставляется денежная компенсация в размере данной разницы. При определении размера общей площади не учитываются граждане, вселившиеся после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка (кроме собственника, супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи). В случае невозможности предоставления одной квартиры  может быть предоставлено несколько квартир типовых потребительских качеств;
• денежная компенсация за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

При наличии возможности дополнительно к вышеуказанным правам предлагается на выбор:

• строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
• перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Если изымается земельный участок в г. Минске, то дополнительно к вышеуказанным правам собственнику жилья предлагается земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации. Право на такой земельный участок зависит от права, которое было у собственника на участок в столице (собственность или пожизненное наследуемое владение).

Собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеперечисленных прав. В случае если стоимость предоставляемых жилого дома или квартиры превышает рыночную стоимость подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, разница в их стоимости с собственника не взыскивается.

Залог — дело тонкое…

В проекте нового ЖК закреплено, что после прекращения права собственности на заложенное жилое помещение бывший собственник и члены его семьи подлежат выселению из жилого помещения, находящегося в залоге у банка, без предоставления другого жилого помещения.

Анализ остальных изменений, которые несет в себе проект нового ЖК, мы продолжим в последующих номерах «УправДома».