Решит ли новая концепция старые проблемы? Поживем – увидим

Автор: Алексей ПАВЛОВСКИЙ, юрист.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 № 267 утверждена Концепция государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года.Согласно этому документу целью государственной жилищной политики до обозначенного срока является создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям, формирование полноценного рынка жилья.

 

Для достижения этой цели ставится решение таких задач, как:

  • предоставление каждому гражданину широкого выбора способов решения жилищного вопроса, включая строительство нового жилья, его приобретение на вторичном рынке, наем жилых помещений государственного и частного жилищных фондов;
  • оказание государственной поддержки в обеспечении жильем гражданам, которые собственными силами не могут улучшить жилищные условия, а также иным категориям граждан исходя из специфики их деятельности: военнослужащим;
  • сокращение времени нахождения граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  • расширение количества механизмов финансирования жилищного строительства, максимальное привлечение внебюджетных источников, включая собственные средства граждан, средства организаций;
  • формирование и развитие фонда жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда;
  • доведение доли индивидуального жилищного строительства не менее чем до 40% от общего объема ввода жилья в эксплуатацию;
  • создание условий проживания в малых и средних городах, сопоставимых по комфортности с существующими в областных центрах;
  • усиление контроля за качеством строительной продукции, возводимого жилья и нормативными сроками строительства.

Подсчитали и сделали выводы

В Концепции констатируется, что в 2006–2012 гг. в Беларуси построено 36,2 млн кв.м жилья, благодаря чему жилищные условия улучшили свыше 300 тыс. семей (более 1 млн человек). При этом около 60% жилья (21,7 млн кв.м) построено гражданами с государственной поддержкой. Достижение таких показателей, по мнению Правительства, стало возможным в результате наращивания выпуска строительных материалов и оборудования, разработки широкого перечня типовых проектов и проектов повторного применения для строительства жилья типовых потребительских качеств, увеличения мощностей строительных организаций, применения разнообразных форм финансовой и организационной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В то же время отмечается, что всесторонняя государственная поддержка в сфере строительства, в том числе реконструкции, или приобретения жилья в виде льготного кредитования и субсидирования, порядок постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий привели к значительному росту числа граждан, ориентированных на улучшение своих жилищных условий исключительно с государственной поддержкой. В результате количество состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий возросло с 565 тыс. семей на 1 января 2006 г. до 814 тыс. семей на 1 января 2013 г., или на 44%. Наибольшее количество нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан насчитывается в крупных городах, где период ожидания включения в организации застройщиков составляет до 10–12 лет, а в г. Минске — до 22 лет.

Вместе с тем отмечается, что, несмотря на увеличение объемов государственной поддержки, в настоящее время не решены проблемы своевременного отселения семей из ветхого жилья и обеспечения жильем граждан, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда, а таковых  насчитывается в очереди около 20 тыс. семей.

В этой связи, по мнению Правительства, назрела необходимость концентрации государственных финансовых ресурсов на максимально эффективном строительстве жилых помещений для льготных категорий граждан на условиях дифференцированного подхода к определению групп населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий с государственной поддержкой. В частности, в Концепции говорится о том, что требуется ускорить строительство квартир и жилых домов для многодетных семей.

Проанализировав приведенные выше цифры, Правительство пришло к выводу о том, что жилищная политика требует дальнейшего совершенствования на основе расширения возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос за счет собственных средств с использованием различных форм поддержки со стороны государства.

В 2013–2015 гг. в государственной жилищной политике будут уточняться принципы предоставления государственной поддержки с учетом реальных финансовых возможностей государства, упорядочиваться планирование объемов строительства жилых помещений с государственной поддержкой. В этот период времени потребность граждан в улучшении жилищных условий предполагается обеспечивать путем:

  • строительства собственного жилья (квартира или индивидуальный жилой дом);
  • реконструкции имеющегося жилья;
  • приобретения в собственность жилья на вторичном рынке;
  • получения в пользование жилых помещений социального пользования.

Саму же государственную жилищную политику будут реализовывать по двум основным направлениям:

  • улучшение жилищных условий граждан с государственной поддержкой, которая дифференцирована по категориям граждан и будет предоставляться адресно;
  • улучшение жилищных условий граждан без государственной поддержки путем развития существующих и создания новых финансовых механизмов (ипотека, система жилищных строительных сбережений, жилищные облигации), создания благоприятных условий для строительства жилья на коммерческой основе, увеличения фонда наемного жилья.

Реализация указанных целей и задач должна привести к следующим результатам:

  • снижение периода обеспечения жильем до 3 лет для многодетных семей, а также для граждан, имеющих право на получение жилого помещения социального пользования, и 5 лет (в г. Минске — 7 лет) для иных категорий граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку;
  • обеспечение жилыми помещениями социального пользования лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в сроки, установленные законодательством;
  • переход к единой системе государственного заказа на строительство жилья для льготных категорий граждан;
  • увеличение не менее чем до 50% от стоимости строительства доли собственных средств граждан, направляемых на жилищное строительство;
  • достижение объемов ввода жилья по регионам на каждый год согласно показателям, устанавливаемым в соответствии с решениями Правительства Республики Беларусь;
  • рост уровня обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя до 27–28 кв.м в 2015 году.

Концепцией определены направления и пути улучшения жилищных условий граждан.

Критерии постановки на учет и предоставления господдержки

В анализируемом документе указано, что в целях дифференциации мер государственной поддержки, оказываемой при улучшении жилищных условий, выделяются следующие категории граждан:

  • граждане, не обеспеченные жильем согласно нормам, предусмотренным в Жилищном кодексе Республики Беларусь (далее — ЖК), и не имеющие права на государственную поддержку при улучшении жилищных условий, установленную законодательством для льготных категорий граждан;
  • граждане, не обеспеченные жильем согласно нормам, предусмотренным в ЖК, и имеющие право на государственную поддержку при улучшении жилищных условий, установленную законодательством для льготных категорий граждан (строительство, в том числе реконструкция, приобретение жилых помещений);
  • граждане, имеющие право на получение жилого помещения социального пользования.

Ни для кого не стало новостью положение Концепции о том, что условием обеспеченности жильем в 2013–2015 гг. будет являться наличие в собственности и (или) пользовании общей площади жилых помещений не менее 15 кв.м на человека (в г. Минске — не менее 10 кв.м). Не совсем понятно, правда, как это будет соотноситься с приведенным выше положением о том, что результатом реализации поставленных в Концепции целей должен стать рост уровня обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя до 27–28 кв.м уже в 2015 году.

В Концепции констатируется, что при предоставлении государственной поддержки в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» для улучшения жилищных условий льготным категориям граждан учитывается жилье, находящееся в собственности гражданина и членов его семьи на всей территории республики, а также уровень доходов семьи (за исключением отдельных категорий граждан), в соответствии с которым она имеет право на получение государственной поддержки. Государственная поддержка будет оказываться гражданам с учетом принципа одноразовости ее предоставления.

А вот следующее положение заслуживает больше внимания. Согласно Концепции в целях объективного подхода к постановке граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, сокращения срока нахождения на учете, который составляет в среднем 17 лет, постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий с 2013 года предполагается ограничить для:

  • воспользовавшихся государственной поддержкой при строительстве, в том числе реконструкции, или приобретении жилья — в течение срока, установленного законодательством (за исключением случаев увеличения состава семьи в связи с рождением детей);
  • зарегистрированных в жилых помещениях в населенном пункте на основании договоров найма (поднайма) жилых помещений, в которых они фактически не проживают.

Ради достижения поставленных целей и реализации указанных задач Правительство намерено по полной использовать достижения научно-технического прогресса. В частности, для реализации на практике ограничения в отношении постановки на учет граждан, воспользовавшихся ранее государственной поддержкой при строительстве, в том числе реконструкции, или приобретении жилья, будет создана единая база данных (в масштабе республики) о таких гражданах и членах их семей с обеспечением оперативного доступа к ней заинтересованных. Перечень категорий граждан, имеющих право на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и государственную поддержку, может уточняться в процессе реализации государственной жилищной политики. В целях актуализации сведений о количестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сверка данных, являющихся основанием для сохранения права граждан состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, должна осуществляться ежегодно с истребованием документов, необходимых для уточнения этих данных, предоставляемых без взимания платы. Совершенствование учета жилищного фонда и изменения его структуры и характеристик планируется осуществлять путем ведения единой республиканской электронной системы учета жилищного фонда. К 2015 году местными исполнительными и распорядительными органами будет обеспечено ведение автоматизированного учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Улучшение жилищных условий

Отдельное внимание в Концепции уделено такой конкретной теме, как улучшение гражданами жилищных условий путем строительства, в том числе реконструкции, жилья или приобретения его в собственность.

По мнению Правительства, для всех категорий граждан (вне зависимости от уровня обеспеченности жильем) государство создает возможности для улучшения жилищных условий при помощи развития и совершенствования соответствующих экономических механизмов.

В ближайшем будущем планируется определить порядок передачи застройщику или заказчику жилого помещения, находящегося в частной собственности, стоимость которого будет засчитываться в зачет стоимости строительства нового жилого помещения для улучшения жилищных условий без привлечения дополнительных бюджетных ресурсов, что, в свою очередь, расширит возможности участия граждан в жилищном строительстве.

В Концепции утверждается, что наконец-то получит развитие ипотека жилых помещений. А позволят расширить привлекательность ипотечных кредитов в сфере жилищного строительства внесение изменений в Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 «Об ипотеке», укрепление экономики страны, снижение размера ставки рефинансирования Национального банка и величины процентов по ипотечному кредитованию, а также принятие иных мер, направленных на формирование устойчивого рынка ипотеки.

Планируется также предоставить гражданам возможность целевого накопления средств на жилье в системе жилищных строительных сбережений, для этого собираются принять Закона Республики Беларусь «О системе жилищных строительных сбережений». Такая мера позволит гражданам после накопления 25–50% суммы, необходимой для строительства, в том числе реконструкции, или приобретения жилого помещения, получить кредит на недостающую часть стоимости жилого помещения на условиях, определенных системой жилищных строительных сбережений, по процентам более низким, чем по другим кредитам, выдаваемым банками на жилищное строительство, в том числе реконструкцию, или приобретение жилого помещения. Формирование системы жилищных строительных сбережений будет осуществляться с использованием подходов, обеспечивающих ее развитие как банковско-финансового инструмента.

По утверждению Правительства, получит развитие система использования населением жилищных облигаций при улучшении жилищных условий, и расширится практика использования жилищных облигаций с обеспечением исполнения обязательств их эмитентов.

Кроме всего прочего планируется создать условия для активного вовлечения в реализацию государственной жилищной политики организаций и профсоюзов, предполагающие включение в «социальный пакет» мер прямой поддержки работников при улучшении ими жилищных условий. Поддержка граждан при решении жилищного вопроса будет осуществляться:

  • организациями — путем предоставления работникам займов, предоставления в пользование, отчуждения на возмездной или безвозмездной основе жилых помещений, предоставления денежной компенсации работникам расходов по найму или поднайму ими жилых помещений;
  • профсоюзами — путем материальной поддержки работников, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 2013–2015 гг. планируется увеличить объемы ввода в эксплуатацию жилья на условиях долевого строительства. В связи с этим предусматривается оптимизировать правовое регулирование долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах на коммерческой основе, а также одноквартирных жилых домов и жилых помещений в блокированных жилых домах.

Граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством, смогут осуществлять строительство, в том числе реконструкцию, собственного жилья с использованием банковского кредита, ипотеки, системы жилищных строительных сбережений, жилищных облигаций, долевым способом.

Наряду с указанными механизмами, предложенными для граждан, обеспеченных жильем, для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не относящихся ко льготным категориям, будут действовать и другие механизмы, в том числе:

  • предоставление в соответствии с законодательством об охране и использовании земель местными исполнительными и распорядительными органами земельных участков без проведения аукциона для строительства и обслуживания жилых домов;
  • долевое строительство жилых помещений в многоквартирных жилых домах с ограниченной прибылью застройщика;
  • повышение доступности условий кредитования, определяемых банками, при предоставлении кредитов гражданам на строительство, в том числе реконструкцию, или приобретение жилья.

Наряду с жильем высокой стоимости и потребительских качеств и быстровозводимым жильем типовых потребительских качеств, строительство которого осуществляется по технологии крупнопанельного домостроения, будут разработаны и реализованы проекты экономичных быстровозводимых домов типовых потребительских качеств в целях снижения ресурсоемкости проектируемых и строящихся объектов посредством ужесточения норм расхода базовых строительных материалов в строительстве с учетом использования преимущественно отечественных новых материалов с высокими техническими характеристиками.

При строительстве, в том числе реконструкции, или приобретении жилья гражданами в соответствии с законодательством планируется сохранить действие норм законодательства об ограничении уровня рентабельности подрядных и проектных работ, стоимости строительных материалов, конструкций, прибыли застройщика при долевом строительстве, а также о налоговых вычетах на сумму средств, затраченных гражданами на строительство, в том числе реконструкцию, или приобретение жилья.

Между прочим, для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохранится практика обязательного формирования местными исполнительными и распорядительными органами, другими государственными органами, иными государственными организациями, хозяйственными обществами, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо административно-территориальным единицам, жилищно-строительных кооперативов.

Для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и относящихся ко льготным категориям, предусматривается дополнительно предоставление льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство, в том числе реконструкцию, или приобретение жилых помещений.

В Концепции утверждается, что особое внимание будет уделено многодетным семьям и военнослужащим. При этом объемы строительства жилых домов (квартир) для таких категорий граждан устанавливаются ежегодно в соответствии с постановлениями Правительства Республики Беларусь о мерах по выполнению заданий по строительству жилых домов.

Кроме того, государством предусматривается предоставление финансовой помощи молодым и многодетным семьям в погашении задолженности по льготным кредитам в следующих размерах:

  • при рождении (усыновлении, удочерении) первого ребенка — 10% от суммы задолженности по выданным кредитам;
  • при рождении (усыновлении, удочерении) второго ребенка — 20% от суммы задолженности по выданным кредитам;
  • многодетным семьям при наличии троих несовершеннолетних детей — 75%;
  • при наличии четверых и более несовершеннолетних детей — 100% от суммы задолженности по выданным кредитам.

Для льготных категорий граждан с 2013 г. планируется ввести новый механизм улучшения жилищных условий – государственный заказ на строительство жилых домов. Предусматривается, что при строительстве жилья на основе государственного заказа для граждан, имеющих право на государственную поддержку, будут применяться экономичные типовые проекты массовых серий жилых домов типовых потребительских качеств, конкретные объемы строительства которых устанавливаются при формировании программ жилищного строительства на очередной год, с определением на стадии формирования государственного заказа предельного норматива стоимости 1 кв.м. При этом единые государственные заказчики по строительству жилья определяются Советом Министров Республики Беларусь на основании предложений местных исполнительных и распорядительных органов. Строительство жилых домов по государственному заказу будет осуществляться за счет льготных кредитных ресурсов, предоставленных открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» под гарантии местных исполнительных и распорядительных органов единому государственному заказчику на основании заключаемых кредитных договоров исходя из стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения строящегося объекта, не превышающей величину единого предельного норматива стоимости, определяемого в установленном порядке.

По мнению Правительства, важными преимуществами механизма строительства жилья на основе государственного заказа являются:

  • сокращение сроков строительства за счет непрерывности финансирования процесса строительства, что, в свою очередь, приведет к снижению его стоимости;
  • предоставление гражданам готового жилья по ценам на дату ввода жилого дома в эксплуатацию.

Реализация государственного заказа будет производиться в пределах средств государственной поддержки, выделяемой ежегодно на жилищное строительство.

На вновь начинаемые объекты жилищного строительства будет установлен единый предельный уровень государственной поддержки на строительство 1 кв.м общей площади жилого помещения независимо от типа жилого дома и региона строительства.

(Окончание следует)