Органы управления товарищества собственников жилья: общее собрание

В настоящей статье мы проанализируем порядок создания и деятельности высшего органа управления товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) — общего собрания членов ТСЖ на основании норм нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), который вступает в силу с 2 марта 2013 г.

Сразу же отметим, что нормы ЖК о создании и деятельности общего собрания членов ТСЖ разительно отличаются от аналогичных норм, содержащихся в Типовом уставе товарищества собственников, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее — Типовой устав ТС). О некоторых из этих изменений мы писали ранее в статье «Товарищества собственников жилья: новый ЖК — новый Устав».[1]

Собрание уполномоченных членов ТСЖ

Одним из новшеств в деятельности высшего органа управления ТСЖ согласно новому ЖК является то, что в качестве такого органа может функционировать не только общее собрание, но и собрание уполномоченных, оно может создаваться при наличии в ТСЖ более 50 членов. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов ТСЖ, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов ТСЖ. В уставе ТСЖ может быть предусмотрено иное представительство.

Выборы уполномоченных проводятся не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год.

Если исключительная компетенция собрания уполномоченных в организации застройщиков ограничена согласно ЖК, то в отношении исключительной компетенции собрания уполномоченных в ТСЖ никаких ограничений не предусмотрено. Это означает, что в ТСЖ собрание уполномоченных вправе решать все те вопросы, которые относятся к ведению общего собрания.

На собрании уполномоченных каждый уполномоченный обладает количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТСЖ.

Исключительная компетенция

Исключительная компетенция общего собрания согласно ЖК претерпела изменения. В нее традиционно отнесены такие вопросы, как:

• внесение изменений и (или) дополнений в устав ТСЖ;
• определение основных направлений деятельности ТСЖ. Это полномочие перекликается с предусмотренным в Типовом уставе ТСЖ вопросом об утверждении годового (полугодового) плана финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. По ЖК общее собрание вправе строить хоть 5-летние планы развития ТСЖ;
• избрание членов правления и председателя правления ТСЖ. Вместе с тем это полномочие содержит уточнения: сюда включены прием на работу председателя ТСЖ по трудовому договору (контракту), а также досрочное прекращение полномочий членов правления и его председателя;
• избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ. В ЖК уточнено, что общее собрание вправе также досрочно прекратить полномочия этих должностных лиц. По ЖК теперь требуется, чтобы ТСЖ утверждало положение о ревизионной комиссии (ревизоре) ТСЖ;
• утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;
• утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля ТСЖ, форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников ТСЖ;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
• рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) председателя правления ТСЖ. Кроме того, общее собрание по ЖК вправе рассматривать также жалобы на решения и действия (бездействие) членов правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
• принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ. Это полномочие уточнено: общее собрание также назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора), утверждает передаточный акт или разделительный баланс, промежуточный ликвидационный и ликвидационный баланс;
• принятие решения о реконструкции объектов недвижимого имущества ТСЖ (например, жилого дома), в том числе путем надстройки и (или) пристройки. В ЖК содержится уточнение: если реконструкция объектов недвижимого имущества проводится путем надстройки и (или) пристройки, то в таком случае общее собрание должно принимать решение об изменении размера общего имущества в процессе такой реконструкции (за исключением случая, когда надстройка и (или) пристройка планируются местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам);
• принятие решения об отчуждении или передаче общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТСЖ, а также иным лицам. В ЖК уточнено: при передаче общего имущества во владение и пользование иным лицам не должны нарушаться права и законные интересы членов ТСЖ;
• принятие решения о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.

Новым в исключительной компетенции общего собрания согласно ЖК является то, что оно вправе осуществлять прием в члены ТСЖ и исключение из членов ТСЖ. Следует учитывать, что учредители ТСЖ и собственники жилых (нежилых) помещений жилого дома ТСЖ, которые приобрели право собственности на них от прежних владельцев, являются членами ТСЖ автоматически. Это означает, что решения общего собрания о приеме таких лиц в ТСЖ не требуется.

В ЖК предусмотрено, что общее собрание предоставляет председателю общего собрания полномочия по заключению трудового договора (контракта) с избранным (или принятым на работу) председателем правления ТСЖ. Это сделано для того, чтобы было кому подписать трудовой договор (контракт) от имени общего собрания, выступающего в роли нанимателя председателя правления ТСЖ. Иначе его пришлось бы подписывать всем членам ТСЖ, участвовавшим в заседании общего собрания.

В ЖК предусмотрено, что общее собрание вправе принимать решения по всем вопросам, которые отнесены к компетенции правления. Кроме того, согласно ЖК уставом ТСЖ к исключительной компетенции общего собрания могут быть отнесены и иные полномочия сверх тех, что предусмотрены в ЖК.

Голоса членов ТСЖ

Согласно п. 1 ст. 215 ЖК на общем собрании каждый член ТСЖ имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество. Как известно, размер доли члена ТСЖ в праве собственности на общее имущество пропорционален доле общей площади принадлежащего ему жилого и (или) нежилого помещения в общей площади всех жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения, расположенного на придомовой территории.

Как мы уже указывали выше, в случае избрания уполномоченных голоса членов ТСЖ переходят к избранным ими уполномоченным. При этом голоса члена ТСЖ передаются тому уполномоченному, который представляет его интересы в высшем органе управления ТСЖ — собрании уполномоченных.

Проблемы принятия решения общим собранием

К сожалению, ЖК не содержит таких же четких норм о порядке принятия решений общим собранием, какие прописаны в Типовом уставе ТС. В главе 32 ЖК, посвященной созданию и деятельности ТСЖ, вообще не говорится о том, какие из вопросов исключительной компетенции общего собрания решаются членами ТСЖ единогласно, какие — квалифицированным или простым большинством.

Понятно, что такой важный вопрос ЖК не мог обойти вниманием, так как это было бы серьезным правовым пробелом. Ответ на него содержится в главе 30 ЖК, посвященной управлению общим имуществом участников совместного домовладения.

Процитируем п. 1 ст. 180 главы 30 ЖК:

«1. При управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:

об отчуждении общего имущества — с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;

об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества — с согласия всех участников совместного домовладения.

Иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения».

Как видно из приведенной правовой нормы, решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются путем голосования по принципу «один участник совместного домовладения — один голос». В случае управления общим имуществом ТСЖ под участником совместного домовладения следует понимать члена ТСЖ. Получается, что согласно п. 1 ст. 180 ЖК на общем собрании каждый член ТСЖ формально имеет один голос независимо от его доли в праве собственности на общее имущество (проще говоря — от размера его жилого (нежилого) помещения).

Однако, как мы уже говорили, согласно п. 1 ст. 215 главы 32 ЖК количество голосов членов ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ неразрывно связано с размером их долей в праве собственности на общее имущество. Как разрешить формальное противоречие между п. 1 ст. 180 главы 30 ЖК и п. 1 ст. 215 главы 32 ЖК? Ответам на этот и другие возникающие в связи с ним вопросы мы посвятим отдельную статью, которая будет опубликована в следующем номере журнала «УправДом».

Виды общего собрания

Общее собрание может проходить в обычном (очередном) порядке, во внеочередном порядке и повторно. В протоколах такие собрания обычно так и именуются: общее собрание, внеочередное общее собрание, повторное общее собрание. По нашему мнению, такие названия с юридической точки зрения не являются обоснованными. Дело в том, что название органа управления не должно изменяться в зависимости от того, как оно созывается. Правильнее было бы вести речь об очередном, внеочередном и повторном заседании общего собрания членов ТСЖ.

Согласно ЖК ТСЖ обязано проводить общее собрание не реже одного раза в год. Такое собрание, как правило, проводится в начале года. На нем утверждаются годовой отчет о работе правления ТСЖ и его председателя, годовой баланс ТСЖ, отчет ревизионной комиссии (ревизора) о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ за истекший календарный год, смета доходов и расходов на текущий год. Если по результатам работы за год появились убытки, ТСЖ должно решить вопрос об их компенсации (в частности, путем установления дополнительных взносов для членов ТСЖ). На общем собрании решаются и иные вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания.

ТСЖ не возбраняется проводить общее собрание более одного раза в год. Количество заседаний общего собрания следует предусматривать в уставе ТСЖ. В этом случае все такие заседания будут считаться очередными (обычными).

Согласно п. 2 ст. 180 ЖК внеочередным общим собранием считается собрание, проводимое помимо ежегодного общего собрания. Еще раз оговоримся, что правильнее вести речь о внеочередном заседании общего собрания членов ТСЖ. Если уставом предусмотрено, что общее собрание членов ТСЖ проводится один раз в полгода, то в таком случае внеочередным будет считаться заседание общего собрания, созываемое второй раз за полугодие. Внеочередное заседание общего собрания членов ТСЖ всегда проводится по инициативе тех лиц, которым в ЖК предоставлено такое право. Инициаторами созыва такого заседания могут быть:

• члены ТСЖ, обладающие не менее чем 1/4 голосов от общего количества голосов членов ТСЖ,
• правление;
• ревизионная комиссия (ревизор),
• местный исполнительный и распорядительный орган.

Инициатор созыва внеочередного заседания общего собрания определяет повестку дня этого заседания.

Согласно п. 9 ст. 215 ЖК повторное заседание общего собрания проводится в случае отсутствия кворума на его первоначальном заседании. Причем повторным может быть и внеочередное заседание общего собрания, если на первоначальное заседание такого собрания не явилось минимально необходимое количество членов ТСЖ.

Кворум

Под кворумом понимается количество голосов членов ТСЖ, необходимое для признания заседания общего собрания правомочным. Правомочным считается такое заседание общего собрания, которое вправе принимать решения, имеющие обязательную юридическую силу для всех членов ТСЖ.

Законодательством не запрещается проводить заседание общего собрания и принимать на нем решения при отсутствии кворума. Однако решения такого собрания могут иметь только рекомендательный (необязательный) характер.

В ЖК изменено количество голосов, при наличии которых заседание общего собрания считается правомочным: если по Типовому уставу ТС для кворума требуется присутствие членов ТСЖ, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, то согласно ЖК — более чем 1/2 голосов от их общего количества. Думается, что такое уменьшение количества голосов пойдет на пользу деятельности ТСЖ, испытывающих, как правило, большие трудности в работе с частью своих членов, условно именуемых балластом.

Обращаем внимание на то, что понятия «более половины голосов от общего числа голосов членов ТСЖ» и «более половины от общего числа членов ТСЖ» согласно ЖК неравнозначны. Мы говорили, что количество голосов каждого члена ТСЖ зависит от размера его доли в праве собственности на общее имущество. А эта доля, в свою очередь, пропорциональна общей площади жилого (нежилого) помещения, принадлежащего члену ТСЖ на праве собственности. Таким образом, чем большим размером квартир будут обладать участники общего собрания, тем меньшее их количество потребуется для наличия кворума.

Согласно ЖК внеочередное заседание общего собрания является правомочным, если на нем присутствуют члены ТСЖ, обладающие более чем 1/2 голосов от общего количества голосов членов товарищества.

ЖК также установлено, что повторное заседание общего собрания является правомочным, если на нем присутствуют члены ТСЖ, обладающие не менее чем 1/4 голосовот общего количества голосов членов товарищества. Согласно Типовому уставу ТС для кворума на повторном заседании общего собрания требуется присутствие членов ТСЖ, обладающих более 1/2 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.

Созыв общего собрания

Заседания общего собрания созывается правлением ТСЖ путем направления каждому члену товарищества не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения, письменного уведомления. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.

Решение о созыве внеочередного заседания общего собрания принимается правлением ТСЖ в течение 7 дней со дня получения от инициатора его проведения соответствующего предложения или требования. Такое заседание должно быть проведено в течение 30 дней со дня получения предложения (требования).

В проведении внеочередного заседания общего собрания правление может отказать его инициатору. Причиной отказа может быть несоблюдение установленного порядка подачи предложения или требования. Если инициаторы проведения внеочередного заседания общего собрания не согласятся с таким решением правления, то они вправе сами созвать его.

Повторное заседание общего собрания созывается в течение 30 дней с даты несостоявшегося общего собрания.

Письменный опрос

Согласно ЖК общее собрание вправе принимать решения не только на своих заседаниях, но и путем письменного опроса членов ТСЖ. Для проведения такого опроса каждому члену ТСЖ направляется бюллетень для голосования. Согласно Типовому уставу ТСЖ в этом случае используется не бюллетень, а так называемый опросный лист.

Бюллетень для голосования должен содержать:

• повестку дня общего собрания, проводимого путем письменного опроса членов ТСЖ;
• формулировку вопросов, по которым проводится голосование;
• формулировку проектов решений по каждому вопросу;
• варианты голосования по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»);
• разъяснение порядка заполнения бюллетеня;
• место представления заполненных бюллетеней;
• дату окончания голосования;
• дату заседания правления ТСЖ.

Подсчет голосов осуществляется правлением ТСЖ. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании и оформляют протокол об итогах письменного опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью ТСЖ.

Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены ТСЖ, обладающие более чем 2/3 голосов от общего количества голосов членов товарищества.

Бюллетени для голосования хранятся в делах ТСЖ в течение 5 лет.