Распределение расходов между собственниками при совместном домовладении
На практике часто встречаются ситуации, когда у одного здания (объекта) есть несколько хозяев, то есть данный объект находится в совместном домовладении. При этом каждый из хозяев заботится лишь о сохранности своей части и зачастую не подозревает о том, что на нем лежит обязанность участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. В результате между собственниками и эксплуатирующей организацией возникает спор, последнюю точку в котором приходится ставить хозяйственному суду.
Общее имущество — общие расходы
Правовые, социальные, организационные и экономические отношения собственников при совместном домовладении до недавнего времени были определены только Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-3 «О совместном домовладении» (далее — Закон). Со вступлением в силу 2 марта текущего года нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) Закон не распространяет свое действие в отношении товариществ собственников жилья – они теперь в своей деятельности руководствуются разделом V ЖК и непосредственно главой 32 этого раздела.
Согласно ст. 1 Закона совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Пункт 53 ст. 1 ЖК дает сегодня более краткое определение совместного домовладения – это правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников.
И ранее ст. 11 Закона было установлено, что собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. Расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Теперь указанная обязанность собственника недвижимого имущества совместного домовладения закреплена в ст. 166 ЖК.
К общему имуществу, обслуживающему более одного собственника, относятся: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий.
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Основанием для уплаты перечисленных выше расходов является соответствующий договор с организацией, осуществляющей обслуживание общего имущества собственников. Таким образом, как следует из анализа вышеприведенных норм, требования собственника в части участия собственника помещения в расходах по его содержанию, эксплуатации и ремонту здания будут являться законными и обоснованными. Неуплата перечисленных обязательных платежей может повлечь ее взыскание с должника в судебном порядке.
Пример
Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь была оставлена без удовлетворения жалоба на решение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь по иску ГУП «ЖРЭО» к ООО «Д» о взыскании эксплуатационных расходов.
Первоначально решением хозяйственного суда по данному делу были удовлетворены требования ГУП «ЖРЭО» о взыскании с ООО «Д» эксплуатационных расходов, отчислений на капитальный ремонт, земельного налога, оплаты тепловой энергии (подогрев воды). Постановлением Кассационной коллегии решение суда в части взыскания эксплуатационных расходов было отменено и направлено на новое рассмотрение для дополнительного исследования вопроса об определении объема выполненных истцом работ по обслуживанию совместного домовладения.
Решением Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь по данному делу были удовлетворены исковые требования ГУП «ЖРЭО» к ООО «Д» о взыскании эксплуатационных расходов. Как усматривалось из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение в жилом доме в г. Минске. Эксплуатирующей организацией указанного здания является истец. Во исполнение решения городского исполнительного комитета «О возмещении эксплуатационных расходов и отчислений на капитальный ремонт собственниками (юридическими и физическими лицами) нежилых помещений, расположенных в зданиях, находящихся в хозяйственном ведении жилищных ремонтно-эксплуатационных объединений районов» (далее — решение горисполкома) истец направил ответчику проект договора на техническое обслуживание принадлежащего ответчику нежилого помещения.
В связи с тем что ответчик отказался от подписания договора, истец обратился в суд с требованием о взыскании неосновательно сбереженных ответчиком денежных средств, причитающихся к уплате в счет возмещения расходов по содержанию и ремонту совместного домовладения. В обоснование заявленного требования истец сослался на установленную Законом обязанность собственников недвижимого имущества совместного домовладения участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.
Суд признал эксплуатационные расходы на содержание совместного домовладения обязательными платежами, устанавливаемыми органами государственного управления на основе единых норм и правил, и взыскал заявленную истцом сумму на основании представленного расчета исходя из фактической ставки эксплуатационных расходов из расчета на 1 кв. м обслуживаемой площади. Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал, что ни одним из них не подтверждается факт ненадлежащего исполнения истцом своей обязанности по обслуживанию и ремонту совместного домовладения, как не подтверждается и факт того, что ответчик сам нес эксплуатационные расходы по содержанию общего имущества в жилом доме.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Кассационная коллегия пришла к выводу о том, что судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебного постановления нет.
Обязанность собственников недвижимого имущества участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество закреплена Законом и также решением горисполкома. Перечень подлежащих возмещению расходов по управлению домовладением, эксплуатации и текущему ремонту определен в п. 2 Инструкции о порядке применения арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Главным управлением коммунального хозяйства при Совете Министров БССР по согласованию с Министерством финансов БССР от 10.01.1966 (далее — Инструкция). В соответствии с Инструкцией эксплуатационные расходы распределяются в целом по всем помещениям домохозяйства пропорционально общей площади жилых и нежилых помещений. Фактическая ставка эксплуатационных расходов определяется пропорционально площади, занимаемой собственником. В эксплуатируемом жилищном фонде подомовой учет таких расходов не ведется, эксплуатационные расходы распределяются в целом по всем помещениям домохозяйства.
Кассационная коллегия отметила, что представленный истцом расчет эксплуатационных расходов произведен исходя из правил, утвержденных соответствующими органами государственного управления. Поскольку обязанность собственника недвижимого имущества совместного домовладения закреплена законодательно, суд правомерно указал на необоснованное уклонение ответчика от возмещения истцу эксплуатационных расходов по содержанию помещения.
Из материалов дела усматривается, что предметом иска является требование о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств, причитающихся к уплате в счет возмещения расходов по содержанию совместного домовладения. Согласно ст. 23 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) дела в судопроизводстве в хозяйственном суде возбуждаются только по исковым заявлениям заинтересованных лиц и рассматриваются лишь в отношении заявленных требований. Заявленное истцом требование в ходе рассмотрения дела не изменялось, и было предметом рассмотрения Высшим Хозяйственным Судом Республики Беларусь в качестве суда первой инстанции.
Понесенные ответчиком расходы на обслуживание принадлежащего ему на праве собственности встроенного нежилого помещения не могут быть отнесены к расходам на обслуживание общего имущества, которые распределяются в целом по всем помещениям домохозяйства пропорционально общей площади жилых и нежилых помещений. Требование о возмещении затрат на содержание и ремонт общего имущества основано на ст. 971 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), устанавливающей обязанность лица, которое без предусмотренных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В силу данной нормы понесенные ответчиком расходы не могут повлиять на размер неосновательно сбереженных ответчиком средств. Требование о компенсации расходов ответчика на содержание встроенного нежилого помещения в жилом доме может быть предметом рассмотрения при заключении договора на содержание и ремонт общего имущества либо предметом самостоятельного судебного разбирательства. По своему характеру обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества носят компенсационный характер. Ко взысканию была заявлена сумма, составляющая долю участия ответчика по содержанию общего имущества. Ставка эксплуатационных расходов рассчитывается ежеквартально согласно смете истца на эксплуатацию жилого фонда в районе. В этой связи доводы ответчика о неправомерном применении судом ст. 971 ГК являются необоснованными.
Исходя из изложенного и в соответствии со ст. 297 ХПК кассационная коллегия не нашла оснований для изменения или отмены принятого по делу судебного постановления и оставила жалобу без удовлетворения, а решение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь — в силе.
Предъявление исков товариществами собственников
Следует отметить, что в случае нарушения собственником недвижимого имущества совместного домовладения обязанности участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности аналогичные иски о взыскании сумм задолженности могут также заявлять и сами товарищества собственников.
Пример
Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску Товарищества собственников «Т» (далее — ТС «Т») к индивидуальному предпринимателю «Д» о взыскании задолженности по содержанию недвижимого имущества с учетом пени за несвоевременную оплату и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование предъявленного иска истец указал, что ответчиком и другими собственниками встроенных нежилых помещений в жилом здании был заключен учредительный договор о создании Товарищества собственников «Т». Согласно условиям учредительного договора ответчик (наряду с другими членами — учредителями товарищества) обязался своевременно вносить соответствующие платежи по сохранности и содержанию недвижимого имущества совместного домовладения. Принятые на себя обязательства ответчик выполнял ненадлежащим образом, и у него возникла задолженность по оплате расходов за теплоснабжение, платежей по земельному налогу и эксплуатационных расходов по содержанию своих помещений в совместном домовладении встроенных нежилых помещений ТС «Т». В этой связи истцом предъявлены требования о взыскании с ответчика суммы задолженности, неустойки и процентов в порядке ст. 366 ГК.
Ответчик не оспаривал обоснованность требований истца о взыскании суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами. Относительно предъявленной ко взысканию неустойки он указал, что пеня предъявлена к взысканию необоснованно, поскольку никаких договоров по уплате неустойки ответчик не подписывал.
Как отметил суд в своем решении, в соответствии со ст. 11 Закона собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. По решению собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества.
Исходя из ст. 12 Закона собственники недвижимого имущества совместного домовладения, нарушившие требования Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Товарищество собственников вправе требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных ст. 11 Закона, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь (ст. 23 Закона).
Согласно Уставу ТС «Т» члены товарищества обязаны соблюдать условия и требования учредительного договора и Устава, выполнять решения общего собрания членов товарищества и его председателя; своевременно вносить платежи в размерах установленных действующим законодательством Республики Беларусь, учредительным договором, решениями общего собрания.
В связи с изложенным предъявленные истцом требования о взыскании основного долга по содержанию недвижимого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами были удовлетворены судом в полном объеме. В удовлетворении требования о взыскании с ответчика неустойки суд отказал, поскольку истцом в нарушение ст. 312 ГК не соблюдена форма соглашения о неустойке (размер неустойки отражен в протоколе учредителей общего собрания ТС «Т»).
В заключение остается только добавить, что оба приведенные в статье примеры из судебной практики относятся к тому периоду времени, когда Закон был единственным нормативным актом, регулирующим вопросы совместного домовладения. Однако, думаем, с позиции извлечения полезного опыта для товариществ собственников жилья это мало что меняет.
