Проблемные вопросы принятия решений общим собранием ТСЖ

Автор: Игорь БУЕВИЧ, юрист.

В настоящее время товарищества собственников жилья (ТСЖ) переживают сложный период, связанный с изменением правового регулирования их деятельности. При всех своих недостатках и достоинствах пока еще действующие акты законодательства о ТСЖ 2 марта 2013 г. уйдут в прошлое. В нашей статье проанализированы правовые нормы, по которым товариществам придется строить свою деятельность с этой даты.

 

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими рассматриваемые в настоящей статье вопросы, являются:

  • новый Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК);
  • Типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее — Типовой устав ТС).

Как известно, ЖК вступает в силу с 2 марта 2013 г. В связи со вступлением в силу ЖК положения Типового устава ТС перестанут распространяться на товарищества собственников жилья. Это объясняется тем, что в соответствии с п. 2.2 ст. 222 ЖК в ст. 2 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», во исполнение которого и был утвержден Типовой устав ТС, введена часть 2 о том, что этот Закон не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде.

 

О подсчете голосов

В Типовом уставе ТС, которым товарищества собственников жилья должны руководствоваться до 2 марта 2013 г., четко расписан порядок принятия решений  общим собранием членов ТСЖ на своих заседаниях. Так, по вопросам отчуждения общих элементов совместного домовладения и получения товариществом кредитов требуется единогласие всех его членов (ч. 4 п. 4.10 Типового устава ТС). Квалифицированным большинством голосов (не менее двух  третей  голосов  присутствующих  на  собрании) принимаются решения, в частности, по вопросам утверждения и изменения устава ТСЖ, установления размера взносов и других платежей членов ТСЖ (ч. 2 п. 4.10 Типового устава ТС). Вопросы, для принятия которых согласно законодательству и уставу не требуется единогласия или квалифицированного большинства голосов, решаются простым большинством голосов присутствующих на собрании членов товарищества (ч. 1 п. 4.10 Типового устава ТС).

В ЖК такой четкости, к сожалению, уже нет. Согласно п. 3 ст. 215 ЖК решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТСЖ, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества. А вот этот самый порядок ни в ст. 215 ЖК, регулирующий вопросы функционирования общего собрания (собрания уполномоченных), ни во всей главе 32 ЖК, посвященной организации и деятельности ТСЖ, оказался не расписанным.

Вместе с тем в п. 1 ст. 180 ЖК установлен общий порядок принятия решений общим собранием участников совместного домовладения при управлении общим имуществом посредством организации, управляющей общим имуществом, организации застройщиков, ТСЖ или через уполномоченное лицо. Так, в соответствии с этой нормой считаются принятыми решения общего собрания:

  • об отчуждении общего имущества — с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
  • об уменьшении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки — с согласия всех участников совместного домовладения;
  • об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения;
  • о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения — с согласия простого большинства от их общего количества;
  • о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование иным лицам (кроме участников совместного домовладения) в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, — с согласия простого большинства от их общего количества;
  • по иным вопросам — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.

Под участниками совместного домовладения применительно к ТСЖ следует понимать членов этого товарищества, каждый из которых исходя из своего статуса обладает правом решающего голоса на общем собрании. В силу п. 1 ст. 179 ЖК в общем собрании членов ТСЖ вправе принимать участие и наниматели (арендаторы), которым члены товарищества — собственники снимаемых (арендуемых) жилых (нежилых) помещений передали свои полномочия по управлению общим имуществом. Однако наниматели (арендаторы) могут участвовать в общем собрании только с правом совещательного голоса (п. 2 ст. 179 ЖК).

Как видно, в п. 1 ст. 180 ЖК речь идет о принятии решения путем подсчета количества проголосовавших участников совместного домовладения, а не числа принадлежащих им голосов. Иными словами, при голосовании на общем собрании применяется принцип «один участник — один голос». Размер помещения, находящегося в собственности участника совместного домовладения, а точнее величина его доли в праве собственности на общее имущество, при принятии решения общим собранием юридического значения не имеет.

Анализируя эту норму применительно к ТСЖ, мы высказывали свою точку зрения о том, что на общем собрании членов товарищества следует подсчитывать не количество поднятых рук, а число голосов, принадлежащих голосующим членам товарищества. Такое мнение основано на том, что согласно ч. 4 п. 1 ст. 215 ЖК на общем собрании каждый член ТСЖ имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество. Это означает, что на заседании высшего органа управления член товарищества должен восприниматься не просто как одно лицо, а как совокупность принадлежащих ему голосов. В этом случае права члена товарищества по управлению общим имуществом будут напрямую увязаны с величиной его доли в праве собственности на это имущество.

Кроме того, обоснованность и, если угодно, справедливость такого подхода заключается еще и в том, что в зависимости от размера этой доли член товарищества несет и соответствующие финансовые обязанности по содержанию общего имущества. Так, согласно п. 1 ст. 166 ЖК участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Причем неиспользование участником совместного домовладения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом не являются основаниями для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества (п. 2 ст. 166 ЖК). В главе 32 ЖК в отношении членов ТСЖ иных правил на этот счет не содержится.

Таким образом, необходимый баланс (соразмерность) между правами и обязанностями членов товарищества будет соблюден только тогда, когда общее собрание будет принимать решения исходя из количества голосов своих членов.

Однако можно обосновать и другую, противоположную точку зрения. Если следовать правилам формальной логики, то в соответствии с п. 1 ст. 180 ЖК на общем собрании подсчитывать следует все-таки число поднявших руки участников совместного домовладения, а не количество принадлежащих им голосов, привязанных к размеру доли в праве собственности на общее имущество. Эта норма имеет характер общего правила, обязательного для исполнения участниками совместного домовладения, применяющими один из перечисленных в п. 1 ст. 180 ЖК способов управления общим имуществом (включая, товарищество собственников).

Это правило, разумеется, могло бы не действовать в том случае, если бы в отношении ТСЖ в законодательстве содержались иные, отличные от него особенные (специальные) положения. Однако, как мы указывали выше, в главе 32 ЖК таковых нет.

Что же касается нормы ч. 4 п. 1 ст. 215 ЖК, то в отношении нее можно говорить о том, что она формально применяется для установления факта наличия или отсутствия кворума на общем собрании. Так, в п. 2 ст. 215 ЖК прямо записано, что общее собрание членов ТСЖ является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества. Кстати, согласно той же ст. 180 ЖК, содержащей нормы общего характера, кворум рассчитывается исходя из количества голосов участников совместного домовладения, пришедших на заседание общего собрания, а не из числа этих участников (ч. 3 п. 4). Таким образом, логическое толкование норм ст.ст. 180 и 215 ЖК приводит к выводу о том, что наличие у членов ТСЖ голосов имеет юридическое значение только при установлении факта правомочности общего собрания.

На вопрос о том, какую из этих двух точек зрения следует считать единственно верной и обязательной для применения на практике всеми ТСЖ, ответить нелегко. В поисках дополнительных аргументов для ответа на этот вопрос обратимся к нормам, регулирующим порядок определения кворума и принятия решений общим собранием членов организации застройщиков. Этот способ управления общим имуществом участников совместного домовладения в правовом смысле достаточно близок к способу управления посредством ТСЖ.

Итак, общее собрание членов организации застройщиков является высшим органом управления этой организации (ч. 1 п. 1 ст. 187 ЖК). Общее собрание членов организации застройщиков является правомочным, если на нем присутствуют члены этой организации, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества (п. 2 ст. 187 ЖК). При этом член организации застройщиков, являющийся собственником объекта недвижимого имущества, на общем собрании имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (ч. 4 п. 1 ст. 187 ЖК).

Порядок принятия решений общим собранием членов организации застройщиков определен в п. 4–6 ст. 188 ЖК. Из содержания упомянутых положений следует, что при подведении итогов голосования на общем собрании определяющее значение имеет число голосов, поданных членами организации застройщиков, а не количество поднятых ими рук.

Говоря обыденным языком, есть все основания утверждать, что со вступлением в силу ЖК по части эффективности деятельности высшего органа управления членам организаций застройщиков повезло несколько больше, чем членам ТСЖ. Нам представляется, что порядок принятия решения общим собранием членов товарищества, установленный в п. 4.10 Типового устава ТС, по своей правовой природе является более сбалансированным в части соотношения объема прав и обязанностей членов товарищества и более удачным для практического применения, чем тот, который содержится в п. 1 ст. 180 ЖК.

Подводя итог проведенному нами анализу, хотим еще раз высказать свою точку зрения о том, что на общем собрании членов ТСЖ при подведении итогов голосования по вопросам повестки дня следует подсчитывать голоса членов товарищества, а не поднятые ими руки. Логической интерпретации норм ЖК мы предпочли их системное толкование. Однако утверждать, что наше мнение является единственно верным и окончательным, мы, разумеется, не вправе. Думаем, что для того чтобы расставить все точки над «i» (включая те вопросы, о которых речь пойдет в следующем разделе нашей статьи), законодателю следовало бы пойти по пути внесения в главу 32 ЖК специальных норм о порядке принятия решений общим собранием членов ТСЖ. Причем эти специальные нормы не должны вносить дисбаланс между правами членов ТСЖ по управлению общим имуществом и их обязанностями по содержанию этого имущества. Иными словами, если в будущем в ЖК будет все-таки предусмотрено, что при подсчете голосов на общем собрании применяется принцип «один член ТСЖ — один голос», то в таком случае подобный подход следует применить, в частности, и в отношении оплаты членами товарищества расходов на содержание общего имущества.

 

О привязке процента голосов к общему числу членов ТСЖ

При практическом применении положений п. 1 ст. 180 ЖК обращает на себя внимание следующее обстоятельство. Для принятия общим собранием участников совместного домовладения определенного решения требуется согласие установленного числа этих участников от их общего количества, а не от количества тех, кто, бросив все свои личные дела, пришел на заседание общего собрания. Такой способ определения минимально необходимого для принятия решения процента проголосовавших чреват возникновением серьезных трудностей на практике. Любой, кто хоть раз участвовал в работе коллективного органа управления какой-либо организации, знает, что привязка процента проголосовавших к общему числу всех членов организации, а не к количеству участвующих в собрании, грозит тем, что даже при наличии обычно применяемого 50%-ного кворума собравшиеся порой не могут принять решение даже по малозначительным вопросам повестки дня, по которым требуется простое большинство.

Существует здесь и другая возможная опасность. Если исходить из той точки зрения, что на общем собрании членов ТСЖ голосование осуществляется по принципу «один член товарищества — один голос», то правомочное с точки зрения наличия кворума собрание может оказаться неправомочным для принятия хоть какого-нибудь решения. Такое может случиться, если пришедшие на общее собрание члены товарищества будут обладать половиной голосов от общего числа голосов членов товарищества плюс один голос, но при этом количество участников собрания будет составлять менее 50% списочного состава членов ТСЖ. Такая ситуация возникнет тогда, когда на собрание явятся собственники больших по своим размерам жилых (нежилых) помещений жилого дома ТСЖ. И вот тогда создастся патовая ситуация: вопросы повестки дня собранию обсуждать можно, а принимать по ним решения — нет.

Однако вне зависимости от того или иного порядка принятия решений (путем подсчета рук или голосов) совершенно неработоспособным оказывается повторное общее собрание членов ТСЖ. В соответствии с ч. 1 п. 9 ст. 215 ЖК повторное общее собрание созывается в случае отсутствия кворума общем собрании, проводимом как в очередном, так и во внеочередном порядке. Такое собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества.

Как было указано выше, в соответствии с п. 1 ст. 180 ЖК общему собранию для принятия решения требуется как минимум согласие простого большинства от общего количества участников совместного домовладения. На практике крайне маловероятна ситуация, когда количество участников повторного общего собрания, обладающих минимально необходимым для кворума голосов (одной четвертью от общего числа голосов членов товарищества), составит более 50% списочного состава членов товарищества. И уж совсем абсурдно рассуждать о том, что 25% голосов, достаточных для кворума, может хватить для принятия решений, требующих как минимум 50% голосов от их общего числа. Получается, что проведение повторного общего собрания вообще теряет всяческий практический смысл для членов ТСЖ.

По нашему глубокого убеждению, положений, подобных нормам о повторном общем собрании членов ТСЖ, в законодательстве содержаться не должно.

Считаем необходимым отметить, что повторное общее собрание членов организации застройщиков, которое также правомочно при наличии членов этой организации, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества (ч. 1 п. 6 ст. 187 ЖК), может принимать решения по всем вопросам, которые входят в исключительную компетенцию высшего органа управления (п. 4 и 5 ст. 188 ЖК), за исключением вопросов об управлении и отчуждении общего имущества (ч. 3 п. 4, п. 6 ст. 188 ЖК). Причина такой дееспособности повторного общего собрания проста: процент поданных голосов подсчитывается исходя из числа голосов, которыми обладают присутствующие на собрании члены организации застройщиков, а не из общего количества голосов всех членов этой организации.

По нашему мнению, порядок принятия решений общим собранием членов ТСЖ нуждается в серьезной корректировке в соответствии с принципами, заложенными в основу деятельности общего собрания организации застройщиков.