О взносах не спорят. Их вносят. Пропорционально доле

Судя по многочисленным вопросам, поступающим в последнее время на наш сайт и по телефону от ЖПК и ТС (в большей степени именно от последних), организации по управлению общим имуществом с принятием нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) захлестнула волна споров. Споры эти касаются взносов, в первую очередь членских, и суть этих споров сводится к следующему вопросу: как должен определяться размер взносов — поровну между всеми собственниками — членами организации или же пропорционально доле в праве собственности? 

Проблема главным образом заключается в том, что все хотят видеть ответ, как говорится, на поверхности — ведь наш народ привык жить по «указаловке», и, по мнению «народных масс», которое нам приходится выслушивать практически ежедневно, либо прямо в ЖК законодатель должен был высказаться четко и ясно, прописать все «русским по белому», либо государственные органы должны были дать по этому поводу официальное разъяснение.

На наш взгляд, ответ на вопрос о взносах, собственно, и лежит на поверхности. Другое дело, что поверхность эту следует внимательно рассмотреть, окинуть взглядом, а не пялиться в одну точку и ждать, что именно в эту точку кто-то сейчас вам подставит готовый ответ, и еще при этом искренне считать, что сделать так — это святая обязанность какого-либо государственного органа.

Мы не будем ходить вокруг да около и свою позицию относительно данного вопроса выскажем сразу: по нашему глубокому убеждению, все взносы в ТС либо ЖПК должны устанавливаться в размерах, пропорциональных доле в праве собственности на общее имущество. Только сразу говоримся, что паевые взносы, вносимые членами ЖСПК, из нашей дискуссии мы сразу исключаем, там тема отдельная. А теперь обоснуем нашу позицию.

Так о чем, собственно, речь?

Статьей 184 ЖК установлено, что имущество организации застройщиков (ЖСПК) формируется в соответствии с ее уставом за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством. Согласно п. 1 ст. 203 ЖК для обеспечения деятельности организации застройщиков ее члены уплачивают вступительный, паевые (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членские, целевые и дополнительные взносы. В свою очередь п. 8 ст. 207 ЖК говорит о том, что имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.

Таким образом, с учетом того, что паевые взносы мы договорились оставить в покое, можем с уверенностью констатировать, что спор касается:

• вступительных взносов;
• членских взносов;
• целевых взносов;
• дополнительных взносов.

Еще раз о членских взносах и расходах по эксплуатации

Согласно п. 1 ст. 166 ЖК участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Обратим внимание, что в указанной норме названы составляющие эксплуатации, большинству которых даны определения в ст. 1 ЖК:

• техническое обслуживание — это жилищно-коммунальная услуга по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, поддержанию и восстановлению надлежащего санитарного и технического состояния жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовой территории, подготовке к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года (п. 55 ст. 1 ЖК);
• текущий ремонт — жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем (п. 54 ст. 1 ЖК);
• капитальный ремонт — жилищно-коммунальная услуга по восстановлению основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), их конструктивных элементов, инженерных систем, утраченных в процессе эксплуатации (п. 25 ст. 1 ЖК).

Отсюда и следует более обобщенное определение эксплуатации, данное в п. 63 ст. 1 ЖК: эксплуатация жилищного фонда — это использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений). Таким образом, эксплуатация нашего жилья — это не только использование его по назначению (живем, значит, эксплуатируем), но еще и комплекс мероприятий по уходу за нашим жилым домом, по поддержанию его в надлежащем, удовлетворяющем нас состоянии.

Мероприятия эти, заметьте, организационно-технические: примитивно выражаясь (а иначе просто, как мы убедились, некоторые не понимают), дворник ежедневно (если все правильно организовано) совершает механические движения метлой, сантехник делает свою техническую работу, электрик — свою, уборщица, если она есть, — свою, бухгалтер, делая расчеты и разбрасывая вам по ящикам жировки, — свою, а председатель организует деятельность всего этого персонала. Все это вместе и есть организационно-технические мероприятия, сами по себе они не организуются и не протекают — их осуществляют конкретные люди. Не за так, естественно, а за зарплату.

Поэтому мы давно пришли к убеждению, что расходы на зарплату персонала — это составляющая расходов на эксплуатацию, более того, зарплаты — это основная составляющая расходов на эксплуатацию, а, следовательно, как того требует п. 1 ст. 166 ЖК, распределяться между собственниками они должны пропорционально доле каждого. И нелепо, на наш взгляд, звучат убеждения некоторых товарищей о том, что зарплату-де сантехника можно отнести к расходам на эксплуатацию, поскольку он осуществляет техническое обслуживание оборудования, а вот зарплату председателя либо паспортиста нужно относить куда-то там в другую категорию. Относите, если вам так угодно, навыдумывайте себе еще каких-нибудь категорий, чтобы запутаться во всем окончательно и, в конце концов, погрязнете в судебных разбирательствах.

Наша позиция представляется нам верной, поскольку (и с этим никто не будет спорить) на квартиру большей площади припадает большая площадь мест общего пользования, лестничных площадок, например, а, следовательно, и большая доля труда уборщицы, большая площадь двора (придомовой территории), а, следовательно, и большая доля труда дворника. В равной степени это утверждение будет относиться и к сантехнику, электрику, подсобному рабочему и т.д.

Ведь согласно п. 33 ст. 1 ЖК общее имущество — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

А согласно п. 1 ст. 169 доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

Послушайте, какие еще тут могут быть разговоры? Какие могут быть вообще споры относительно пропорционального распределения расходов на оплату труда персонала ТС или ЖПК?

А теперь обратимся к определению членских взносов, которое содержится в п. 59 ст. 1 ЖК: членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, товарищества собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).

Так как же могут устанавливаться размеры членских взносов между собственниками поровну, если расходы из этих взносов должны покрываться пропорционально?

Целевой взнос

Давайте-ка обратимся еще раз к приведенному выше определению общего имущества, внимательно (!) его прочитаем, а потом еще раз к п. 1 ст. 169, где говорится о доле участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество.

Господа из владельцев «трешек» и «двушек», давайте не будем лукавить — ведь на вашу долю причитается больше общего имущества: больший кусок крыши, большая часть сушилки, большая площадь подвального помещения и, грубо говоря, больший кусок скамейки и фонарика во дворе. Да, да, именно так!

Но почему же тогда при определение размера целевого взноса на ремонт крыши или установку новых скамеек во дворе для владельцев однокомнатных квартир этот размер должен быть равным?

Целевой взнос — это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, ТС на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием (п. 58 ст. 1 ЖК). Ведь фактически за счет целевого взноса пополняется, увеличивается размер общего имущества, которое в пропорциональных долях распределяется между собственниками, как мы выяснили, по-разному.

Таким образом, размер и целевого взноса должен быть пропорциональным доле каждого собственника.

Вступительные взносы

Теперь вернемся к взносам, которые стоят на первом месте, правда, не по важности своей, а просто потому, что с них все начинается.

Вступительный взнос — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или ИП при вступлении в организацию застройщиков, товарищество собственников и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации застройщиков, товарищества собственников (п. 5 ст. 1 ЖК).

Отлично! Давайте пофантазируем, о каких расходах идет речь в данной норме. Ведь какие именно расходы могут финансироваться из вступительных взносов, законодатель не уточняет, но поскольку, как правило, эти взносы вносятся в начале деятельности организации, когда у нее еще нет никаких собственных средств, то можно предположить, что это:

• расходы, связанные с созданием и регистрацией ТС или ЖСПК;
• те же расходы на оплату труда  — ведь пока еще соберутся членские взносы, а люди уже работали: всех обзвонили, все организовали, документы подготовили, устав сделали и т.д.;
• расходы, связанные с благоустройством, которое не было предусмотрено проектно-сметной документацией или же, если и было предусмотрено, не устраивает жильцов по качеству — решили, например, что скамеек мало, а фонари, установленные строителями, вообще уже шантропа успела разбить. А это уже общее имущество, доля в праве на которое пропорциональна площади квартиры.

Список таких предполагаемых расходов можно продолжать, но все равно так или иначе они будут перекликаться с эксплуатацией. Да что там перекликаться? Они непосредственно связаны с эксплуатацией: приступили к эксплуатации жилого дома, а денег на счету нет еще, поэтому давайте, господа, спешите делать взносы!

Согласно п. 11 ст. 1 ЖК жилищно-строительный кооператив — это организация застройщиков, создаваемая для строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, и завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими. Пунктом 56 ст. 1 ЖК установлено, что товарищество собственников — это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества,владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом. То есть ТС ведь тоже создается для эксплуатации. Таким образом, и ЖСПК, и ТС — это инструмент для эксплуатации жилого дома, поэтому и расходы по их созданию будут тесно увязаны с расходами на эксплуатацию.

Вообще, все, что делается в рамках ТС и ЖСПК — это эксплуатация, в этом заключается и вся деятельность этих организаций. Эти организации не создаются для помощи бедствующим от наводнения в Амурской области, равно как и не для того, чтобы пропагандировать здоровый образ жизни, или производить гамаши. Они создаются для эксплуатации жилого дома. А расходы по эксплуатации, как мы выяснили уже давно, распределяются пропорционально доле в праве общей собственности. Следовательно, и по поводу вступительного взноса нечего мудрить — его размер тоже должен быть пропорциональным доле каждого.

Дополнительный взнос

Естественно, он тоже связан с эксплуатацией. Согласно п. 7 ст. 1 ЖК дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников для покрытия убытков организации застройщиков, ТС. А убытки, естественно, возникают в процессе эксплуатации, потому что, как мы уже говорили чуть выше, деятельность ЖСПК и ТС — это сплошная эксплуатация.

На страницах электронного журнала «УпраWдом» ранее высказывалось мнение о том, что принцип пропорциональности применим при определении размеров дополнительного взноса в том случае, когда площадь квартир повлияла на величину общих потерь, а если убытки организации возникли по вине отдельных ее членов, в таком случае их возмещение должно быть возложено только на виновных лиц. Позволим себе внести небольшую поправку: если убытки возникли по вине отдельных лиц, и эти лица известны, то при чем здесь дополнительный взнос?

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) возмещение убытков — это один из способов защиты гражданских прав. Статьей 14 ГК установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). То есть здесь действует ГК. Отказывается виновное лицо возмещать убытки — иск в суд.

Вопрос о дополнительных взносах может стоять только тогда, когда лицо, причинившее убытки, неизвестно, либо оно известно, но с него эти убытки невозможно взыскать, либо эти убытки причинены форс-мажорными обстоятельствами или обстоятельствами непреодолимой силы и т.п. То есть, когда взыскание убытков с кого-либо невозможно, и нет другого выхода, как раскошелиться всем на их покрытие.

Даже согласно п. 4 ст. 116 ГК члены потребительского кооператива обязаны в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса (при ведении учета в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, — в течение 3 месяцев со дня окончания финансового года) покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Убытки организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, во-первых, будут связаны непосредственно с эксплуатацией, а во-вторых, будут покрываться для продолжения деятельность организации, а деятельность эта, повторимся уже в который раз, заключается в эксплуатации жилого дома.

Вместо заключения

Обобщая представленную точку зрения на данную проблему, можно сделать следующие выводы:

• все взносы, вносимые в ТС или ЖСПК, вносятся для обеспечения полноценной деятельности этих организаций;
• деятельность ТС и ЖСПК заключается в эксплуатации жилищного фонда;
• расходы по эксплуатации общего имущества согласно ст. 166 ЖК распределяются между собственниками пропорционально доле каждого в праве общей собственности на это имущество;
• следовательно, размеры всех взносов, вносимых членами ТС и ЖСПК, должны быть также пропорциональными их долям.

В ходе общения с читателями мы узнали, что именно такой подход в точности соответствует западному, в частности, германскому опыту. Но (вы сейчас будете смеяться) парадокс заключается в том, что именно такой подход соответствует и нашему белорусскому опыту относительно распределения расходов между собственниками квартир в домах, где не созданы товарищества собственников или ЖПК, и которые обслуживаются ЖЭСами. Там все начисления идут именно пропорционально площади квартиры.

Посмотрите, друзья, постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами».  Согласно п. 1.2 этого документа наниматели, собственники жилых помещений, члены организации застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий (далее — плата за техническое обслуживание). А в эти фактические расходы включаются и зарплаты работников ЖЭСа, и все на свете. И все это распределяется пропорционально!

А с чего вдруг в ТС и ЖСПК решили, что они могут делать все по-своему, нам непонятно. Кстати, обратите внимание, ведь в указанной норме идет речь в том числе и о товариществах собственников, и организациях застройщиков. Какие тут могут быть споры, господа? К исполнению!

Конечно, мы прекрасно понимаем, что в каждом доме владельцы однокомнатных квартир в меньшинстве, и большинство своими решениями, принятыми на общем собрании, с удовольствием «делится» с ними своими расходами. Тем более это будет сложно переломать, когда оно уже вошло в привычку.

И, кстати, это большинство образуется не только потому, что однокомнатных квартир, как правило, всегда в доме меньше других. Ведь согласно действующему законодательству каждый член ЖПК или ТС на общем собрании имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (ч. 4 п. 1 ст. 187, ч. 4 п. 1 ст. 215 ЖК)!!! Забавная получается ситуация: как дело доходит до голосования по какому-либо вопросу, так рука владельца большей площади, поднятая «за» или «против», весомее руки владельца однокомнатной квартиры; как вопрос касается уплаты взносов, то все почему-то должны платить поровну. А ведь неправильно это. Больше прав — больше ответственности! Именно при таком подходе все будет оправдано, все станет на свои места.

Что можно посоветовать владельцам однокомнатных квартир в такой ситуации? Хотите — платите за себя и за соседа. Не хотите — обращайтесь с исковым заявлением в суд, требуйте отмены решения общего собрания, на котором было установлено, что размеры взносов должны быть равными. Используйте наши доводы, изложенные выше. Вооружитесь предварительно помощью адвоката, поинтересовавшись заранее, не проживает ли он в трехкомнатной квартире в составе товарищества собственников. Ведь своими руками создавать невыгодный себе же судебный прецедент не очень кому-то хочется.

А если серьезно, то нам представляется, что здравый смысл все-таки должен восторжествовать. Прислушайтесь к нашей точке зрения, и вы навсегда поставите точку в этом вопросе. И все эти упреки в сторону законодателя может быть даже абсолютно напрасны: он четко выссказался в п. 1 ст. 166 ЖК о том, что расходы по эксплуатации распределяются между собственниками пропорционально их доле; ну не мог он предположить, что найдутся умники, которые станут утверждать, что одни взносы идут на эксплуатацию, а другие на что-то там иное. На что, товарищи? Все взносы идут на эксплуатацию, но неужели это нужно еще где-то прописывать?

В любом случае решение общего собрания о том, чтобы все взносы устанавливались в размерах, пропорциональных доле каждого, никто не сможет оспорить в суде, если оно будет принято с соблюдением всех необходимых процедур. А вот обратное решение (о равном размере взносов для всех), на наш взгляд, имеет все шансы быть обжалованным в судебном порядке.