Когда государство собственникам товарищ…

Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»  (далее — Закон о совместном домовладении) и Указом Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538) установлен единый порядок управления имуществом совместного домовладения для всех участников совместного домовладения, независимо от их статуса.

Вместе с тем в тех случаях, когда участником совместного домовладения выступает государство, данный порядок приобретает свои особенности.

В соответствии с п. 1.4 Указа № 538 управление общим имуществом многоквартирного жилого дома может осуществляться следующими способами:

• непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, если в таком жилом доме находится не более 5 жилых и нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам;
• товариществом собственников или организацией застройщиков, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома;
• уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством;
• организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Наиболее распространенной формой управления имуществом совместного домовладения  в настоящее время является товарищество собственников жилых домов. В связи с этим актуальным становится вопрос о том, кто может представлять интересы государства в товариществе собственников.

Госорган как представитель государства

Согласно п. 25 Закона о совместном домовладении членами товарищества собственников могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения. Гражданский кодекс Республики Беларусь также содержит нормы, согласно которым от имени Республики Беларусь в гражданских правоотношениях могут выступать государственные органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а от имени административно-территориальных единиц могут выступать органы местного управления и самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125).

Согласно ст. 3 Закона Республики Беларусь от 14.06.2003 № 204-З «О государственной службе в Республике Беларусь» государственный орган — образованная в соответствии с Конституцией Республики Беларусь, иными законодательными актами организация, осуществляющая государственно-властные полномочия в соответствующей сфере (области) государственной деятельности.

Однако данные положения законодательства к отношениям членства в товариществе собственников государственных органов применимы в тех случаях, когда жилые помещения могли бы составлять казну Республики Беларусь или ее административно-территориальной единицы. На практике, как правило, жилые помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управлении юридическим лицам, образованным по решению республиканских органов управления или органов местного управления и самоуправления. Имущество таких юридических лиц (далее — государственных юридических лиц) находится в государственной собственности и принадлежит на праве хозяйственного ведения государственным предприятиям или на праве оперативного управления учреждениям.

Объекты недвижимости, построенные государственными юридическими лицами хотя бы и за счет собственных средств, являются также государственной собственностью, и должны быть закреплены за предприятиями на праве хозяйственного ведения, а за учреждениями на праве оперативного управления решением собственника или уполномоченного им лица. В соответствии с действующим законодательством государственные юридические лица, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законодательством.

Таким образом, представлять интересы государства в товариществах собственников могут как государственные органы, так и государственные юридические лица.

«Сам себе товарищ» — только переходная форма

В свою очередь право на представление интересов государства в товариществе собственников может возникнуть у государственного юридического лица по различным основаниям: по решению собственника и по закону. Наиболее типичный случай — это представительство интересов государства в товариществе собственников государственным предприятием — застройщиком. Право на такое представительство возникает у застройщика в силу Закона о совместном домовладении.

По общему правилу, установленному ст. 20 Закона о совместном домовладении, товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. Вместе с тем по ряду причин во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании Законом допускается создание товарищества собственников одним лицом — застройщиком. Прежде всего это продиктовано необходимостью обеспечить нормальное функционирование здания после завершения строительства, что в значительной мере зависит от организации его  технического обслуживания.

Обязанность на обеспечение технического обслуживания здания в соответствии с п. 1 и 2 ст. 65 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» возложена на собственника, эксплуатирующую организацию или службу технической эксплуатации. Однако застройщик по окончании строительства уже выполнил свои функции, связанные со строительством жилого дома, а дольщики еще не оформили право собственности, то есть они еще не стали собственниками, чтобы заниматься вопросами эксплуатации жилого дома. Возникает необходимость в лице, которое могло бы заниматься вопросами организации технического обслуживания жилого дома в период с момента завершения строительства до момента принятия решения собственниками о способе управления жилым домом, которое в соответствии со ст. 16 Закона о совместном домовладении должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.

В городе Минске, к примеру, для рационального управления вводимыми в эксплуатацию жилыми домами решением Минского городского исполнительного комитета от 20.02.2003 № 206 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг» введена практика ввода в эксплуатацию жилых домов с одновременным созданием застройщиком товариществ собственников.

Предоставив застройщику право учреждать товарищество собственников, законодатель, по сути, узаконил переходную форму управления жилым домом — товарищество собственников вновь возведенного жилого дома. Данная форма не отвечает общим требованиям, которые установлены законодательством для товарищества собственников, но она способствует передаче дома в эксплуатацию обслуживающим организациям путем выполнения всех связанных с этим действий (получением разрешений и согласований для подключения к инженерным сетям, заключением договоров на техническое обслуживание и энергоснабжение и т.д.)

Таким образом, с момента регистрации застройщиком — государственным юридическим лицом Устава товарищества собственников во вновь строящемся доме единственным его участником будет государство, представителем которого будет выступать сам застройщик.

Приобретение госпредприятием жилого помещения

Иное дело, если предприятие (учреждение) не является застройщиком во вновь построенном доме, а приобретает жилые помещения в нем как дольщик или по иным основаниям, предусмотренным законодательством. В этом случае решение об участии коммунального юридического лица в товариществе собственников должно быть принято либо самим юридическим лицом, либо его учредителем. Учредителем такое решение может быть принято одновременно с решением об устанавлении за данным лицом права хозяйственного ведения (оперативного управления) либо отдельно.            

Так, п. 14 Инструкции о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в коммунальной собственности города Минска, утвержденной решением Минского городского Совета депутатов 25.04.2000 № 14, коммунальным юридическим лицам предоставлено право выступать учредителями, участниками, членами хозяйственных обществ (товариществ), иных юридических лиц с согласия Мингорисполкома.